文/十一弟
前两天，北京东四环有个豪宅项目，推售了一批特价房——
御翠园。
这个项目在今年7月份就已经开盘了，预售备案价最低9万/平米出头，最贵卖到了将近10万/平米。
御翠园位于北京朝阳区，地段相当核心，早年开盘的项目一期，二手房均价9万/平米。
周边的观湖国际二手房，卖到了9万/平米出头；泛海国际二手房，成交价都在10万/平米以上。
就在最近，中建智地在北京东四环开发的北京宸园入市，据说开盘当天就卖了60多亿。
十一弟查了下北京宸园的网签备案情况，销售单价超过了11万/平米。
也就是说，御翠园的预售备案价，属于随行就市，与周边项目二手房价格持平，甚至存在一些倒挂。
但它在今年七月份开盘以后，卖了整整三个月，销售业绩毫无起色，几乎没什么动静。
御翠园总共有9栋住宅楼、473套房取证入市。
到现在，住建部门的备案系统里，查不到任何网签记录，成交套数挂零。
这次御翠园推出了50套特价房，很多人还以为它才刚刚开盘入市。
所谓的“特价房”，其实就是大降价。
御翠园属于豪宅项目，卖的都是大户型，主要有345平米的联排别墅、185平米和140平米的大平层三居室。
一套房的总价，最低上千万起步。
项目销售单价最低已经降到了7.5万/平米，相比之前最低9万/平米出头的预售备案价，相当于打了八折。
跟周边项目的二手房相比，御翠园每平米算是便宜了两三万块钱。
这年头，没有卖不出去的房子，只有卖不掉的价格。
房子卖不动的话，还是要看价格是不是降到位了。
降价，始终是房地产市场最有效的大杀招，立竿见影。
美国石油大王洛克菲勒，讲过一句名言——
“财富是对认知的补偿，而非对勤劳的奖赏。”
这句话放在当下的楼市，十分贴切、应景——
作为开发商，你是等着房价涨起来再卖，还是赶紧降价抛售。
香港首富李嘉诚，讲过类似的一番道理——
“好的时候不要看得太好，坏的时候不要看得太坏。”
“商人的首要目标，是让资本更安全，其次才是增值。”
“思路清晰远比卖苦力干重要，心态正确远比现实表现重要，选对方向远比努力做事重要，做对的事情远比把事情做对重要。”
“当一个新事物出现，只有5%的人知道，赶紧做，这就是机会，做早就是先机。”
如果能听进去李嘉诚的这番话，现在的楼市行情下，降价几乎就是必然选择了。
李嘉诚之所以能赚到亿万身家，除了他的天赋、勤奋、努力，还有就是眼光毒辣，非常擅长踩点。
每一轮周期，在什么时间抄底买进，又在什么时间抛售套现，或在什么时间换仓腾挪，他总是拿捏得非常精准、恰到好处。
今年，无论是在香港，还是在中国内地，李嘉诚旗下的长实集团，最核心的销售策略，就是大降价。
长实集团开发的一些楼盘，在今年一上来，少则打了八折、多则打了五折，对楼市的刺激巨大。
这次在北京推出50套特价房的御翠园，项目背后的开发商，就是长实集团。
它是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目，也是他在北京囤地捂盘到现在的最后一个住宅项目。
今年才开盘的御翠园，属于逸翠园项目二期。
早在2001年，通过协议出让的方式，李嘉诚旗下的和记黄埔，就以七个亿的价格，拿到了逸翠园地块。
这块地的规划建筑面积超过了44万平米，平均楼面价还不到1600块钱/平米。
九年前，李嘉诚旗下的两家上市公司——长江实业、和记黄埔，筹划了一次重大资产重组。
长江实业、和记黄埔名下的地产业务，统统划归到了新设立的长实集团。
从拿地时间开始算起，在逸翠园项目上，长实集团已经磨蹭了二十多年。
参考御翠园单价降至现在最低的7.5万/平米计算，在这二十多年时间里，房价相比地价上涨了将近五十倍。
