未来十年，虹口发展格局全市独一份，彻底进入孤注一掷时代！
黄浦依托人广、外滩和黄浦滨江等等多点开花；
徐汇有徐家汇、徐滨漕河泾三箭齐发；
静安南有南京西路、静安寺两大CBD，北有大宁市北高新区；
杨浦东外滩和五角场-新江湾唱双簧；
普陀区长风、真如和桃浦智创城三驾马车拉动；
长宁更是全区均衡得不得了，中山公园、虹桥、天山、临空经济园排排坐；
只有虹口，全区发展只深度绑定在北外滩；成也萧何，败也萧何！
北外滩的出现直接改变了虹口各板块的定位，从此虹口的内部地段鄙视链只有两种:
北外滩和它的伙伴们，
以及其它。
2035年之前，北外滩联合体以北已经被全面放弃。
话有些残忍，难免伤虹口人民心了。
但事实就是一条四平路，现在成了虹口各板块的命运分水岭。
南面是“升级”后的四川北路商圈、北区中高产明珠瑞虹新城、2035城市会客厅北外滩，是虹口的现在与未来。
北面则是虹口背负的过去，是分量十足的“包袱”，房子升值就别想了。
虹口一直以来被大家吐槽的两点：
地方小、老龄化严重。
虹口全区面积23.48平方千米，面积本身就在市区中没有多少优势，其中约有65%的面积都在四平路以北。
本来地方就不够，还全让前辈们占了。
典型的江湾、曲阳、凉城，这些地方发展几乎停滞。
十年前什么样，十年后还是什么样。
硬要说变化，那就是变得比以前更冷清、更差了。
早年赤峰路的商业街人声鼎沸，地铁站里的小商铺都经营得有声有色，上财、同济、复旦几所大学的师生都是消费主力；
现在不仅是这些学校消费群体，很多本地年轻人的商业消费地都转移去了五角场。
早年的虬江路、乍浦路都是上海有名的特色商业街，淘旧货、淘美食都是上海人的好去处；
现在大家却只知道电视剧里的黄河路，不知道虹口曾经的辉煌。
就算是“升级”后的四川北路也是一言难尽，地铁站上盖的利通、壹丰两个商场人气稀疏，白瞎了好位置，现在更是抱上大腿自称北外滩。
再看北虹口的城市界面，铁路轨道、高架和地上行驶的3号线几十年如一日分割着；
一不小心遇到货运火车经过，路口有几个红绿灯时间都会电动车乱窜。
很遗憾这些板块建成度都非常高，拆的话太新，住的话又太旧。
唯一有可能腾出土地的，还是一排排军产房，四舍五入约等于没有。
在虹口的2035规划里，这些板块基本也没有什么发展概念。
一句话概括美名曰：宜居宜业创新城区。
在虹口对外招商宣介资料中，北虹口成了重点资源空白区，仅有几个名不见经传的园区。
再论虹口第二宗罪，老龄化严重，其实主要指的也是北虹口。
虽然说上海全市都进入老龄化，但虹口区老龄化尤为严重：
60岁以上的人口占比高达44.9%，稳居全市第一！
虹口老龄化程度最为严重，其问题出在人口基数和人口结构的大变化。
大家都知道这些年虹口人口流失严重，平均每年差不多要少一万个人。
对比六普和七普的人口构成还能进一步知道，虹口每年少的这一万多人，问题主要出在15-59岁区间。
能挣能花的主力群体少了10多万，对虹口区来说是来了个人口资源的双重暴击。
随着北外滩的老旧危房陆续动迁，北虹口彻底承担了给全虹口人民养老的重任。
老年人两大爱好，领鸡蛋，广场舞。
商场不要逛的，房子不要买的，GDP自然也是贡献不了多少的。
大商场都没有一个的北虹口，刚好是低消费老年群体的天堂。
在别的板块还在瞄准城市中产时，江湾镇十步一个养老公寓、老年康养社区。
当然，抛开发展不谈，北虹口的这些板块对自住为主的虹口人来说性价比很高。
沿街底商采买方便实惠，还引入了第四人民医院，各板块的公园都建设得相当不错，是家门口散步遛娃好去处。
之前最不方便的一点是轨交只有3号线通过，覆盖的小区有限。
未来随着19、20号线建成，北虹口的中、西两侧地铁覆盖率突飞猛进。
三轨交汇下凉城直接变热城，比隔壁大宁还多一条线。
再配合之后的18号线二期，虹口横向来往闸北、杨浦、宝山的阻碍全部打通。
当别的市区把老居民动迁到比五大新城还远的郊区时，虹口选择划出彩虹湾让他们留在自己的老土地。
所以对于老虹口人来说，即使遗憾虹口的发展规划大不如前，但虹口的温度还在线的。
但也仅有老虹口能为情怀买单了。
