市场变了，成都市场一哥华润置地如何保持领先？

今年国庆节甫一结束，华润置地便对外宣布，国庆七天，华润置地成都公司各项目累计销售额突破15亿元。随后，中国铁建也宣布国庆节期间成都各项目销售14.8亿元。

据克尔瑞四川的数据显示，今年1-9月，华润置地成都的成交金额为135.39亿元，位列成都房企流量榜Top1，位列第二名的中国铁建成交金额126.75亿元，两家企业相差不足9亿元，与第三名的招商蛇口相差约27亿元，处于成都市场的第一梯队。

今年以来，成都市场发生了非常大的变化。从目前来看，华润置地仍然一路领先，但相比去年的绝对优势，今年随着中国铁建的崛起已变得不再明显。华润置地与中国铁建的双雄争霸，无疑又给今年的市场增添了新的看点。

作为“央国平”时代崛起的成都市场一哥，华润置地的领先优势在市场已经大变的当下，还能继续保持下去吗？

国庆节前，华润置地成都为中环天宸项目举办了盛大的项目发布会，拿地80余天之后，这个位于中环二八板块的项目亮相。

今年6月25日，华润置地联合成华旧改拿下成华区二八板块82.128亩地块，底价13100元/㎡成交，与此前华润置地拿下的中环天序直接相隔着朗诗乐府和双林小学（馨韵校区），也就顺势延续了华润置地的“天”字产品系，定名为中环天宸。

近年来受集中供地等土拍政策的影响，华润置地多选择合作方式开发项目，但像中环天宸这样将合作前置到拿地阶段的也非常少见。在二八板块82亩项目中，华润置地占股51%，拥有控股权，主导产品的开发。

这是今年迄今为止华润置地成都唯一一次公开拿地，也是既今年上半年上璟润府、青羊润府项目入市之后第三个入市的全新项目，预计11月开始预售。

中指研究院的数据显示，2024年上半年华润置地以21.5亿元位居成都拿地房企金额榜首。除二八地块外，据媒体公开报道，华润置地也参与了4月19日锦江区林家坝28地块的竞拍，但该地块最终在经过60轮竞价之后被本土房企润达丰滨江以23400元/㎡的高价拿下。

除此之外，成都地产界未检索到华润置地2024年在成都拿地的公开信息。

据成都地产界统计，目前华润置地成都主要在售的项目包括上璟润府、阅天府、高新天序、缦云、青羊润府等14个项目。这14个在售项目中，有7个是属于合作项目，而这7个项目中有6个是合作方拿地，华润置地后期入局的合作方式。

华发股份是华润置地合作最多的企业，合作的项目包括锦江上院、锦宸府、新川印和阅天府；其次是建发房产，在缦云等3个项目上有合作。两家又都是来自沿海的国有企业。其中华发股份和华润置地的合作面积最大，四个项目加起来约324亩。

而去年10月，华润置地也通过合作方式获得它目前在主城区最大的项目上璟润府。2023年8月，太原萃丰以10350元/㎡的价格，拿下龙泉驿区十陵173.6823亩土地。10月，华润置地官宣入局，股权占比65%，是目前华润置地所有合作项目中股权占比最高的项目。

今年4月，上璟润府营销中心及公园示范区亮相。项目成为当前华润置地在售项目中体量最大的一个。

此外，华润置地在2023年共计获取到了8个项目，而这8个项目中，有6个属于合作项目，仅高新天序和青羊润府两个项目属于独自拿地操盘的项目。而这6个合作项目中，5个是合作方拿地，华润置地后期入局，只有锦宸府是华润置地拿地，然后引入了华发股份和锦江统建两家合作方。

这也可以看出华润置地在进入2023年之后项目获取上一个非常明显的变化。2022年7月，华润置地在成都第二次集中供地中共计拿地6宗，合计393.41亩，拿地金额高达87.15亿元，成为当场集中供地中的最大赢家。