囤地捂盘，香港地产商算得上祖师爷，也是他们惯用的套路伎俩——
坐等土地升值以后，再拿出来慢慢地开发销售。
这比内地开发商的高周转、高杠杆，疲于奔命地干苦活、累活，不知高明了多少，而且赚到的还更多。
过去几十年，李嘉诚和他的“长和系”，靠着囤地，在内地楼市赚到了万贯家财。
囤地是一门艺术，考验的是开发商的眼光。
如果把土地囤在了三四线城市，还有城市郊区，最后肯定烂尾砸手里。
所以，领悟李超人的囤地逻辑，还要学会他的另一句经典名言——
“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
在北京的东四环，可能是国内最好的地段上，李超人把囤地的艺术，发挥到了极致。
2001年，和记黄埔仅是锁定了协议出让的逸翠园地块，并没有立马掏钱把土地囤在手里。
这恐怕是囤地的最高境界了，本质上跟金融市场的炒期货异曲同工。
它提前拿到了一张价值连城的“地票”。
一直拖到2004年8月31日，和记黄埔才跟政府签订了土地出让合同。
这是一个非常重要的时间节点。
2004年，国土资源部下发了一个影响深远的文件——
商品住宅等经营性用地供应必须严格采用招标拍卖挂牌方式。
国土资源部把时间卡在了2004年8月31日，有人称之为“831大限”。
在这个日期以后，经营性土地使用权就不允许采用协议方式出让了。
这是最后通牒。
如果和记黄埔不能赶在2004年8月31日之前签订土地出让协议，它再想拿到逸翠园地块，就得去招拍挂市场抢了。
三年时间，地价已经涨了不少。
从协议出让换到招拍挂市场，面对其他开发商一轮又一轮的举牌竞价，拿地成本不可同日而语。
于是，和记黄埔还是赶在了最后的时间点上，通过协议出让的方式，拿到了逸翠园地块。
签订了土地协议，和记黄埔原本承诺的是2005年开建，2006年就会竣工。
2005年，逸翠园一期终于等来了开盘。
谁也没料到，项目二期的御翠园，拖了二十年，直到今年才推售入市。
最近十年间，御翠园项目的规划设计方案，偶有对外公示并征求意见。
热心的朝阳群众，在反馈意见的时候，从来不会藏着掖着，丝毫不留情面。
对于李超人在北京东四环囤地二十多年，他们义愤填膺、一针见血——
“建议收回和记黄埔的土地开发权，重新进行招拍挂，维护土地市场公平，保证政府收益。”
但每一个超人都不是白叫的，当然也不是每个人都配得上超人的称号。
李嘉诚之所以被称为超人，是因为他所拥有的巨大能量。
从前，也有一些开发商领悟了李嘉诚的囤地逻辑，跟着他学起了囤地。
可结局往往是政府无偿收回土地，两手空空，鸡飞蛋打。
李嘉诚的金句名言学起来简单，难的是积蓄与他一样强大的影响力。
哪怕是在北京，皇城根底下，李超人依然拥有囤地二十多年的能量。
四年前，据说融创打算收购长和系在内地价值五百亿的土地项目，其中就包括御翠园。
可能是价格没谈拢，又或许实在太烫手，这个收购传闻最后没能成真。
孙大圣啃不下的硬骨头，李超人留着自己慢慢啃。
一直拖到今年，终于开盘入市了。
十一弟查了下，去年七月份，御翠园就已经取得了预售证。
又在手上整整捂盘了一年，才在今年七月份推售。
据说，御翠园在2021年尝试过申请预售证，打算卖到12万/平米，但住建部门没给批下来。
去年的吹风价和预售备案价，长实集团的预期，是能够卖到10万/平米以上。
结果，等了一年又一年，房价死活涨不上去。
今年，御翠园的开盘价，最低卡在9万/平米出头，却已经卖不动了。
现在，只能打八折，把价格降到7.5万/平米。
不过，跟每平米七八万的房价相比，二十多年前，每平米不到1600块钱的地价，几乎可以忽略不计。
哪怕是降价抛售，李嘉诚依然赚麻了。
你大爷还是你大爷。