前两天和大学同学聊天，才得知对方买的新房已经交房入住了。
不禁唏嘘，
600多万买的房子现在都不值得发一条朋友圈。
记得2020年开盘选房那天，哥们发了条说说，意思是一晚上激动得没睡着，早上7点就跑去酒店等进场。
这反差让人感叹，果然房贷才能让一个男人真正成熟。
朋友贴心地用行业术语和我交流内心苦涩：交房即破发。
寄托在打新升值上的小梦想破灭后，满眼看过去是装修费、契税、款利息全是成本......
他说上海买房，原来也就这样了。
很多准交房的业主现在心里门清，要不是五年限售的保护，自己的小区房价一定是“交房即踩踏”。
当初打新追倒挂有多疯狂，现在交房即破发就有多悲凉。
最近一批交房后就可以交易的新房，基本在2020年开盘，业主们已经感受到市场的寒意。
刚需红盘全面进入破发时代：
闵行前湾首创禧瑞荟二期，
开盘均价6.6万，认购率高达509%，
现在成交价6.3万，彻底破发。
宝山共康大华公园城市，
开盘均价5.96万/平，认购率241%的盘，
中楼层最新成交价6.03万/平，基本破发。
江桥红盘保利云上澄光，
开盘均价5.6万/平，
最新二手成交价5.1万/平，同样破发。
南翔的云湖漫城，2021年开盘价5.78万，
最新成交价5.1万，也在破发。
徐泾2020年红盘招商虹桥公馆，开盘均价5.8万；
现在中楼层成交5.6万，低层成交5.1万，
也逃不过破发的命运。
还有松江新城、青浦新城、杨行、淞南、祝桥、泗泾、王港等等板块，都已走入破发行列。
更不用提为了年度控价任务来凑数的金山崇明奉贤等远郊的分母盘，即买即亏。
市区千万级新盘和改善别墅也被逐个爆破：
普陀光新融创香溢花城三期买入时单价9万，
现在挂牌价跌到8字头。
中兴路壹号105平户型高层的开盘均价15万+，
如今挂牌价仅在14万+，成交还要砍一刀。
保利天汇一期19楼次顶层100平户型，
买入价1251万，加上契税、装修成本实际投入1300万，
现在挂牌价1298万，成交再来个40米大刀。
最近还在被限售的新弘弘久北外滩，已经在某社交平台被中介传出业主愿破发交易的消息......
郊区别墅也未能幸免，老牌别墅区交房即破发的不在少数：
朱家角中式园林风别墅项目璟云里，
叠墅开盘价3.88万/平，
最新成交价3.24万。
黄浦2022新房璞玉ONE，
开盘均价13万/平，
最新二手挂牌单价10.9万。
马桥的碧桂园玖玺，
三期开盘均价5.03万/平，认购率高达126%，
最新成交价4.7万。
一次诗和远方的任性，代价是上百万真金白银的蒸发，果然还是城里人会玩。
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为什么会破发？
大家第一反应是，经济不行了，所以房价下跌。
经济肯定是大背景，但是大家想想为什么徐滨、新天地还在涨？
2019-2020年上车的业主用真金白银为大家换来血的教训，会破发的房子其实就三类：
第一，楼市板块自然分化的牺牲品。
日本泡沫经济之前，不仅是银座很贵，郊区也很贵；
经济泡沫破裂后，银座依旧很贵，郊区的土地却是白送都没人要。
上升期一片歌舞升平，看不出谁在裸泳；
下行期却一定走的是分化路线。
上海远郊过去造了大量新房，但真实的居住需求跟不上，成了楼市分化的牺牲品。
所以金山、奉贤一些乡镇新房破发了一点都不奇怪。
第二，过度被炒作的板块房价泡沫破裂。
一些网红板块过去几年因为开发商和中介的大肆营销，硬生生拉高了大众预期。
承载着对未来美好生活幻象的地方，大家肯定看涨。
现在五年时间过去，发现这些地方原来也就这样。
预期降低，看涨心态自然也不坚定。
尤其是当初进去的投资客，割肉套现的多了怎么不破发？
第三，阶段性供需失衡的区域。
市场上每年的买房需求是线性的，但每个板块的新房供应却有很大的波动。
在一些总价段，除了某几个板块的新房就再也没有其它选择。
在某个阶段买房的那群人，注定了有效选择就那么两三个楼盘，造成了阶段性的寡头竞争市场。
那你说这个总价段未来别的板块没有其它房子吗？
肯定有，甚至会有很多。
你5年前买的很稀缺的某价位新房，五年后卖二手房时，可能有一堆和你一样的新房竞品。
到这个时候你想出货，价格大概率得破发。
结语
当下的新房破发，就像一场汹涌的洪水，
一开始淹没了远郊，后来是近郊刚需，最后进入外环内，逼近市区核心。
如果说三年前打新的心态是为了倒挂，现在买新房的心态更多是寻找洪水之上的安全高地。
大家都在赌，站在尽可能高的地方，等大水退去。
能撑多久，完全看你口袋里的币够不够多。
虽然偶然的一次两次破发并不可怕，
因为一个小区总有那么一两个急着用钱愿意破发价出货的业主；
就像大上海2500万人里总有那么一两个愿意10万/平的价格接盘天空之城。
可怕的是大家寄托在新房之上，对未来生活的美好向往破灭了。
不是货不对板，就是降标，交房即维权，交房即破发，维权叠加房价下跌......
当然还有一类更惨的——
浦东新房御桥博翠：只要我不交房，这些问题就全没有了。