10月28日，河东卫国道地块重新挂牌。
这块地有意思！
去年6月30日挂过牌，当时有房企想拿，但最终出让前停牌。
今年再挂牌，楼面价涨了700元/平米。
却出现巨大转变——容积率降了！
从2.7降到1.6，“高层改了洋房”。
无独有偶。
10月31日，南仓挂牌一宗宅地，容积率也降了。
去年出让的龙耀城、锦玉兰地块，容积率分别为2.2、2.0。
这次不仅楼面价降了500元/平米，容积率还降到1.6。
能做全洋房，甚至做出叠拼。
天津的宅地，在大幅降低容积率？
确实如此。
按理说，城市发展越成熟，核心区土地容积率应该越高。
天津为什么“背道而驰”？
第一个原因，为了稳定市场预期。
与卖房一样，房企拿地意愿弱，卖地也得给点优惠。
直接降地价，无疑造成房价反向预期。
降低容积率，相当于变相降楼面价，适当给房企让利。
第二个原因，也是最底层的推动原因：天津人，真是太喜欢洋房了！
所有大高层，在天津人眼中只是人生过渡，洋房才是改善的尽头。
没什么能阻挡天津人对洋房的灵魂渴望。
这种观念，形成了强大的集体默契。
到什么程度呢？
核心区的洋房能卖高溢价，收“品类税”。
从物理角度说，洋房之所以单价高，是因为出房率高。
洋房比小高层贵10%、比高层贵20%，是合理范围。
但很多盘的洋房定价，竟比高层贵出30%。
鹏飞南开学苑、保利云禧，高层4万，洋房4万8是合理价，但都卖到了5万+。
多出来的溢价，来自心理认同、观念价值。
天津人潜意识就认为：洋房住的才舒服，洋房才能保值。
哪怕洋房的视野并不好，也挡不住认可度。
比如建投誉山院，洋房卖到5万7，谈不上便宜，但一年就清盘了。
天津洋房的溢价率，在全国都数一数二。
苏州、南京、杭州……洋房也就比高层贵10-15%。
有自然资源的核心区，高层的高区比洋房还贵。
有需求才有供给，或者说，需求倒逼供给。
为迎合买房人，房企当然更愿意做洋房。
甚至——主动损容！
绿城锦玉兰主动把容积率从2.0降到1.7。
建面没做满，不惜损失可售面积，也要做纯洋房社区。
这也是买方市场的特点。
同样，房企的需求，也倒逼土地市场主动降低容积率，放宽洋房的建筑规范。
刚挂牌的河东卫国道地块，容积率从2.7降到1.6；
河东老工大地块，最初规划容积率都高于2.1，后面会出现1.6的容积率，能做出洋房和叠拼；
北马集地块，容积率才1.2，周边都是大高层，这块地按理说容积率2.2以上也没毛病；
金融街融府，容积率2.2，做出了洋房，起初容积率调到过2.6，后来又降下来；
桂语映月，容积率从2.7降到2.25……
天津2022-2024年10月出让的164宗涉宅用地中，容积率2.0以上的仅29宗，占比才18%。
也就是说，82%的地块都具备做洋房的条件。
其中，容积率1.6以下的，多达87宗。
一半的地块能做成纯洋房社区，甚至做出叠拼。
市区出让的34宗宅地中，容积率2.0以内的有15宗。
接近半数的市区宅地，都有洋房供应。
天津去年宅地平均容积率1.73，今年到目前为止降到1.49。
“偏向洋房”的需求与供给，最终导致：
天津住宅容积率，在全国属于低水平。
贝壳研究院调查显示，19个重点城市的住宅平均容积率中，最高为深圳3.4；最低为天津1.6。
CRIC对22个重点城市统计发现：
2024年在售5742个楼盘中，接近三成的容积率在2-2.5，占比最高。
容积率在1.5-2之间的，占比22%。
绝大多数城市的主力成交额，都来自2.0以上容积率的新盘。
但天津容积率1.5-2.0的新盘，成交额能占将近4成。
清华大学也有研究数据显示：
全国城市核心区的高层建筑，平均占比为21%，但天津仅为13%。
可见，天津的居住密度远远小于全国平均水平。
像郑州，容积率4.0、5.0甚至6.0屡见不鲜，3.0都能叫低密。
对比二线城市吐槽天津房价贵？也要考虑容积率的因素。
土地容积率适当降低后，建筑规范又给了把助攻。
天津分别在2022年8月和2024年1月，先后两次发布《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见》。
高度27米以下的建筑，允许做实体小院、地下室、阁楼……
架空层、露台、开放式阳台也都合规了。
很多附加值，都是专门给洋房配的。
结合架空层，洋房的一楼能做出地上三层，跟“小联排”一样。
高附加值特别受欢迎，即便单价高也得拼手速。
格调锦雲标准层预计3万8，一楼放风价5万；
城投东方紫宸128平米一楼，总价650万；
绿城锦玉兰标准层2万2，一楼3万4；
绿城桂月雲翠标准层2万，一楼3万；
建投誉河院标准层3万4，一楼4万9……
洋房的顶层，通过赠送还能实现顶跃。
附加值高能卖溢价，建设成本又低、买房人还愿意买，房企自然更愿意做洋房。
现在“高低配”也放宽了。
天津2019年出台新规，要求比邻布置的居住建筑高度差不宜大于20m，且限定最大高度80m。
以前做不出26层的高层配7层的洋房，现在也可以了。
龙耀城就是如此。
利用一切条件做洋房，没有条件就创造条件。
甚至“切地块”结构性调整容积率，配出洋房。
天津人喜欢洋房，愿意付出高溢价——房企为取悦买房人愿意做洋房——倒逼土地降低容积率、放宽建筑规范——附加值高，买房人更喜欢洋房——房企更愿意做……
接下来，核心区的洋房将肉眼可见变多。
格调观麟花园二期、天拖二冷地块、井冈山二期三期地块、河北轨交地块，体北先达地块、城投河西海河柳林新地块、海河柳林津南地块、中北镇万顺地块，海泰苏司兰地块、南开可口可乐地块，河东卫国道地块……
都有洋房！
环城更不用说，都以洋房为主，甚至1.6的容积率能做出叠拼。
“洋房稀缺”以前常被挂嘴边。
现在大规模“输出”，洋房还有那么稀缺吗？
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