太刺激了！
融创掌门人孙宏斌要杀入不良资产了。
这是要抄底房地产？
入局即抄底
虽然孙宏斌入局不良资产还未官宣，但已坐实。
孙宏斌筹备成立“而今资本”，同时，与头部资管公司接触，即寻找资金强援。
接下来，我们可能看到的一幕是，孙宏斌以“带头大哥”身份，携各路资金组成“联合舰队”杀入房地产不良市场。
孙宏斌是谁，无需赘言，但必须强调——
“春江水暖鸭先知”，作为资深的地产商，孙宏斌对行业的判断，一定有他的专业理由。而且，孙宏斌本身就是不良资产市场的“老枪”，地产界的“收购王”。
不良资产行业有什么特点？
不良资产的获利，在市场下行阶段兑现是很困难的，只有市场反转，在下行周期低价拿下的不良资产才会因价格上行，变成高额盈利。
孙宏斌入局不良资产，是否看清了底部和市场反转的机会？入局与抄底，严丝合缝？
严丝合缝的，还有公司的名字：“而今”。
“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。”这句脍炙人口的名句，出自《忆秦娥·娄山关》。
诗作诞生于红军长征途中的四渡赤水期间。
李可染1964年作《雄关漫道》，展现“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”的诗意
众所周知，那是中国历史最具转折意义的时刻之一。
从最危险、最困难中杀出，最终走向胜利……这般意境，放在如今的房地产市场，不仅严丝合缝，而且很励志。
问题是，对于房地产市场来说，要想抄底，有两个条件：一，你有没有能力抄底；二，房地产市场是不是见底了。
市场真见底了
第一个条件，孙宏斌的融创自己回答了。
2024年10月17日，融创宣布，将在香港资本市场融资约12亿港元。
融资的意思，是孙宏斌把融创的债务问题安顿清楚了，融创可以按照正常的既定路线经营运行，包括融资。
既然有能力融资，当然要把钱投入到收益最大化的市场（债务负担越重，资金的效益越重要，结果对各方也最有利）。
入局不良资产，在融创外开辟第二战场，本质就是，孙宏斌看好房地产市场存在的不良资产机遇，比融创本身更具获利空间。
想想孙宏斌曾经的一系列收购，包括融创本身的案例，只要看好了机会，他既有能力筹钱，也有能力花钱。
第二个条件，房地产市场是不是见底了呢？
和孙宏斌入场不良资产不同，这件事有“官宣”。
2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会。住房城乡建设部部长倪虹在发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。
可能很多人理解，倪部长表态的性质是市场判断。
那如果不仅是判断，而且就是对既定事实的描述呢？已经清清楚楚告诉我们了，我们还不敢相信？
……真的吗？
我们就再重温当下的政策面，看能不能确认倪部长所说的这个趋势。
10月17日的新闻发布会，也是对目前房地产市场政策的综合解释，包括——
四个取消
取消限购、
取消限售、
取消限价、
取消普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低
降低住房公积金贷款利率、
降低住房贷款的首付比例、
降低存量贷款利率、
降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
两个增加
新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、
年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
“白名单”原则
今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。
专项债收购
专项债收购存量商品房由地方自主决策、自愿实施。
强大政策支持加市场筑底判断（描述），意味着什么？
目前，伤痕累累的房地产市场，已经不知不觉间被各种利好政策所充分浸润。有哪个市场，有这么强、这么细的政策扶持？林园说，A股遍地是黄金。那房地产呢？
当利空出尽，政策面又充满利好，房地产市场是不是和A股一样，随时可能从底部反转？
其实，政策只是一方面。
三年市场调整所完成的根本性改变，在于房地产市场转型，确立了新的房地产投资路线图。
房地产开始正视存量市场。
去库存、缓开发、保交楼、开发提质、“白名单”、保障房、以旧换新、城市更新等诸多手段，在构底市场的同时，也给了市场新的开发方向。再向下打破这个底，市场已经失去动能了。新的增长点，却在这种变化间逐渐闪现。
比如，此前《资产洞见》刚刚发文谈过华夏幸福。
华夏幸福在债务问题尚还严峻的形势下，已经用“置换带”将自己的未来发展绑在了新一波产业园发展红利上。
因为无论是未来城市发展、城市更新、城乡融合，还是产业落地，或者是新质生产力的孵化，都会依托于产业园。这些动力因素，化成实体，就是房地产市场新的增长点。
房地产市场缺乏突围增长点吗？
房企及市场转型到位了，增长点就出现了。
图表里的底部
政策面，把机会摆在了台面。
再让我们看一看市场面。
上图表——
2016年10月至2024年10月全国十大城市商品房可售套数变化图（万得数据）
万得数据显示，全国十大城市商品房可售套数（已取得许可证，尚未售出），在2020年12月达到最高点（约77万套）。之后，这一数据虽然始终处于高位，但整体处于下降通道，至2024年9月，约为73万套。10大城市差不多是1年下降1万套。
2016年8月至2024年10月全国30大中城市成交套数变化图（万得数据）
万得数据显示，在房地产市场供给套数降低的同时，全国30大中城市成交套数也大幅萎缩。2024年9月成交约6万套，已是历史新低——为2016年以来，交易量最低的9月。
那么，这种供需双降的市场状态，是否意味着市场底部呢？
我们再看国家统计局的两张图表——
2023年1月至2024年9月全国房地产开发企业本年到位资金增速图（国家统计局）
全国房地产市场到位资金的增速在2024年9月依然为-20%，但是，这一指标已呈现出轻微却明显的回温。到9月为止的2024年，拉出的是一条缓缓向上的曲线。
2023年1月至2024年9月全国房地产景气指数图（国家统计局）
全国房地产景气指数曲线与投资曲线如出一辙。虽然图表显示，景气指数还处在国家统计局标准下的“较低水平”（95以下），但是，指数轨迹同样也是缓缓向上的曲线。
以上两张图表，都高度疑似成功筑底的形态。
再来看一个筑底反弹形态的图——
2015年至2024年万得房地产指数图表（万得数据）
万得房地产指数是以上市房地产公司为对象编制的。
这条指数曲线与沪深300指数趋势基本一致。在2020年后，房地产指数曲线明显弱于沪深300，但趋势大体相同。在沪深300触底反弹的同时，房地产指数也同步反弹。值得注意的是，房地产业的净亏损，在触底反弹之前，出现了大幅缩减。也就是说，从上面这张图表看，上市房地产业绩有所改善，回暖有一定支撑。
下面再来看两条真正昂首向上的曲线——
2023年12月至2024年9月全国土地成交均价曲线（万得数据）
2023年12月至2024年9月全国土地溢价率曲线（万得数据）
一线城市的土地成交价涨起来了！
一线城市的土地溢价率涨起来了！
这意味着什么？
意味着一线城市的开发商，先行感知到市场的变化，开始启动了。
这回理解孙宏斌了吧？
两张图表的发力状态，与孙宏斌介入房地产市场不良资产、与筑底的“官宣”，是同步发生的。
孙宏斌不是一个人。
只不过，他是不小心把枪打响的那个人。
房地产市场是否真正筑底，肯定还需要时间来验证，但是，逐利资金不能等时间，而要靠判断。所谓“大胆资本”，看得到利益，就能足够大胆。
值班编委：马琳
编辑：韩涧明
审读：戴士潮