01
楔子
最近又有一个小区拆迁的新闻，颇为引人瞩目。说的是“上海市广中路有个沿路的小区，总共只有两排住宅楼，结果因为19号线新建需要动迁。但比较奇特的是：只有沿路的一排住宅被动迁了，剩下的那排不动了。”（如上图，红线内为动迁楼栋，后排的就不动了）
被动迁的楼栋居民当然欢欣鼓舞，而没在动迁范围内的居民就高兴不起来了，真应了一句话“同小区不同命”啊。
当地政府为什么会这么操作呢？
我其实也非常好奇，今天这篇文章就去关注下这个事件，顺带介绍一下19号线的一些相关情况。
02
动迁情况
就是上图这则公告，让大家知道了“虹口区广中路446 号、448 号、450号、452号、454号、456号、458号、460号、462号、510号、512号、554号、556号、558号”这些楼要动迁。
为了让大家更直观的了解事件，我自制了几张分析图来展开。
第一张是总平面图
从图上我们可以看到：沿路的一排5栋楼就是要动迁的，而南侧还有3栋楼目前不在范围内。但这些楼栋只有门牌号，没有一个统一的小区名，所以无法判断一共有多少户。我只能对涉及门牌号的楼栋进行了一下统计。
第二张是楼栋统计表（数据来自于百度百科的公开信息）
从上表我们可以看到：这次动迁涉及到的居民有512户。每户的面积都不大，大多在四五十平方。但结构形式我有点存疑，按理说这样的老旧小区多半是砖混结构，而其显示的是钢筋混凝土。
至于产权性质中涉及的“使用权房”，就是我们平时说的“公房”。而后来也从国有或者集体所有，慢慢转成“个人私有”了。
第三张图是中介的挂牌参考价
因为这个小区已经好久没有房子成交，所以从中介的网站上，我只查询到广中路466号的参考价格是5.7万左右每平方（4月） 。这个价格放在中环线以内，应该不算高，可能是因为小区是上世纪80年代建造的原因吧。
而这个参考价可能会决定动迁的赔偿价格。
从目前能够查询到的信息来看，这个小区的补偿也分为两种，分别是全货币补偿和房屋安置补偿。
拿房方案
如果选择的是房屋安置，可以在虹口本区的彩虹湾，也可以在嘉定、松江的基地房源中选择，价格大致如下：
拿钱方案
而选择拿钱的方案，具体细则我没有查询到。但是我从网路上看到了下面一张图，可以得知该小区的补偿标准大概在10.5万/m2。 （如下图）
似乎该小区的居民对这样的补偿标准还不甚满意，提出了一些诉求。而且还横向对比了“东安一村、二村”和“”这两个小区。
还真巧，这两个小区我前段时间也做过一点分析，有兴趣的朋友可以扩展阅读：
东安一村、二村是老旧小区，而虹宸易居是2000年之后的商品房小区，两个对标案例正好对应了两种不同的产权属性。
而广中路这个小区是老旧小区，但是地处虹口区，又与虹宸易居同区，所以上面两个案例，都有借鉴意义。
不知道该小区最后会以多少的补偿标准动迁，让我们持续关注。
03
凉城路站
另外我还去查了轨道交通的一些资料。凉城路站是19号线和20号线共站的，形成叠岛同向同台换乘，西端设双层联络线。19号线位于北侧，20号线位于南侧。 （如下图）
这是一个地下四层叠岛式的车站。地下三层为19号线虹建路方向、20号线新园路方向。地下四层为19号线宝山站方向、20号线金昌路方向。 （如下图）
从下图我们可以看到，小区北侧是高层住宅，如果要动迁，成本会更大。所以选择拆除南侧小区一排老旧住宅，也是经济性考量之后的结果。
至于没被拆迁的居民担心的“地铁干扰问题”，我也去查了一些资料。
地下退界
在轨道交通的相关规定中，我没能找到相关的内容。但是在《上海市城市规划管理技术规定》第三十三条第四点中找到了地下建筑退界的要求。
第三十三条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。
（四）地下建筑物的离界间距，不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍；按上述离界间距退让边界，或后退道路规划红线距离要求确有困难的，应采取技术安全措施和有效的施工方法，经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
我们假设地铁站每层的层高为3.5米，再加上覆土1米，那么地铁站只要离开原来小区第二排房子10.5米即可。
但这只是理论值，是否重大项目可以突破就不得而知了。因为条文中也写了“经相应的施工技术论证部门评审，并由原设计单位签字认定后，其距离可适当缩小，但其最小值应不小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。”
