周末绿城芝蘭月华的发布会受到不少关注,其中价格是最大热点,除此之外,刷到关于建发紫宸项目的相关信息,今年鼓台几个改善新盘也开始相继面世,下面借此聊聊改善的话题。

改善现状

首先是绿城芝蘭月华,发布会的图片显示:5.5W(24套)、4.6W(56套)、4.5W(64套),折扣9%,借鉴村长朋友圈的图。

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对于项目而言,已经备案两栋:

1#楼 :56套,备案均价5.3W,面积175平
3#楼 :24套,备案均价5.9W,面积217平

从数据对比来看,如果按照图片显示,相当于项目部分楼栋4.2W,楼王5W

对比备案价,不仅仅是折扣9%,而是16%-21%,接近8折的力度。

这是什么样的价格情况,最简单的对比,这是3年前,绿城在五里亭操盘桂语映月的开盘价。

如今的桂语映月业主,面对绿城在新盘不遗余力的投入营销,相信内心也是有苦难言。

同样的价格,3年前二环外的福州绿城伪改善,3年后鼓台核心区的浙江绿城新改善。

这感受,只有局中人才能体会。

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回到项目的定价,如果真如宣传所言,这个售价最好的对比就是隔壁已经在售的建发瑞云,基本售价持平,甚至略低2K。

从两个项目的定位来看,虽然建发在福州口碑更甚,但是绿城这次的投入度是更高的。

回到项目楼面价,2.77W,扣除楼王,差价1.5W左右。

按照目前的产品定位,实际的利润并不大,如同群友说的,要是卖得慢,可能不一定能回本,除非走桂语老路,后面降配。

不管如何,福州目前的改善新盘,已经没了当年高溢价的腔调。

除了这个项目外,今年的高改,鼓楼高工地块的建发紫宸,也发布一些资料,信息来自公众号《福州地产笔记》。

题外话:一个新的公众号,预计是业内人士,资料和楼盘讲解个人感受还是很专业到位,最少比本人强不少,在这个自媒体摆烂的时代,这样的新血液,值得推荐。

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对于项目而言,放出全民营销,虽然对比这个高改盘的总价,这个奖励不算多,但是按照以前几个类似的新盘,都是低调神秘的上市,高工的腔调也弱了不少。

简单对比,项目楼面价3.8W,目前放风价是6.5W,差价2.7W,对比前两年的项目:

天琴湾:楼面价3.08W,售价5.5W+溢价车位
朗云:楼面价2.6W,售价4.8W以上+车位

项目的差价接近天琴湾,不过这还仅仅是放风价,按照市场规律,放风价一般都远高于实际售价。

换言之,高工的售价预计在6-6.5W之间,借鉴当时文章分析,个人瞎猜的6.2W。

高工的实际溢价已经不如当时的天琴湾,而天琴湾神秘低调的上市清盘,目前看高工已经做不到这种局面。

聊到土拍差价,上面的瑞云、芝蘭月华,都是2.8W楼面价,土拍开发商溢价而来,售价4.2-4.5W左右。

去年的上海西两大改善新盘,楼面价都在2.68W左右,还是底价拿地,最终售价4.85W,做到较好的去化。

很明显对比土拍市场,看上去回暖了,实际的销售市场还远不如去年。

前2年底价拿地,最终躺赢,近期竞价拿地,最终可能背锅。

综上,前几年的楼市,改善新盘一直以来都是高腔调,随意的高溢价,短时间的热销。

来到今年,更多投入的精力,换来的也仅仅是迎合市场的定价,还未上市就开启的全民营销,中介分销等。

改善盘的高昂的头,终究也低下了。

去化盘点

聊完现状对比,顺便看看一个数据,就是这几年改善新盘的去化,个人手动统计,凭借个人感受,把部分刚改盘+改善盘,做了去化统计,漏了个别项目望见谅。

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分析:从数据统计来看,2024年截至前三季度,909套的销量,如果简单换算,一整年大概1200套左右。

从年份对比来看,2021年是福州楼市近期的巅峰,其中改善盘更是疯狂,大部分项目由于备案价压制,在当时都搞出额外加价+车位的做法,不过最终都是热销。其中代表就是建发养云,3.8W的备案价,实际4.5W+的售价,500多套,每次开盘都是短时间清盘。

随后的2022年,福州改善供应下滑,不过不乏亮点盘,当年的高改盘,天琴湾、朗云,都以低调的做法,做到短时间清盘,甚至市场还未清楚实际售价,就已经卖得差不多了。

2023年,福州正式全面的进入第四代住宅爆发期,上海西的两个新盘,底价拿地,最终都做到高去化,其中建发璞云更是代表,贴合周边客源的面积段,抢跑市场上市,对比楼面价,差价高达2.2W,可以说赢麻了。

时间来到2024年,截至目前,没有一个改善盘是热销代表,即便有清盘的建发臻园,卖得还过得去的建发瑞云等,但是从实际的上市数据和营销手段来看,都差强人意。

除此之外,2024年的新晋改善盘,也是近年之最,目前统计还漏了芝蘭月华、建发紫宸、保利天赞等,一年内福州的改善新盘,能供应接近10个。

区位也从当初的东二环、鼓楼北、金山等逐步回归到,不少改善梦寐以求的鼓台核心区。

只不过区位越来越好,产品力越来越卷,销售市场却一去不复返。

盘点总结

福州改善新盘,一直是这几年的市场香饽饽,改善=溢价,改善=保值改善=热销,也是市场墨守成规的感受。

当鼓台开启供应后,短短时间,虽然改善谈不上滞销,但是也已经没了当初的腔调。

不少项目拿地后,开盘初期市场给予的感受是很强烈的,觉得能够随便卖。

奈何最终的走势却一反常态,没有一个做到前3年的大范围热销,基本都踏入了开盘即打折,高额分销是常态的现状。

对比拿地价,也没了之前闽系暴雷后,几家房企垄断后,随意操盘就能大赚的欢快时光。

即便如此,福州的鼓台供应还未停止,后续的核心地块还在持续,改善没了腔调也仅仅是开始。

后续的市场,改善是否比刚需还好卖,可能都要打算问号。