“政策组合拳”叠加“十一黄金周”，南通楼市迎来报复性反弹。
10月南通市区新房成交量创年内新高，环比暴涨约136%，同比暴涨约100%。
9月成交量创下半年新低，10月又创年内新高，数据呈现V型反弹，楼市大起大落好不刺激。
01
据「新知南通研究院」不完全统计，2024年10月，南通市区（不含通州区、海门区）主要在售新房项目共计成交备案约825套。
就单个项目来看，10月份共有6个项目备案超50套。其中，大华铂璟湾备案75套持续领跑，炜赋龙腾华府备案70套紧随其后，崇州云玺备案59套排名第三。
就板块而言，任港湾&五龙汇板块10月份备案183套，占比约22%位列第一；原港闸板块备案155套，占比约19%；主城板块备案122套，占比约15%。
虽然整体成交量大涨，但10月份南通市区依然有10个项目“0成交”。
中创区依旧是“0成交”的重灾区。仁恒紫琅世纪已连续7个月0备案，开盘至今仅备案8套；金鹰世界尚府也已连续7个月0备案，今年以来仅备案4套。
除此之外，苏锡通园区的燕东浦江华墅至今一套没卖，市北板块的北城壹号入市一年多也只备案了1套。
可以发现，即便有利好政策刺激，也并非所有项目都能抓住机会快速去化，同板块不同项目之间分化越来越明显。
比如中创区同期入市的盛和致豪世悦和仁恒紫琅世纪——前者10月备案29套，累计已备案66套；后者10月0备案，累计仅备案8套。
又比如开发区的炜赋龙腾华府和远创宸樾——前者10月备案70套，今年已备案131套；后者10月仅备案2套，今年仅备案24套。
究其原因，价格、品质、品牌都有影响，尤其价格最为关键。以屡屡霸榜的大华铂璟湾为例，今年4月开盘至今已成功去化340套，主要原因就是价格够低。
可见当前市场购买力依然存在，只是观望情绪浓厚。在这样的环境下，于购房者而言，降价是最简单粗暴、最有吸引力的营销手段；于房企而言，降价就能获得流速，继而加速资金回笼，也是打破僵局的有力武器。
02
尽管多重利好下，南通楼市银十收获了不错成绩，但去化依然任重道远。
粗略统计，截至2024年10月底，南通市区已领证新房项目最新库存约2.34万套，按照10月份报复性反弹成交量（825套）估算，去化周期依然要超28个月。
如果销售速度持续高于供应速度，南通楼市或许逐渐能迎来春天。但事实上我们都知道，10月的报复性反弹能持续多久还有待观察，实际的去化周期大概会更长。
如果我们按照今年1-10月月均成交量（426套）估算，最新去化周期则要超55个月。具体各板块来看，压力最大的依旧是任港湾五龙汇，其次是中创区。
任港湾五龙汇板块目前在售项目共8个，最新库存近4700套，今年以来月均去化58套，估算去化周期约80个月。板块内还有1个项目未入市，3宗已成交地块未发声，去化压力显而易见。
中创区目前在售项目共11个，最新库存近4600套，今年以来月均去化60套，估算去化周期约76个月。板块内还有5宗已成交地块未入市，3宗新地块待出让，去化压力同样不容小觑。
尤其四季度以来，南通市区又开始了新一轮的土拍浪潮，10月成交了3宗，11月将出让14宗，12月目前已挂牌4宗……在这样的节奏下，南通楼市的春天还要多久？