震动和噪音
除了退界问题，老百姓还关心震动和噪音问题。这两点都需要相关的专业机构检测之后，才会有讨论的基础。也不是凭居民主观感受，就能作为反对的依据。
小区临街的第二排，突然之间变成了第一排，马路上的噪音多少还是会让人有些不适应的。但只要在规范允许的范围之内，也只能“习惯习惯就好了”。
结构安全
如果真的因为地铁建设或者运行带来了房屋损坏，那可以找第三方房屋安全鉴定机构进行鉴定，然后向当地有关部门反映并要求作出相应补救措施。毕竟剩下的楼也都是老房子了，居民难免会有顾虑。
地铁作为一个城市的重大工程，老百姓们都是拥护的。当地政府对于方案的科学性也一定是经过多方论证的，所以有些顾虑是没有必要的。但如果能把这些老百姓关心的情况公开、透明的披露出来，也许就更好了。
04
19号线相关
我们先来看看19号线的基本信息：
工程总投资：9388900万元人民币（约939亿元）
建设周期：2954日历天（约8年）
工程概况：上海市轨道交通19号线及19号线北延伸工程是一条贯穿中心城中央活动区的南北向径向市区线，途经闵行、徐汇、浦东新区、虹口、宝山等行政区，起于闵行区虹建路站，终于宝山区宝山站。
主要沿景洪路-华泾路-规划云绵路-东育路-济明路-国展路-雪野路-浦东南路-公平路-天水路-甜爱路-大连西路-广中路-广粤路-江杨南路-呼兰路-铁山路走行。
19号线是贯穿上海的“大动脉”，从南到北穿过了5个区。
北段：宝山杨行、吴淞两大板块
杨行板块人口密集，8万㎡的上海高铁宝山站也选址于此，未来这里将是上海铁路枢纽规划的重要客站之一。
而吴淞板块旨在将“吴淞创新城”建设成为老工业基地转型发展和城市更新的示范区、国家创新创意创业功能的集聚区、国际城市文化旅游功能的拓展区。
吴淞创新城规划图
上海高铁宝山站规划概念图
中段：陆家嘴、世博和前滩三大金融片区串联
未来19号线贯通后，从前滩到达陆家嘴的通勤时长将大大缩短到20余分钟。不仅沿途上班白领迎来通勤利好，市区线路的客流压力也将得到大大缓解。
南段：连接闵行两岸
由于浦江镇和颛桥之间隔着一条黄浦江，公共交通的话要到市区绕一圈才能到达， 非常不方便。而19号线打通了闵行南部东西向的通道，未来还可与8、23、15号线实现换乘，出行便捷度大大提升。
华泾规划图
19号线还是是当之无愧的超级“换乘王”，在34个站点中，有18个为换乘站。 （如下表）
“地铁一通，黄金万两”，19号线贯通之后，必将会给沿线的小区带来拉伸作用。
我们先来看看19号线站点附近，目前二手房的情况。
再来看看19号线站点附近，新房的价格情况。
19号线沿线楼盘
站名
楼盘
户型产品
均价
宝山站
上实吴淞项目
约99-127㎡三至四房
联动价6.3万/㎡
广灵四路
虹盛里
约63-197㎡高层、洋房、联排
9.96万/㎡
海伦路
虹口源·717
约100-356㎡三至四房
13.8万/㎡
海昌苑二期
约180㎡大平层
待定
周家嘴路
碧云·北外滩（135街坊）
约170-230㎡大平层
联动价13万/㎡
碧云·北外滩（138街坊）
约205-410㎡联排
待定
提篮桥
大悦城北外滩项目
联排189㎡/高层190㎡四房
待定
浦东南路
荣成昌邑项目
180-220㎡四房
待定
潍坊路
世纪臻邸
约100-250㎡二至四房
待定
南码头路
保利世博天悦
174-251㎡三至五房
16.8万/㎡
东方体育中心
世纪前滩·天汇
110-285㎡二房至四房（尾盘）
13.2万/㎡
凌兆新村
前滩公馆
84-147㎡花园洋房
约12万/㎡
中企云萃森林
约90-123㎡二至四房
10.5万/㎡
华泾西
嘉华·嘉俊庭
99-146㎡三至四房
8.1万/㎡
中国铁建&万科朗拾花语
64-122㎡一至三房
约7.2万/㎡
虹建路
中铁建澄江路TOD项目
待定
待定
有人说“19号线是目前为止身价最高的地铁！”，指的不光是其平均每公里高达20亿的建设成本，还有它沿线的高房价吧。
05
结束语
动迁，一直被认为是改变命运的事情，但普通人对于动迁的相关政策却是知之甚少。
规划，一直被认为是”抽象“的东西，其实和我们每个人都有密不可分的关联。
从分析广中路小区动迁，到凉城路站建设对周边的影响，再到介绍上海19号线的大规划，这篇文章涵盖的内容很多，无非是希望让普通人知道的更多一点。
不管是对于你的生活、工作还是置业，如果能带来一些帮助，也就”物尽其用“了。