大家好，我是苏北哥！时光飞逝，又到周末，不知不觉这已经是10月的最后一个周末了！一眨眼，今年的南京楼市“金九银十”旺季就已经过完了！这两天北哥在直播的时候也谈到过这个话题，当时就有粉丝回应称，旺季就这么过完了，我还没来及看房，时间不等人！
其实除了时间过得快，买房者的困扰还来自内心观望的纠结情绪，总感觉能挑选的房源很多，不着急买，于是在无目的的观望中，错过了一年又一年，其实他们自己也不知道何时才能真正解决买房问题，安家落户！
01.
今年三波“新豪宅、四代宅开盘潮”，真实去化数据流出！
深入研究南京楼市多年，并在这座城市拥有十余次购房经验的北哥，明明的发现一个非常冷酷的市场事实，就是在这座城市里，从来没有卖不掉的楼盘，只有买不到、买不起房子的人。
曾经市场普遍认为不容易卖掉的那些楼盘，最后没有一个不是成功去化的，市场虽然还在下行，但是帮助新房去化的行政手段却在增加，以旧换新、商品房以房票方式定向安置、即将上马的国企下场收储存量商品房，无论怎么着，市场总会给你传递一种，新房稀缺，买房不易的暗示和提醒。最后卖不掉的远郊刚需房会被ZF专项资金回购；或者变身成为“0”流通性的安置房。
很多不可思议的事情在今年的南京楼市真实的发生着，北哥在之前的文章中多次提醒过，今年南京楼市最高难度的挑战和最艰巨的任务，莫过于“一大批新豪宅和四代宅的推新和上市”，万一这个动作发生“冷场”，新豪宅、四代宅无人无津，那么就会导致南京楼市在房价、产品层面的转型升级流产失败。
可以看的出来，南京楼市的操盘者们对于这个问题也是高度紧张和关注的，第一批新豪宅的试水性开盘拖到了6月底，第二批试探性推出放在了9月底和10月初，马上又要开始第三波了。
然而从实际推出的效果来看，这批高大上的新品、新盘，居然没有出现一个冷场的，个个卖得都很好，今天北哥稍稍看了这些楼盘的网房销控表，去化成绩之优异超乎你的想象。
6月27日首开，今年全市第一个新豪宅项目河西绿城华发金陵月华，自首开至今已经推出8栋高层，312套房源，然而按照网房销控显示，这312套房源，目前仅剩余38套房源在售，整体去化率高达87.8%。7月2日加推的，最高房源单价84350元/㎡的5号楼42套房源居然卖得一套不剩。
绿城华发金陵月华5号楼销控
绿城华发金陵月华开盘现场
而从绿城华发金陵月华的推盘节奏来看，全盘仅14栋楼，552套房源，目前已经卖掉8栋，300余套房源，托推盘节奏明显已经接近60%，该项目还因为去化业绩太好，连续夺得8、9月以及三季度全市新房项目去化业绩第一名。
这就叫“你觉得它卖不掉，其实它卖得贼好”！
同期首开的鼓楼滨江首开桃园金茂府，也是同样，去化成绩好得超过你的想象。
首开桃园金茂府平面规划图
6月底首开时，该项目创造了今年最低中签率，并且开盘2小时售罄，揽金9亿元的绝佳成绩；8月19日二推开盘，不到24小时，网签率达到80%，开盘3天后售罄；9月21日收官加推4、5号楼102套房源，堪称今年去化速度最快的豪宅楼盘。
首开桃园金茂府开盘现场
首开桃园金茂府这一顿操作猛如虎之后，实际去化效果到底如何呢？网房数据清楚告诉我们，全盘226套房，目前仅剩最后20套在售，去化率高达91.15%。
首开桃园金茂府销控表
6月第一波新豪宅项目开盘潮之后，紧接着第二波开盘潮也在9月底10月初到达战场，这一次的去化战绩毫不亚于第一波。
9月26日，全市首家第四代住宅河西南中海江南玖序正式首开，推出了1、3、7、13一共4栋高层，共182套房源。
中海江南玖序首开楼栋示意
中海江南玖序对这次首开一上来就信心十足，十拿九稳，不仅推出了200㎡和270㎡两款常规大平层户型；同时还一并推出了275㎡和305㎡的两款最大客厅挑高达6.6米的墅厅户型。
中海江南玖序墅厅实景
10月中旬，中海江南玖序的首开战果被公开，截止10月21日该项目已经实现网签房源81套，揽金13亿元，可算是初战大捷了。
而网房销控数据更是为中海江南玖序的首开成绩做出了背书，首开推出的182套房源，目前仅剩于72套在售，整体去化率60.4%。
中海江南玖序网房销控
大校场的中信泰富九庐作为今年南京第二波豪宅开盘潮中的一员，首开成绩也非常亮眼。