进入到2023年之后，华润置地出手的频次明显下降，转而以入局合作的方式获取项目。而2023年底土拍取消双限政策之后，华润置地在成都土拍市场的斩获仅青羊蔡桥和成华二八两宗地。

在11月中环天宸开始预售之前，华润置地在成都市场的业绩都是靠2024年以前获取的项目支撑。

在2023年获取的8个项目中，只有29.45亩的金三项目锦宸府目前已售罄，其余7个项目均是今年华润置地重要的粮仓。锦宸府地块是第二宗清水限价达到36000元/㎡的地块，成交楼面地价20700元/㎡。华润置地拿下改地块后，迅速引入在锦江区颇有高改开发经验的两家合作方：华发股份和锦江统建。华润置地占股34%，华发股份占股33%，锦江统建占股33%，锦江统建负责操盘。

4栋21-23F的2T2产品，两个户型为建面约240㎡和建面约278㎡。这是华润置地唯一一次主动引入合作方合作开发。锦宸府很快售罄。

相比之下，华润置地在2022年获取的项目，仅有天府九里和锦江上院还在售。其在2022年7月集中供地中获取的6大项目，仅有天府九里还在售。2021年的项目还有时代嘉玺、静安府以及昆仑御等项目，其中静安府仅剩部分底跃户型。

当前在售项目最久远的是位于彭州南部新城的江城九里·润璟，项目地块于2018年获取，至今已有6年。是年12月26日，华润置地在彭州南部新城拿下4宗涉宅用地，合计346亩，也就是现在的理想之城&江城九里。这年8月，华润置地与彭州市签订城市开发项目投资合作协议，计划投资100亿元，建设面积约4000亩的军民融合生活配套区及2000亩的蓝色动力硅谷产业发展区。

这也是目前华润置地在成都布局最远的一个项目，是华润置地以造城带动地产开发的又一例证。

华润置地的业绩领先在地域分布上即可看出一些端倪，其在售项目绝大部分位于成都的热门板块，如成华二八、龙泉驿十陵、高新新川、青羊蔡桥等。纵观近年来华润置地在成都的布局，龙泉区十陵板块是其绝对的主阵地。

从2019年拿下时代之城所在的约298亩地块 （含配建约400亩）之后，华润置地几乎每年都有在十陵拿地，先后推出项目包括时代风景（2020年，约99亩）、时代嘉玺（2021年，约33.8亩）、玺宸上院（2022年，约59.6亩）、玺宸和著（2023年，约43亩，与建发合作）、上璟润府（2023年，约173.7亩，与太原萃丰合作）等项目，其在东三环十陵区域的开发规模已超800亩。

华润置地当前在售项目中，时代嘉玺、玺宸和著以及上璟润府三大项目集中于此，而且上璟润府为当前华润置地在主城在售项目中体量最大的一个，其为华润置地的业绩贡献应该还会持续很长一段时间。

其次是新川板块和主城中环。在新川，华润置地有高新天序和新川印两大项目，均是430-520万区间的小高层高端改善作品，户型面积以143㎡的四房为主；而在中环，二八板块在中环天序之后有中环天宸接上，而升仙湖还有静安府在售。早期还有中环广场、幸福里等楼盘。

这些热门区域的布局，一方面保证了产品价值的基本底气，另一方面也保证了产品的顺利出销，从而保证华润置地能在成都市场继续保持领先优势。

华润置地是成都央国平时代的一哥，其登顶成都楼市，一则靠央企的过硬实力，二则靠灵活多变的项目获取方式，三则靠科学合理的项目分布，四则靠随行就市的产品设计。

一句话，华润置地就是在央企实力基础上依靠灵活的市场化策略实现连续多年领跑。

纵观当前华润置地的产品，有两大特点尤为突出。

一、面积段开始下探，首置三房、首改四房大量出现。

华润置地当前在售的14个项目中，除阅天府、高新天序、青羊润府、锦江上院等少数几个将户型面积段起步拉到了143㎡四房的高改项目外，其余的项目均出现了低于120㎡的三房户型，其中116㎡左右的三房两厅两卫比较常见，但这一户型的最低面积已经下探到了105㎡。

