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我向来以实战主义,稳中求进,并完全站在购房者的实际情况和需求的角度,辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验,给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段哥,重新定价日周期可以调了,我的贷款银行出细则了。未来中国经济是不是都是利率下行期?我们要不要把周期调成最短的3个月?每年都可以调整吗?
房段子解答
怎么调整,和你本人计划的贷款年限,息息相关。
房贷利率定价新机制今起执行,昨天群里好些人吵吵嚷嚷,半天也没得出个结论,但我在外面跑盘,看的干着急。
首先今起可以重新申请定价周期的,是四大行的工、农、中、建和交行,邮储银行。其他银行也会陆续跟进。
以前定价日是一年一次,现在调整为3、6、12个月一次,可以说更加灵活多变,能更好地适应LPR模式。
随着漂亮国进入了降息周期,我们也顺势而为,目前处于降息大周期内,业内人士预测这一波周期大概会持续3年(或将截至2027年)。
在降息周期内,重定价周期越短(3个月),咱们可以越早享受降息红利。反之,周期越长(1年),可以越晚遭受加息痛苦。
所以我建议,①偏向TZ的,短期3年左右能提前还贷或者结清出售,那么当然要选择3个月的定价周期。
②反之,如果是持有周期5-10年甚至更长的话,那么就更建议选择1年的定价周期,当前两三年的利率已经很低了,长期来看,就算进入加息通道,上涨幅度也不会过快过多,所以长周期相对稳健。
③至于什么人选择6个月的定价周期呢?当前买了一套过渡自住,三五年后会作为跳板置换的,那么可以选择6个月的周期,相对介于两者之间,灵活一点。
这里涉及到一个争论点:到底是每年都可以申请重新调整1次定价,还是接下来整个贷款周期内,都只能改1次?
我看到有些自媒体说的每年都可以一变,实际是错误的,重定价周期只能调整一次。
我理解为偶发的政策示好,就像去年、今年的存量利率下调,是偶尔发生的,不是每年都发生的。
现在重新定价周期变更也是一样,只给1次更改机会,而不是每年都可以。
总而言之,大家审时度势,匹配自身需求,积极调整起来。
会员提问
你好,我看你推荐了一套南湖的房子,想咨询下,是否花300万买南湖。我现在是在金融城上班,女友在南湖上班,想买在南湖方便以后上班通勤。我现在有一套翡翠城小户型,然后绵阳还有一套房,她名下有一套生物城的限售中。
现在比较疑惑的是,1、要不要换到南湖,毕竟感情还不算非常稳定,2、到底是买新房还是而胡搜否,现在倾向于南湖二手房,一是抄底便宜,二是以后她上班近,带孩子方便。3、现在我名下两套都卖还是先卖绵阳的,当做买二套房?
房段子解答
是是
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你女友是在南湖稳定上班的,现在买不买我觉得都陷入了一个悖论。就此买入南湖周围的这种改善产品的话,未来自住舒适度是很高的,更大的优势是你婚前财产(你是打算婚前买入对吗?),但女方心里不舒服,而且假设后面万一没成的话,你这套房子自持也尴尬,金融城过去上班稍远或者说16号线还没开通的话,可能就辗转一些,又出现了二次置换的可能。
假设现在不买的话,优势在于以后感情稳定了再定夺怎么个买法,劣势是婚后共同财产(你别发这段发给女方看了),还有现在不买套房的话,女方可能觉得缺乏安全感,总是还是挺麻烦的。
如果是我个人的话,我会倾向于先谈恋爱先谈感情先结婚,然后再来买入南湖的这类**户型(清水房,后期装修再议,不过你是有这个收入实力的,只不过收敛了下,到300万,我不评价好坏,尊重你的杠杆意愿)。
至于说华润翡翠城,现在卖掉算是亏本出售的,我曾经写过适合卖房的三类人,详见后续发给你的视频,我认为现在可以暂时持有,假设持有的成本不高的话,拿来婚前自住,冲破低迷的两三年楼市行情,等待回暖(至少能保本了再行出售)。更关键的是你们说的,不卖也有首付能力上南湖,所以我建议你抗一抗。
至于绵阳的,应出尽出,这个不多说,虽然行情不好,但也要积极出售,你也可以说你要先卖绵阳的,然后卖掉了,就结婚,然后买入南湖婚房。时间周期,理由也都是比较合情合理的。
还有就是南湖的房子,我觉得大概率不会反弹哈,至少谈恋爱的一两年里,价格是比较稳定的,你往后就按照清水**以内的单价去买,当然这一套你也可以先看看(需要的话,我介绍房东给你认识),不说一定强制就买房。先说进去实地看看了解下小区和楼盘户型的喜好,以后心中就有数了。
总的来说,绵阳卖掉,翡翠城持有压力不大就继续熬过冰封期,先谈恋爱结婚,然后再稳妥买入婚房,婚房不要怕涨价。
会员提问
你好,我打算置换房子,然后考虑读书,到底是合并还是拆分,预算450-500万。卖的房子在锦江,两套都不算优质,换一个套四145平的咋样?看了盛和林语,优缺点都明显,或者去天涯石买个挂户的?我在市中心,老公在三环内西南方向,24城4期也看了,没啥感觉。先帮我分析卖的两套房子吧?