首开的项目10号楼64套房源，告国庆期间就已经去化殆尽，当天售罄。而网房数据也基本能与项目宣传“对得上”，网房显示10号楼目前认购达到42套，成交20套。
中信泰富九庐10号楼销控
值得一提的是，中信泰富九庐可能因为首开效果太好，已经马不停蹄的加推了，今天已经成功领取了项目6号楼64套房源销许，均价为52841元/㎡，甚至比首开项目均价还高出200元/㎡。户型仍是125㎡3房和150㎡4房两款产品。
中信泰富九庐二推6号楼位置
第二波新豪宅、四代宅推盘潮中，最令人意外的要数扬子保利江韵瑧悦！沉寂了2年多之久的江核楼市，却因为扬子保利江韵瑧悦的首开，有了逆风翻红的苗头。
扬子保利江韵瑧悦虽然没有显示网房销控，但北哥本周前去项目实探的时候得知了首开去化数据，10月14日首开的2号楼12套143洋房，开盘当天就告售罄；10月15日推出的3、6号楼105、115、117㎡三个面积段户型，目前3号楼117㎡奇偶层户型也基本售罄，仅剩24F的6号楼还有房源在售。
此外，据置业顾问介绍，项目最南面的1号楼洋房栋，虽然目前尚未正式开盘，但12套房源已经被内部预定。
如果说到此今年南京第二波新豪宅、四代宅开盘潮告一段落，那么第三波开盘潮马上也要拉开帷幕了。其实无需多说，第三波开盘潮包括的项目名单基本已经确定了，就是江心洲的贤坤花园GARGEN19和招商金陵序
最近江心洲上新豪宅贤坤花园GARGEN19已经在各大媒体上大肆宣传了，作为全国首个定制化豪宅，该项目的确是即将上市的节奏。
据说该项目采用边开发边销售的模式，目前开放的项目示范区，已经是全盘实景呈现的80%左右规模。
贤坤花园GARGEN19全盘只打造8栋8-10F的低密科技洋房，配备社区全景会所，游泳馆健身房等设施，项目主力户型面积只有198和252㎡两种，却可以按照客户的个人、家庭参数条件，定制设计为2-5房，此外在细节设计方面，连家庭的收纳方式、空间；厨房操作台、卫生间洗手台的高度，家居风格都可以按照客户的要求进行定制。
与此同时，10月24日晚，招商蛇口在南京涵碧楼酒店办了一场“为人立新”的豪宅行业大会，会上介绍了第四代豪宅招商金陵序的更多项目细节，感觉也是即将上市的前宣。
除了之前已经向市场释放的全盘拟建7栋10-24F住宅，首层架空，户户有露台，高层户型150、175㎡，洋房户型225㎡等项目“硬信息”以外。这次发布会释放了招商金陵序更多项目细节。
如招商金陵序作为第四代住宅，不仅拥有户户皆有露台的产品特点，而且在露台的设计上也与众不同！该项目露台可以做到270°弧形转角设计，且露台进深可以做到3米。且露台的错层挑高将达到6.5米，是普通阳台的2倍。
招商金陵序单体楼栋效果图
02.
南京楼市正在成功转型升级！压力给到刚需客，普通预算买房，全市可能只剩下最后3780套
6月底至今，随着南京三波新豪宅、四代宅新项目的陆续推出，新颖的产品设计，高企的综合性价比，以及背后高明的推盘思路，让这些价格偏高的新项目一点点的占据了市场的主动权，南京楼市正在成功的进行着“产品”、“价格”等方面的全方位转型升级。
在这个转型升级过程中，新豪宅、四代宅逐渐变成了市场供应的主力，而原先300、400万总价的刚需、初改的续销楼盘渐渐褪去了主角的光环，沦为配角。这个变化趋势从克而瑞前三季度的市场报告中已经可以看出端倪。
1-9月南京去化业绩TOP10的楼盘中，新豪宅项目已经占有两席，且绿城华发金陵月华还以26.14亿的去化业绩夺得全市桂冠，桃园金茂府也以14.78亿的业绩占据第六位。
可以说新豪宅、四代宅开1-2次盘，产生的业绩就等于刚需盘续销1年的业绩。后期随着南京新豪宅、四代宅上市量越来越大，上榜项目将会越来越多，而原本上榜的刚需项目，将纷纷推出榜单。
这一份克而瑞市场报告更能说明问题，指出前三季度新上市项目之中，有6家楼盘，房源的套均总价超过了500万。也就是说新房市场的供应正在向高端化市场偏移，普通预算在300-500万，且地段、配套尚可的刚需楼盘供应将会越来越少。
其实别看南京在售楼盘很多，新房库存也还在大几万套以上，其实很多都是“死库存”，譬如江宁滨江、禄口、浦口桥林等等，这些远郊盘没法自然去化，最终的结局就是前文说的那三种：用房票让商品房定向安置、国企或地方ZF收购和以旧换新。
