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10月宁波楼市数据出来了，新房销售2669套，环比增长59.3%；二手房成交4170套，环比增长46%。
这就尴尬了，老司机刚在不久前说，据第三方统计，10月二手房成交可能超过7000套（原文），这一对比差了一大截。
是老司机在撒谎吗？首先我在文中也说了，7000套这个数据来自于民间第三方统计，不是我们统计的，所以我标题用了“很可能”三个字；其次我在文中也说了，就算有7000套，也是不可持续的，回到4000套左右的均衡值可能性更大。
但7000套这个数据是不是纯忽悠呢？未必，老司机从贝壳、南天、甬旺等大平台了解到的数据，十月成交的确创下了年内新高或者次高，贝壳甚至创下了宁波历史新高。三大平台在宁波的占比超过60%，他们的业绩表明，十月的成交的确相当不错。
但为什么官方的数据只有4170套？这里面有一个技术性问题——网签延后。民间统计的成交，是以买卖双方签定合同为准，但官方统计的成交，是以双方到交易中心网签备案为准。
从双方签合同到网签，有个时间差，短则一礼拜，长则一个月甚至更久。一般来说，签合同时只需要付定金，到网签过户时，就要付首付了，买家筹钱需要一段时间。
还有些客户，在签合同后会有个犹豫期，并不急于网签，还想多考虑一下。除此之外，双方基于避税（2年增值税）等考虑，也可能会大幅推迟网签时间。
成交高峰当月，往往都会出现网签延后，进而导致当月官方数据低于真实成交，而次月高于真实成交。这个现象在2023年2月非常典型，当时成交相当好，但网签主要集中在3月，再叠加3月的热销，最后导致3月的官方数据奇高。
甚至误导了后面的政策。
所以，10月最终成交量，还需要观察一下11月的网签量，当然，这仍然无法证实7000套就是成立的。
老司机认为宁波的荣枯线在3500-4000套，回暖的一个重要标志，是回到荣枯线之上3-6个月。从最近两年的情况来看，3个月的时间还不可靠，比如今年3-6月，但如果能持续6个月，周期基本可认定为已经过去了。
最近老司机在谈到房价时，总会引来很多质疑，这是好事。如果取得普遍共识，那行情就非理性了。
我的判断有基于市场的因素，也有基于政策的因素，但后者的影响会更直接一些。楼市的本质仍然是一个政策市。
虽然10月的成交还无法完全反映趋势，但老司机几乎可以肯定的认为，随着政策转向，宁波调整的大周期就要过去了。
在表述这个趋势时，我尽量用准确的表述，即宁波楼市整体向下调整的大周期可能结束了，未来分化的走势会更为明显，一部分房子触底回升，一部分房子继续调整，同时二者之间会出现“黏连效应”。
也就是说，超跌的房子在反弹过程中，会受到下跌的房子的拖累；同样的，下跌的房子在也会受到反弹的房子的阻滞。
这种黏连主要体现在心理层面，因为人们在判断房价的走势时，会对比其它楼盘的价格走势，尽管可能完全不是同一个细分市场的产品。
理解楼市的复杂性至关重要，毕竟我们都是微观的个体，微观的走势和宏观并不完全一致，就像某一天指数涨了，你拿着的个股还是可能会跌。
每当市场转折之前，老司机总会受到质疑，质疑的人往往都喜欢给我科普宏观，比如现在就讲人口衰退，挂牌量大，经济放缓等。2021年时，另一波人给我科普过东升西降，赌国运和新四大发明。
如果宏观层面的东西老司机都没看到，早就不用混了。
其实更值得注意的是微观层面，就像我最近一直在说的，板块内新楼盘数量，新楼盘中某类产品存量，价格优惠变化等，这些对于买房人来说，更值得关注。
在二手市场中，同类产品低价房源量，同小区低价房源量，同板块低价房源量，这些也比宏观叙事要有用得多。
如果你们一直在观察楼市，就会有一个明显的感受，9月底以来，无论新房还是二手，低价房源量正在大幅减少。
这对于真正要买房的自住客来说，无异于房价上涨，观察这些指标，这比分析宏观有用得多，对自身利益的影响也大的多。
当然，在国内的诸多城市中，宁波楼市的底子并不算好，一方面区域市场辐射力有限，另一方面人口总量和密度也有限。但应该看到，宁波的社会资金存量是很大的，同时大幅下跌之后房价的吸引力也已逐渐凸显出来。
现在的房价不是三年前的房价，甚至也不是一年前的房价，在看待当前的房价时，万不可抱着刻舟求剑的态度。
本周，可能是改变世界的一周，到周末一切都将尘埃落定。无论悲观还是乐观，如果你是一个要买房的自住客，我都建议你沉下来心仔细观察一下市场，关注一下我上面说到的细节（划线文字）。
别净扯那些宏观的，那都是忽悠人的把戏，别把自己也给忽悠了。
—老司机服务类目—
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