房段子解答
较早前房段子会员付费问答,具有一定时效性,仅供参考,有删减节选和模糊处理。
综合来说就是当前资产的配置,用以满足自住和读书的问题,其实还有个深层次的角度,那就是如何满足改善,资产优化的问题,偏向于资产保卫战。
现在是一套**套三,然后另外一套是**套一,夫妻分别在市中心和西南中环位置上班,也要考虑到孩子的教育问题,从字里行间我还是觉得你们比较重视教育的,普通学校可能不入法眼?
我先说答案,我建议是**果断卖掉,用以置换更改善保值的产品,然后**建议保守考虑,卖不掉就拿来读书,卖得掉就平替学区房(比如更好的天涯石)或者加入预算,汇总合并买一套兼顾改善自住和学区的二手房。
买房的话,我建议拆分和合并不要太早下结论,二手房如果遇得到兼顾性的,我们就合并上手,否则也可以等新房改善产品(此时学区是有攀成钢或者天涯石托底的)。
话说**确实也老了,地段其实还好,如果这种地段有纯改新房的话,价格也逆天,但是它不是,所以单价2万我觉得算是去年的行情,今年大概率要跌破2万,好些小户型已经来到了1.7的段位,考虑到你这套房本身的优质情况,我建议你还是要做好降价出售的准备,可能最终单价是1.8-1.9万成交。**只能说是躺平自住的持有,但从长远来说,还要下行,尤其对你们家庭而言,没有必要了,断舍离吧。
不要想不通为啥这么低。
第二套是**,典型的攀成钢里的老破小,你们持有也是为了投资或者学区挂户的吧?现在的成交单价行情,大概是2万,你挂牌2.48万,偏高了,现在好多是110-120万之间,要诚心出售的话,我估计也要随大流,房东内卷起来。我对这套房持保守建议,目前租金2.5k,年化收益大概2.5%+,放在成都还算不错的数据哈,很多连2%都达不到。所以是一套进可攻退可守的房子,继续持有拿来读书和出租也不错,卖掉重新置换更好的天涯石或者合并到总预算里也可以。
这套房就随缘佛系一些吧。
接下来就是买的问题,先说二手房。华润24城4期,我觉得也老化了,去年下半年行情好点的时候大概是2.5万的成交价,现在可能要跌到**左右,四期的位置还是不错的,安静不吵,但是我觉得也出现了老化的问题,属于半躺平式买法,位置还可以面积也不错自住也尚可,但是毕竟是偏老化了的刚需刚改产品,未来的保值性和增值性以及流通性,并不是非常看好了,属于备选的买法吧。还不如看看华润二十四城七期(单价贵不了多少,但是房龄新的多,当然也不是很完美,比如高架和超高层),华润二十四城六期也有少量129平的小套四。旁边去年还有个中交麓鸣九章,不到3万的单价买T2产品,虽然户型不是非常好,但也是偏改善自住的保值买法,但现在售罄,实属遗憾。
塔子山壹号我觉得没啥好买的,地段核心程度,学区表现,都不及预期,单价还要3万左右,和一些新房差别不大了,单纯图一个生态环境追高的话大可不必,风险性是比较大的,而实用性又并不算高,我建议放弃。
人居盛和林语南区有噪音困扰,这个是公认的问题,143户型单价**万我觉得撑得起,一是学区,二是地段,三是产品本身也不错,小区次新舒服干挂石材。这个是比较兼顾自住+读书的合并买法,就不需要拆分了,攀成钢的都可以及早卖掉套现。
南区的这套**万,如果是装修朝向视野采光都不错的话,基本也符合行情,可以适当再砍砍价成交也无妨。但是你们还是要多实测下噪音问题,到底大不大,如果没问题的话,那么安心上手也很合适,是比较完美的置换方案了。
北区确实好一些,但是太贵了,**的单价套四要**万,我觉得高了不少,所以还是回来看南区合适。
考虑到市中心上班通勤,还有学区改善价值的话,二手房选来选去,还真的就是人居的比较合适,其他的难入法眼。
另外一个方向就是继续持有学区挂户不动,另外再找450万级别的改善产品,这种就是拆分打法,我觉得推荐优选新房,二手房不是没有,但不是地段偏就是单价高,假设单价便宜的话,又是房龄大或者超高层,所以这个二手房市场啊,太现实主义了,很难撬动。
回来说到新房,最让我值得推荐的是**,有143平的2T2户新房,清水限价2.5万,我估计精装发售总价在400-450万之间,预算是满足的,地段各种配套是很不错的,通勤也可以(8号线到九兴大道也直达),后面送孩子读书(不论是天涯石还是攀成钢,也是在路上的)。现在还没开盘消息,可以保持关注,也给你卖**一点时间准备。
其余的新房的话,我觉得还是尽量围绕天涯石攀成钢来做答案吧,建议考虑下**,可以说是整个成华产品纯改善的一个了,中环的地铁以后上班也方便,还...