刚刚过去的一周，广州新房再次出现成交热潮。
但这次与过去有所不同，不少此前表现低迷的非核心区板块，纷纷开始反弹。
这背后的关键原因在于，买家情绪正在转变，进场抄底的人越来越多。
｜白云湖航拍图
|广州楼市发布 摄
壹
从时间线上来看，最近一周的楼市数据算是很重要的观察指标。
因为在国庆之后，全市不少楼盘开始休整，到访人气和成交有明显回落。
这种情况下，板块如果能继续反弹，侧面说明积累的热度足够持久。
可以看到，8大板块的看房人气上涨超10%，最高涨幅接近60%。
｜广州楼市发布 制图
近期人气最火爆的白云湖、新塘和科学城，单周吸引上千台买家涌入。
成交方面也有类似的规律，明显上涨的也都是非核心区板块。
白云湖依旧排在第一，花都空港、南站、南沙、朱村等等，也都表现不错。
｜广州楼市发布 制图
要说上面这些板块的共同特点，还挺明显的。
一方面，它们都曾经是广州买房热门选择，积累了配套基础和市场知名度。
从科学城、白云湖、新塘，到朱村、番禺东等等，都至少卖出过数万套新房。
站在买家的角度，这些地方都是经过市场“检验”的主流选择。
｜白云湖板块航拍
| 广州楼市发布 摄
另一方面，这些板块楼盘扎堆，价格战持续升级，近期房价更明显触底。
楼市君大致统计了一圈发现，上述板块10月成交均价，比年初降了13-25%。
短短10个月内，价格波动如此明显，反而给了买家抄底机会。
｜广州楼市发布 制图
以白云湖为例，现在不少房源价格最低“2字头”起。
品实云湖花城、越秀天悦云湖、首开保利云湖壹号等热盘主打现楼，撑起板块半边天。
与此同时，还有部分目前主打刚需小户型，170万总价就能上车市区地铁盘。
这个买房门槛，在广州中心区基本就是“地板价”了。
｜图源：中介朋友圈
科学城也很类似，现在不光新盘让利促销，二手次新也频频有惊喜价。
比起最火的2021年前后，现在板块的房价“水分”基本被挤干。
保利翔龙天汇、振业天成、保利锦上等红盘，也都是购房者重点关注对象。
｜科学城板块航拍
｜广州楼市发布 制图
除了以上案例，还有部分板块因为顶流红盘杀出，狠狠圈了一波成交。
比如南站板块的星瀚TOD、新塘的华润置地公园上城、国际创新科学城的星汇锦城等等，最高一周卖了30多套。
贰
其实，上面这些板块回血，对广州楼市来说很关键。毕竟非核心区楼盘最多，影响也更大。
过去两三年，全市新房成交明显下滑，最关键一点就在于以往的“成交大户”表现萎靡。
现在有人重新进场抄底，间接印证了大多数普通购房者的信心正在回归。
可以看到，前面提到的板块，价格到位后，成交最多甚至比年初翻了两三倍。
｜广州楼市发布 制图
事实上，自最高层会议定调以来，超预期降息、4万亿计划等救市动作不断。
截至目前，无论房价、利率，还是房企的债务融资等问题，都已经触底。
首先，降价不再是今后的常态，窗口期正在慢慢关闭。
前不久增城已经提出要严控备案价，不再给开发商下调空间。
有消息传出，广州其他区域或跟进操作，这也是从源头上确保“止跌回稳”。
其次，目前房贷利率不会再低，部分银行甚至开始上调。
本周一央行降息后，广州的房贷利率一度“卷”到了2.65%和2.75%。
仅仅过了两天，该操作就被监管紧急叫停，相关部门要求房贷底线不得低于公积金贷款的2.85%。
｜广州楼市发布 制图
四大行明确房贷利率底线为LPR-70BP，不排除以后向存量房贷LPR-30BP靠拢。
当房价、利率开始双双触底，对购房者意味着，买房最重要的两项成本都已经“见底”。
最后，随着白名单扩充，持续为房企输血，开发商的资金压力也会得到缓解。
大家可能没注意到，前两天碧桂园发布公告，对其债券“22碧地03”进行提前兑付。
头部出险房企有钱还债，对行业其他企业来说也算是一个好兆头。
另外需要提醒大家，11月初将召开的人大会议或将审批通过新的财政预算。
此前财政部提到的“拟一次性增加较大规模债务限额，置换地方政府存量隐性债务”，在这次会议上可能披露更具体的刺激计划。
|科学城航拍
｜广州楼市发布 摄
发改委也已明确表态，现在政策只出了一半，还有一批新政策“在路上”。
接下来更多利好释放，成交还会被进一步反弹，楼市大概率会继续升温。
种种迹象显示，新拐点已经出现。观望已久的购房者，建议抓住窗口期，不要错过机会。
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