先聊一下挂牌价格：
一般来说，挂牌初期，做为业主，期望值都比较高，在了解市场挂牌价格的基础上，会适度的想再挂高一些，而往往在挂牌初期，各大中介公司为了满足报盘量，电话也是劈天盖地的打进来，经纪人拜访的，敲门的等等络绎不绝，给业主的感受就是房子非常热门，无形中增加了自已房屋的价值期望，也导致个别业主觉得价格挂低了，而重新调高挂牌价位。
比较中性的解读：主流市场房子最佳的销售周期通常在40天以内（别墅大平层不在此列），如果挂牌价格合理，一般情况下是可以顺利找到买家的。因为在房子未挂牌之前，市场上其实已经积累了一部分这种客户群体，而挂牌初期的这段时间，房子的新鲜度和经纪人的推房激情正处于一个旺盛阶段，客户和经纪人的兴趣会在房子挂牌的2-4周内达到热情制高点。其后随着时间推移，房源不再新鲜，热情逐渐减弱。这个时间段如果说因为挂牌价格不合理导致卖不掉，很可能会陷入一个比较长的售房周期当中。
对于定价过高的房屋，市场会一天天地将这部分房源推离市场，逐渐逐渐的......最后掉入“无客区”，房子失去了新鲜度，经纪人也失去了推房的激情和信心，即使有客户来看房，那也很可能是做为备选房源，就是所谓的“炮灰”，给其他更优质的房子做铺垫的。
所以：如果说第一次挂牌价不合理，将会失去吸引客户+经纪人注意力的机会，后续就算有一系列的降价和美化房源动作，吸引力和热度都很难提升上来，外网展示的流量也会随之而降。
客观来讲：如果房子在挂牌初期，价位适度，或略低于市场挂牌价，会形成一种类似聚焦的销售效果，客流量多，做为业主这个时候可以挑选更好付款方式的优质客户，且议价掌控度也比较大。房子卖掉的一刻，您一定会感谢今天的明智
对于错过最佳销售时机的房屋，或者定价高于市场价的房屋，由于房源新鲜度不在，客户和经纪人热情锐减，倘若再赶上下行市场，那么做为业主，就更要理性分析，合理调低预期，降低售价。
这个关口：降低售价的过程最好一步到位，切忌挤牙膏式，因为在下行市场客户买房的心理预期更容易受到市场波动，如果降价的幅度跑不赢市场下行的速度，那么越往后亏损越多。
作为业主我们通常都想卖到比较高的价格，相反同样做为客户的群体，他们的想法就是想淘到低于市场价的房子，所以市场下行时期，早期降价越早越多的业主反而越早止损。由其小换大的业主，同样下行市场反而更有利。对于置换型业主，最忌讳卖高买低的心态，如果是市场上行期，这种心态很容易吃亏。
对于挂了很久，即无咨询，也无带看的房屋，建议业主深度思考，可能您不着急出售，但除了市场原因，肯定也有房子自身的一些因素，建议在市场下行时期，早卖早止损，因为市场上的客户也不“傻”，毕竟是掏空了几代人的钱袋子，前期的市场调研，海量的选房看房，层层对比，不可谓不慎重！
他们对于房屋价格的认知有时候甚至远超经纪人，房子值不值这个价格，其实做为客户心里是有认知的，所以做为业主——除非房子有其他极大的卖点和特色，否则切忌不要挂高价，不要有“钓鱼”心态，奢望逮着一个想像中的美好客户。
市场上还有一部分房源，很多经纪人和公司都有这套房子，而都卖了很长一段时间，一直卖不掉，那么作为业主真的需要反思，房子的最终成交价格，还是市场决定的，当我们奢望有接盘侠接盘，快速出手打新的时候，孰不知我们的接盘侠也是做了无数的市场调研和比对的，对于房屋的真实价值，市场的接受度，他们也是非常敏感且有深刻认知的，诚如您卖掉房子再买进时的心境一样。
还有一点：如果市场开始出台政策调控，千万切记，一定要果断而快速出手，如果等到调控形态蔓延时，则为时必晚......！高出低进，在调控最严的低谷时期买进，您就赢了。
中性的一点建议：避免外界干扰，合理定价。牢牢抓住最早的一波客户。如果小区当中同类户型挂牌较多，建议适当比别人低那么一点，可以吸引更多的诚意客户，市场上积累的客户很可能在第一时间就会看中，从而产生意向，这时候做为业主切记当出手，则出手！由其是市场下行期，早出手早止损！
