很长一段时间流行一个观点：买房先上车最重要。
因为房价还要涨，现在不上车永远上不去了。
2020年环二就驳斥了这种观点，以后市场走向分化，只上车没用的。
贵的地方越来越贵，便宜的地方越来越便宜，你上车了可能永远置换不了。
2020年4月9日环二文章截图
这个预测已经被数据完美验证。
2025年新周期开启之前，环二再次预测：上海楼市加速分化，买错房可能万劫不复。
分化的最终结局是：市区100万买一平，远郊100万买一套。
加速分化的一个重要原因是：上海房子的定价逻辑彻底变了。
一个时间段内上海楼市的需求量相对稳定，金字塔形。
房源供应有限，优先被预算高的人买走。
最后一个买得起的人，决定了房价下限。
20年前上海的购房需求突然爆发，三角形面积迅速扩大，有限的供应量只能满足塔尖，房价上涨。
那个时代，供应有限，需求接近无限。
现在需求进入稳定期，楼市需求有限，供应能力接近无限。
需求稳定无限供应时代，房价由供应节奏决定。
供应量增加，低预算也能买得起了，房价下跌。
反过来也成立，为了增加销售量，可以降价让更多人买得起。
今年BBA就在干这事儿。
上海的房子却不能降价换量，新房最低打95折，土拍更是只能涨不能降。
今年购房需求明显减少，为了保房价只能减少供应。
今年上海土拍很惨，不用数据说明、肉眼可见、举世公认的那种惨。
土拍计划高达440-545公顷，目前完成20%。
土拍这么惨，就是为了保护房价。
由于新房不让降价，出现了很多无效供应，即，房子卖不动了。
上海的一些滞销楼盘，实际价值远低于现在售价。
比如某网红地区，实际价值只有2万，新房备案价却坚持给3万。
那这个地方新房肯定不好卖。
对于开发商而言，卖不动就等于降价，一个楼盘5年清盘和5个月清盘成本完全不同。
对于买房人而言，买来自动打七折。
新房不降价给了你心理安慰，但是新房可以七年不涨，你七年不涨就等于降了30%。
更可怕的是，二手房没有庄家控制供应，杀红眼了很多房东亏钱卖，价格就打下去了。
所以尽量选择一些庄家还能托住房价的地方，至少保证不降。
上海今年土拍收入（住宅）可能只有1200亿，比2021年少了2000亿。
这样的下滑能坚持多久？
如果需求长期起不来，上海地价也会下降，其他城市已经打折卖地了。
与地价一同失守的，是各个城市新房价格。
如果上海真的撑不住了，新房价格也会不断下滑。
当然不是无限下跌，因为新房有成本。
地方zf是土地搬运工，左手通过征收、拆迁获得土地，右手卖给开发商。
如果这件事情亏钱，他们就不做了。
所以新房底价=土地收储成本+建安成本。
二手房东却是实打实的持仓，花了多少钱都是沉没成本，决定底价的是心理底线。
第一条底线是买入价+税费+利息，第二条底线是买入价，第三条底线是上个周期房价。
给自己划这么多底线的人，通常就没底线。
所以在新房还有定价权的地方，底价等于=土地收储成本+建安成本。
在新房没有定价权的地方，就没底价了。
不管怎么看，上海的远郊、环沪底价都低得可怕，千万不要轻易说触底。
即使是上海，新房也有可能跌到成本价。
新政后楼市如何分化
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上面这个模型极其简陋，就好像物理课上匀速直线运动的滑块一样。
比如有人又设了一个房价下限：年租金×30。
这个模型中，租金是最重要的指标，租金回报率3%是正常水平。
高于3%房价就过低，会出现投资空间。
当然3%这个数字也会变，跟银行利率、资产收益率有关。
这个模型，其实是房子的第二属性：资产属性。
房子不仅能居住，还能产生收益，比如租金、增值。
租金回报率高于3%，银行存款利率1.5%，买房收租就是一个好生意了。
这时就会出现不少投资客，增加购房需求。
购房需求多了，三角形面积扩大，供应量不变的话房价上涨。
其实上面也是一个理想模型，上海酒店式公寓资金回报率早就超过3%，为什么没人投资？
因为你还得让房价不要跌，不然收了30万租金，房价跌50万，你哭都找不到厕所。
房价涨跌基本面是自住需求，自住需求固定下来，供应量成为决定因素。
租金回报率，只是在基本面健康时推高房价，因为算租金回报的大部分都是投资。
你买婚房自住时，考虑过租金回报率吗？
基本面不健康时，租金回报率再高都没用。