此外，四房的面积段也开始下探至120㎡左右，并在120-130㎡这个区间段做出了大量的产品细分，成为显著的首改型四房产品。9月底亮相的中环天宸就一口气推出了122㎡、123㎡、128㎡三个细分的四房户型，上璟润府、缦云、玺宸和著、昆仑御等项目，均出现了这个面积段的四房户型。

需要指出的是，143㎡四房仍然是一个改善和深改的临界点，对市场是这样，对华润置地也是这样。高改以此起步，普通改善项目也必有这个户型面积。

面积段下探，是一哥华润置地随行就市的一大显著特点。去年以来，成都限购政策逐步放开，市场走向下行，尽管改善势头不减，但首置首改客群的诉求也开始萌动，华润置地敏锐地占据了这一市场空间，显示出华润置地市场化方面的巨大灵活性。

二、开始脱精装以期控制房源总价

今年7月23日，缦云第六批次取证，推出13栋66套125㎡四房两厅双卫户型，全部为清水房源。这批次房源总价在320-330万元，相比精准价格已低出不少。

据成都地产界不完全统计，静安府、昆仑御、江城九里润璟等项目均出现了清水房源，其中静安府在售240㎡-380㎡底跃户型，清水惠后12000元/㎡，价格已非常诱人。

这一点在宏观数据上表现明显，今年1-9月华润置地销售金额135.39亿元，位列Top1；成交面积47.24万方，同样位列Top1，这意味着华润置地的单价与往年相比出现了下降。

除这两大特征外，华润置地项目在产品形态的宽度也拉得很快，从高层、小高层、多层到叠拼，几乎涵盖了当前市面上所有的产品形态。正因如此，华润置地的客群应该是当前市场最完整的客户群体。

虽然国庆后市场回暖，但是此前市场整体走向低迷，像华润置地这样的头部企业不免受其影响。

高度市场化的华润置地在推进项目进度上有着高效的工作效率，中环天宸从拿地到亮相仅用时80多天。而青羊润府则更是神速，从拿地到取得建筑规划许可证，仅用了9天的时间。

但相比2022年的势头，华润置地项目的销售速度也慢了不少。和建发房产合作的位于怡心湖板块的缦云于2023年4月拿地，整个项目共计560套房源，2023年12月20日首次取证，截止目前先后7次取证，取证房源合计496套，尚有64套房源未推。项目最近一次取证日期为今年10月23日，本批次主推的143㎡四房户型，总价约400万起。

其与建发房产合作的玺宸和著当前也还处于销售阶段，据成都购房通显示，尚余70多套房源（数据可能存在延迟）。2022年的天府九里、2021年的昆仑御、时代嘉玺等项目也都还处在销售阶段。

今年1-9月，华润置地成都共实现销售额135.39亿元，持续登顶榜首。但相比2023年与第二名中国铁建之间50亿元的巨大差距，今年华润置地的优势已没有那么突出，与第二名的中国铁建相差已不足9亿元。

据克尔瑞四川的数据显示，今年1-9月成都top50房企的业绩表现整体不如去年同期，成都TOP10房企销售金额为近4年来的次低水平，销售面积则为近四年来最低水平。

华润置地在成都于2021年开始发力，于2022年以145.44亿元成交金额登顶，2023年猛增至288.33亿元再次登顶。2023年初，成都地产界在一篇文章中写道，华润置地登顶很大程度上是购房者普遍的品质焦虑和兑现焦虑的结果，在市场整体下行、不少项目停工烂尾的情况下，华润置地央企的品牌实力以及多年积攒的品质口碑就成为当前购房的最可靠的保证。

然而在新的市场背景下，华润置地的优势减弱，今年的排行榜或许仍然有变数，但是作为央国平时代的最好结果之一，华润置地登顶引领着新的楼市格局朝高品质的方向发展，也让对产品品质的关注成为市场主流，将一直存在下去。