真话难听，经纪人给的价格，往往在挂牌初期很多业主接受不了，甚至失去了信任感，但经受一番市场洗礼，回归理性或者迫不得已接受市场的时候，才发现时机延误，亏损扩大。切记！市场下行期，出手越早，亏损越少！如果有经纪人在市场下行期给您挂个高价，那是哄您，也会害到您，这样产生的不负责任的“信任感”，只会错失更多售房时机！
以上为本人对二手房挂牌价格的一些合理建议，无其他用心，不鼓吹，不诱导，听则行，不听当风过耳，毕竟几百上千万的资产，毕生心血，观者根据自身情况，理性分析，自行抉择！
来看一组成交的真实案例比对：
这是黄兴雅苑挂牌的房源，最终成交价990万
这也是黄兴雅苑的，同样的楼层，最初挂牌价格1130万，因为是豪华装修，所以价格上业主初始心态是比较好的，当然在挂牌的初始阶段也有客户看中出到990万的，业主没同意，再后来的客户有出到970的还是没同意，再然后。。。。。随着市场下行，最后900万成交，潜在损失至少90万（降价过程中还犯了一个挤牙膏式错误），如果初始挂牌1000万，我相信1000万一分不谈也会有人下手
再看一套国定路房子
这套房子2022年7月16号挂牌440万，最后433万成交
这是同小区，同楼栋，同个楼层，同个户型的房子，同样是边套全明户型，区别是东边套和西边套而已，同样是2022年7月6日挂牌，最后成交价402万，为何？看下面调价记录
最早的挂牌价格是460万，超出市场预期，客户选择了440万的同户型，40天的销售黄金时期一过，逐渐进入沉默期，无人带看，无人推荐，在后来的降价过程当中没有一步到位，导致热度不高，进入无客期，所以才有后来一次降价12万才进入成交谈判阶段。潜在损失近40万！
在看一组成交的房源
挂牌误区：我先挂高点，有客户看中了再谈！最早挂牌是420万，从拒绝到生气，到最后的沮丧和接受，历经波折和中间数次降价最终327万成交，说明初始挂牌合理定价和后期降价幅度真的很重要，由其是市场下行期，不要抱着等等看的观望态度，看下去只会越来越亏损，愿观者自明，市场下行时期，早降价早成交早止损
一句话：当报价跑赢市场的房源才有可能成交
这是公司内部对于最近市场的一些总结截图，希望可以有所启发，这还是今年7月份的数据，挂牌数量已经接近18万套
一句话：房子越来越多，越来越卷了，二手房，新房爆发式增长，客户量流失，购房需求不旺盛，可选择余地太多，导致成交越来越少，如果降价的幅度赶不上市场下行的速度，挂牌越久亏损越多。
这几张截图希望诚意售房的业主可以静心的品一品，也许对后面卖房有所帮助
《最后的建议》
————独家委托：
链家在五角场这边的市点率接近70%，10套房子有7套在链家成交，有1.5套是亲属过户，另外1.5套才是我的同行成交。
而有超过95%的买房客户，会在链家网上面找房子。也就是说您挂牌的这套房子，在链家成交的概率会远远大于我的同行。
所以作为业主：如何利用好链家网，把自己的房子放在钻石展位才是王道！！！
1：签署一个链家的3D美化业务，在链家网有一个好赞好房的置顶流量包，是同等竞品房源的6-8倍流量，可以吸引到更多的流量倾斜，上面图片里面也有详细介绍
2：独家的另一好处就是避免恶性竞价，很多时候客户看中房子，喜欢到处打听底价，或者找一些经纪人砍价，你砍到多少多少我就跟你买。我曾带过一个看中东体小区的客户就是如此，找了好几个经纪人变着花样给业主砍价，业主住在松江，被假谈骗过来好几次，最后自己也懵了。
3：还有一种情况，各个经纪公司为了吸引到客户，无底限的私自改价，1000万的房子， 外网展示价没经过业主同意给您挂到880万，换位思考，如果您是客户同时又看中这套房子的话，您会出价多少？如果您坚持不让价，客户最终买这套房子的概率有多少？更有甚者，为了不让客户流失，故意抹黑这套房子的情况也比比皆是。所以，请三思！
感恩相遇——我叫余静娅，是个退役老兵，您可以叫我老余，干这行有些年头了，谈不上能说会道，但绝对真诚不隐瞒，做事如做人，对交易按揭，风险规避，流程斡旋都有些独到的经验和见解，买房不易，步骤繁琐，巨额交易扣人心弦。感谢您的信任，选择链家，选择我，期待有缘！
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