其实去掉这些远郊库存不算，主城能够选择的刚需盘就非常少了，主要分布于大校场、雨核、软件谷、江宁东山、城北燕子矶、新玄武等几个板块，现在就来盘点一下，这些板块主力刚需盘加起来大概还有多少库存。
首先是雨花软件谷，大概还有630套左右
保利荷雨瑧悦
作为前三季度全市去化业绩排名第四的热销盘，保利荷雨瑧悦是很多刚需客群想买的楼盘之一。作为总户数1114户，规划建设8栋32F高层、2栋17F小高层的主城大盘，目前保利荷雨瑧悦后续库存还剩下多少呢？
算上国庆前加推的17号楼在内，整个保利荷雨瑧悦已已经推出了7栋高层，仅剩下社区西北面的13、14、16号楼没有推出，之前推出的7栋楼，1、2、4、5、10号楼已经售罄，9、17号楼还剩127套房源未售，加上剩余未推3栋楼，保利荷雨瑧悦总库存在511套左右。
保利凤起云台
整个保利凤起云台的剩余房源大概还剩余130套左右，且89㎡中间户，中高楼层的房源基本售罄，剩余较多的仅为109和130㎡边户户型。
伟星时代悦峰
今年前三季度伟星时代悦峰去化业绩高达12.37亿，排在全市第9，说明去化成绩极佳，查看该案销控表，已经几乎清盘，全盘仅剩5、6号楼有正常楼层房源在售，其余4栋楼只剩底层房源，总共可售仅剩最后52套。
再看雨核，还剩最后792套
销冠盘万科朗拾雨核，正在清盘，这个总户数870户的主城大盘，目前仅剩最后10套房源在售，主要集中在6号楼。
且因为卖得太好，万科朗拾雨核价格还涨了，目前收盘价卖到46230元/㎡，比之前的3.51万/㎡均价起码涨了1000元/㎡。
建发璞云一共规划建设8栋高层住宅楼，全盘共876套房，目前7栋楼已经推出（12号楼不可售），只剩余最后一栋5号楼尚未推出，按照推盘节奏来看，已经是进入尾声。
已推出的7栋楼中仅剩8、13号楼有正常房源在售，其余楼栋基本售罄，加上未推的5号楼，建发璞云剩下的库存应该在232套左右。
在雨核板块，华润观云润府剩余的房源算是比较多的，该项目之前推出了5栋多层洋房、1栋高层，共384套房源，剩余未推出的房源大概在450套左右。
目前4、6、7、13号楼基本售罄，剩余在售房源+未推出的楼栋，总库存应该在550套左右。
再看大校场！别看大校场算起来超20家在售楼盘，其实目前真正主力在售的楼盘只有1个：中信泰富九庐，但该盘是豪宅，并不适合刚需客群入手，所以只能算剩余的3-4家平价盘，目前整体还剩418套库存。
保利招商文璟和颂，经过前三季度的连续热销，该案正在清盘，仅剩最后37套房源在售，且主要集中在8号楼小高层内，以128㎡面积段户型为主。
保利博雅和著，目前已经推出9栋楼，仅剩最后1栋8号楼洋房栋尚未推出，推盘已经接近尾声。
算上目前未售房源+最后1栋未推出洋房，博雅和著总共剩余149套左右库存。
金基新睿樾府全盘10栋楼，目前仅剩A8、B10两栋小高层有房源在售，大概加起来132套。
华润金陵中心，目前在售E1、2、3号楼、F1、2号楼23F以上房源，全盘库存量在100套左右。
江宁东山目前还剩848套库存
嘉和华府，该项目去化效果一直不错，今年3月初首开之后到目前，已经推出11栋小高层，嘉和华府分为A、B两个组团，全盘一共只有18栋楼，半年多时间已经推出超过60%的房源。
嘉和华府后续还剩余530套左右房源可售。
招商璀璨璟园，目前也正在清盘，全盘904套房源，目前还剩139套。
武夷七里湖山，目前10栋住宅楼全部推出，剩余179套在售。
城北燕子矶目前还剩余1060套库存
标杆刚需盘保利燕璟和颂，目前正在清盘，整盘1169套房源，目前仅剩65在售。
保利国贸璟上全盘规划建设11栋29-32F高层住宅，目前推出5栋楼，后续还有6栋高层待推出。
后续可售房源+在售剩余房源，保利国贸璟上预计还剩余1000套房源可售。
新玄武目前仅剩招商局中心臻境一家楼盘在售，目前全盘还剩余122套在售。
这样算起来，全市六大头部板块后续的普通预算房源库存大概在3780套左右，今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。