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北区被放弃，虹口的再次崛起全部重仓到了北外滩。
从地理和历史双重因素来说，北外滩都有理由为区里承担起最大责任：
其一，北外滩地处外滩、陆家嘴组成的黄金三角，对浦江两岸联动发展和功能补充有重要的战略意义。
其二，近年来和北外滩牢牢绑定的四川北路商圈、瑞虹新城，分别占据着全区最好的文化资源、居住资源。
但北外滩组团的这两大优势都没有得到充分发挥。
虽然正式规划在2020年才发布，但实际上从2002年开始北外滩就已经开始建设。
和东外滩、前滩相比，理论上已经是遥遥领先。
但从现在的结果来看，北外滩的建设并不顺利。
北外滩在2035规划中靠两条腿行走：航运和金融。
目前虹口船公司数量占全市的比重超过四分之一，船舶运力占全市的近七成；全球排名前50的班轮公司，四年前有15家在虹口设立跨国公司总部、分公司或代表处。
另一条腿金融产业，却被打瘸了。
看存量，陆家嘴在过去已经形成了浓厚的金融行业氛围，信息传递效率之高远超别的板块。
北外滩想要分一杯羹只能依托航运产业链，发展航运金融、碳金融等细分领域金融。
北外滩这几年走这条路确实也取得了一些成功，该来的企业差不多都来了，带领虹口GDP增速全市领先。
看增量，上海作为全国金融中心，金融行业还在进一步开放。
上面给了上海的两个新的金融大礼包：
一个是临港自贸区的离岸金融，一个是东方枢纽0.88平方公里的国际商务合作区。
可以想象如果是北外滩拿到这些资源，前途不可限量。
再看这一轮没拿到金融增量资源的市区，敏锐地调转船头，目光纷纷转向新质生产力。
黄浦滨江2023年规划了“中央科创区”，徐汇漕河泾进一步向2.5产业迈进，普陀全面打响“中华武数”......
消耗完这一轮存量资源后，北外滩的增量在哪让大家担心。
光一个航运受众面较窄，但北外滩的写字楼一点没少造，结果就是空置率异常高。
2024年第二季度上海部分区域写字楼平均租金与空置率表现
再说滨江资源本身，北外滩的一手好牌也是打得稀烂。
随着这几年一江一河大步推进，徐滨、世博这些后起之秀非常抢风头。
但发力更早的北外滩，滨江公共性建设甚至落后于这两位新人。
北外滩的一、二线滨江实际建成时间较早，一线滨江受国际邮轮线影响隔三差五封闭中段路线，使得景观和视野无法打通；
二线东大名路的商办楼动线设计不合理，阻碍了一线江景于外界的沟通。
群众看灯红酒绿去外滩，看艺术展去徐滨，北看演唱会去世博的梅奔。
站在北外滩滨江，欣赏着陆家嘴、外滩的“世纪同框”，北外滩仿佛成了一个局外人。
最重要的定位都还没站稳，更不论北外滩前前后后那些优质的历史文化资源了。
舟山路、多伦路、山阴路、溧阳路......聚集了多少风云往事。
要海派有海派，要红色有红色，要模样有模样，却都没能被很好的宣传利用，实在遗憾！
楼市同理。
从2020年正式亮相，北外滩的楼市热度其实一直不低，但局限于供应量少，缺乏大规模且持久的概念炒作，这几年风头都被东外滩抢走。
当初北外滩招商虹玺从地块入市到项目认购都是现象级的火爆，随后虹玖新弘北外滩两期也都被抢光。
当下北外滩的开发商们要么在囤积居奇，要么就是像恒大这样出了问题刚被接盘，要么就是受历保文保限制，造一堆没人买的风貌别墅......
可能是意识到商办造得实在太多，规划砍了又砍。
今年区里对北外滩的67、93、103、104、315五个街坊都进行住宅导向的优化，再加上原定库存，北外滩保守还有21块涉宅地待出让！
不要再说北外滩住宅供应稀缺，北外滩的时代才刚刚开始。
先有土地出让金，才能有空中连廊，480米地标；也才能有北外滩天际线成型！
随着核心地块的拆迁收尾，北外滩真正要发力的时候到了。
为了虹口全区，北外滩只能背水一战。
这个2035不成功，下一个规划周期也必须成功。
总的来说，虹口四平路以北这一轮全面被抛弃，不建议考虑保值增值的家庭购买；
虹口孤注一掷的仅有北外滩，但前景依然迷雾重重，最重要的发展增量不算明朗。
大家对北外滩发展的未来前景有更多理解的，也欢迎评论区一起探讨。