跌下神坛的万科欧泊，刹不住车了？
最近中介曝出，万科欧泊一套80方房源，卖出2.85万/平，创下2017年以来新低。
这距离它站上6万+的房价巅峰，才过去4年，怪不得业主们今年一顿着急要“护盘”。
回过头看，欧泊房价走势，对于很多板块的次新小区，其实都有现实的参考意义。
房价到没到头，对比下欧泊的情况，就能知道。
｜万博航拍
｜广州楼市发布摄
壹
说起来，这两年万科欧泊的二手行情，确实有点太过水逆。
尤其是今年，成交仿佛下山踩油门，下探趋势拉都拉不住。
就拿最近来说，该小区一套80平2房户型成交，价格低至2.85万/平。
｜图源：贝壳
关键这还不是欧泊第一套2字头成交的房源，据统计，今年该小区在8、9月份，也同样有类似价格的房源成交。
由此可见，欧泊向2字头靠拢迹象，越来越明显。
而在3月份的时候，这个户型还能卖到3.7万/平。
半年多时间，总价少了七八十万，堪称“速冻模式”。
｜广州楼市发布 制图
事实上，如果拉长时间线来看，欧泊在房价上的表现，完全可用大起大落来形容。
比如2012年，欧泊1.3-1.5万/平开盘，吸引了大量买家进场，3年后项目清盘时，价格已冲上了2.4万/平。
｜万科欧泊
｜图源：链家
进入二手市场后，行价也是一路看涨。
均价从2.4万/平飙到5.4万/平，只用了5年时间，2021年高光的时候，还一度有房源卖出过6.3万/平高价。
只是，欧泊在5万+的高点屁股还没坐热，房价就开始掉头向下了。
从5字头一直跌到现在的3字头，并且有不少小户型产品，还在滑落。
｜广州楼市发布 制图
从欧泊价格曲线的变化，我们可以发现，它的行情来得快，去得也快。
价格大面积冲上5万+，也就是1年时间，之后大半年时间不到就显现出了颓势。
以95平户型为例，2021年5月其成交价还能卖出5.6万/平价格，到同年底的时候，已经降到了4.9万/平。
｜图源：贝壳找房
而面对这样的价格“塌陷”，业主也曾打起过“保卫战”。
比如，今年欧泊就有业主呼吁广大邻居，不要贱卖，把房源价格统统挂到500万+。
只是从结果看，这波挽尊效果并不好，砸盘现象还时有发生。
贰
欧泊的急涨急跌，侧面说明它的“春天”很短。
事实上，如果放大视角看，不单单欧泊，广州很多热门小区也有这种现象。
比如兰亭盛荟，从2019年的4字头涨到9万+/平，用了3年时间，如今重回4万+/平，也是2年多时间。
黄埔万科东荟城，2021年巅峰时期一度站上5万/平，如今则在2.2-2.5万/平价格徘徊。
｜兰亭盛荟小区
丨广州楼市发布 摄
由此可见，大部分小区留给业主在高位套现的时间窗口，其实相当短暂。
而大部分业主，往往是很难把握准这个点的。
如果对万科欧泊的房价变化进行深度剖析，我们或许能得到一定的借鉴和启示。
它可以让二手次新小区的业主，更精准地判断自家小区，房价有没有到头。
｜万博航拍图
丨广州楼市发布 摄
要明白这点，我们必须理解万科欧泊从2016-2021年这段时间，价格的变化逻辑是什么。
首先，板块供应发生了根本性变化。
比如在2015年万科欧泊清盘之后，长隆万博板块很长一段时间都没有全新盘出现。
当时的欧泊在万博，可以说是板块内楼龄最新的小区，这一时期，也是它上涨最猛的阶段。
但2020年之后，随着万博和樾府、耀胜新世界广场|耀胜尊府、越秀·瑞麓府相继入市，长隆万博供应明显增加。
因此，我们可以看到这样一个趋势，长隆万博供应的增加，与欧泊房价大幅回调，时间周期上只是前后脚的事。
丨广州楼市发布 制图
更为重要的是，这波供应潮，带来的是深层次供应结构的变化。
怎么理解？
比如房源质量上，欧泊大部分户型都相对过时，80多平只能做两房，使用率上，不仅与新规项目相差悬殊，与万博和樾府这类上一代产品也有明显差距。
在社区品质方面，与其他新盘或次新相比，逐渐老旧的园林、设施等，同样在弱化欧泊的市场吸引力。
最鲜明的例子就是，欧泊95平三房今年只能卖3.6万/平，而和樾府同样是3房户型，成交价却在5字头。
｜图源：贝壳找房
而且，在学位上，万科欧泊对口红郡小学+南村公立侨联中学，并非名校组合。
在前几年，万博教育没有发力的时候，这方面的劣势不会太明显。
但如今，华润置地长隆万博悦府、越秀万博城、越秀瑞麓府相继引入名校，欧泊的教育牌，显然就不够看了。
可以说，欧泊从横空出世，到站上巅峰，再到跌落神坛，供应结构根本性变化，占了很重要的成分。
其次，欧泊房价的起伏，与炒房客有莫大关系。
从房价曲线来看，欧泊行情大热的时候，恰恰也是广州楼市的牛市时期。
这个时间点上，除了市场行情助推，很大关系也是因为当时的万博，被炒房客盯上了。
资料显示，从2019年开始，欧泊就有大批炒房客进场。
比如在2020年，有业主曝料遭遇炒房客大量收房，并遇到ABC单。
一些炒家甚至进入小区，挨家挨户进指导业主们怎么挂高价放盘。
｜2021年欧泊业主爆料炒房客ABC单
｜图源：业主粉丝
这股炒作情绪，很大程度上助推了当时欧泊房价的飙升。
后来随着官方出台二手指导价，市场下行，包括欧泊在内的很多小区，几乎全遭遇“滑铁卢”，炒房客不得不割肉离场。
这也进一步导致这些炒房严重的小区，价格被迅速挤水分，甚至屡屡出现价格背刺现象。
因此，从宏观来看，欧泊从涨到跌，也是市场情绪由狂热到恐慌的过程。
｜广州航拍
|广州楼市发布摄
透过欧泊房价变化的走向，我们能总结出一个市场规律，次新小区的房价到顶没到顶，两个要素很关键：
一方面，如果短期内板块有明显的供应变量出现，那么意味着客群很可能被分流。
尤其是同质化新盘项目的出现，它不仅会加剧快板竞争白热化，分流走部分客群。
甚至由于它们的后发优势，这些新盘还会重塑整个价格体系。
另一方面，当同小区二手挂牌激增，卖盘情绪高涨的时候，也说明“高点”可能到来。
毕竟，业主们集体抛盘，势必会引发内卷踩踏。
保不齐里面就有急需资金业主，会降低姿态出货，这样一来就会拉低市场价格预期。
对于次新小区的业主来说，这时候的房价天花板，其实已经被限制住了。
楼市君的建议是，永远别想着赚最后一个铜板。
相对理想的做法，是提前抢跑，尽量在价格转折之前出手~