换句话说，租金回报率不是房价托底力量，刚需下跌起来下限低的可怕。
讲到租金回报率，大家很容易就发现一个问题：越好的房子租金回报率好像越低。
上海租金回报率最高的是酒店式公寓，普遍达到4%左右。
其次是老破小，大概2.5-3%。
中环、外环的次新房，可能只有1.5%左右。
市区的豪宅，有些连1%都到不了。
比如汤臣一品475户型，挂牌价超过1.5亿，年租金144万，回报率不到1%。
难道是上海的豪宅泡沫最大？
其实不仅上海，全球任何一个大城市都是好房子租金回报率更低，伦敦郊区有房子回报率达到10%以上。
东京租金回报率高的都是房龄老的公寓或者一户建。
这里主要有两个原因。
一个是资产流动性和资产收益率成反比，酒店式公寓、小城市、部分远郊的房子很难卖，收益率高一些也正常。
第二个就是，房价不能简单等于租金×时间。
买卖市场、租赁市场本来就相互独立，租房和买房是两种需求，租到的房子和买到的房子是两种商品。
两种需求、两种商品，独立定价很正常。
租房能满足的是居住需求，买房至少多了一个投资需求，前面有讲到。
其实买房还有第三个需求：满足心理认同。
这里的心理认同很复杂，有些人是为了获得高人一等的存在感，有些人纯粹是为了自我证明。
电视剧《上海滩》中，丁力满怀憧憬地对许文强说：“文哥，我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺...”
丁力很可能两者都有，享受高高在上又完成自我价值实现。
这些心理价值，租房就很难提供到。
当然上海也有大佬租房，毕竟被限购很难同时拥有浦东江景房、浦西租界豪宅、郊区大别墅，临时租一套体验一下的客户环二也见过。
买房带来的认同感，与租房不同，却不得不承认。
还有一些客户愿意为情怀买单，喜欢江景喜欢文化沉淀的人也不少，传统意义上的拥有还是购买。
简单地说，房子同时拥有居住属性、资产属性、心理属性，租房能满足的只有居住属性。
这个模型越讲越复杂，房产定价不仅与供需、租金有关，还跟房产类型有关。
不同产品的定价逻辑不同，底价不同。
心理属性，在高端房产上权重更高。
其实这一点所有商品都差不多：越贵的商品性价比越低。
500万的汽车，实际体验并不是50万的10倍。
汽车最本质的价值是，把乘客快速的在地点A送到B，5万的汽车都能满足了。
不过有些人就是有50万预算、500万预算，甚至有人花500万、花50万区别不大。
我们只能把有限的产品配置，不断地分层分级，以满足每个预算段的区分度。
只要能保证500万的车比50万的好就行，好多少不重要，重要的是排位。
先有了500万预算的需求，才有了500万的车。
所以高端房产的定价，与预算的关联度更高。
房子比汽车更适合分级的地方是，房子更具稀缺性。
500万的车为了保持售价，必定要控制产量。
5000万的房子，想增加供应也很难，上海能出现5000万豪宅的地段就那几个。
古北壹号、云锦东方已经是很努力了，也是靠贴着古北、徐汇滨江才获得成功。
古北壹号放到江桥，可能产品力再高也到不了5000万。
上海能称得上顶豪的房子大概有1万户，后面还要建1万户，这2万户房子的房价，最终由上海最有钱的2万个家庭财富决定。
即使他们人数不变，财富不断膨胀，这2万套房子也不断上涨。
回到今天的问题：上海房价为什么还要进一步分化？
高端房产房价受购买力决定，需要看有钱人什么时候停止跑路。
有钱人留下来，有钱人财富不断积累，高端房产就会不断上涨。
只要他们留下来，财富不断膨胀是必然，没人比他们更懂赚钱。
低端房产房价受供应量决定，需要看供应量什么时候收缩，无限供应的地方房价无限下跌。
短期止跌，是因为短期不供地。不卖地只有一个原因：这个价格下没人买。
时间长了，没人抵得住诱惑。
而且低端房产的无限供应，对高端房产完全没有影响。
房子定价其实是一个排位赛，前1000套房子自然被出价最高的1000个人买走。
我有1000万预算，发现中环内次新房被1100万预算的人买走了，我就只能买中环外最好的房子。
五大新城降到了300万还是200万，对我没什么影响。
房价的两极分化趋势难免。
环线有个同事跑到东京做房地产了，环二前几天跟他交流说上海正在向东京看齐，房价分化越来越严重。
那位前同事说：东京又开始分化了。
或者说分化从未停止。