长沙楼市年底三大王炸项目，逐步露出水面，到底怎么样，值得不值得买？
建发观云修建性详细规划已经公示，公示项目名称为“建发缦云二期”，不过更为准确的叫法，应该是建发观云，因为行情不好，得房率提高，所以户型面积段缩水了，再叫缦云，显得不适合，缦云老业主心里也会有抵触。
建发观云详细图纸如下图：
同时，建发观云的鸟瞰效果图、户型图也有初步流出的稿子，户型图不是最终稿，后面再详细解读。
对于这个楼盘到底怎么样？值不值得买？
目前释放的信息并不多，很难给出准确的答案，但是只要价格合适，基本属于推荐购买的评级，但是选择楼栋、楼层还是有大有学问。
选房背后的逻辑，我们通过摆事实，看数据，讲道理，为大家拨云见日。本文较长，建议点赞收藏。
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一、看下项目值得重点关注的价值点
1.观沙岭片区，位于二环内，市府教育高地，然后是政务中心+金融中心的加持，有Q人+富人聚集的地段，地段价值第一梯队，没有问题。
观云之后，观沙岭就只剩下5个地块，5个项目了，是长沙近年来发展速度z快的小板块了，周期短，天花板高，这就是板块价值所在。
2.建发开发商不错，产品设计与交付、园林设计与交付、物业口碑都是在线的，这点不展开讲，讲多了有广告的嫌疑。
3.观沙岭因为整体容积率高，不少人是有抗性的，现在观云容积率只有2.9，有6栋房子是14-17层的小高层，147-178的面积段之前的供应量也很少，所以产品较为稀缺。
板块价值没有展开讲，具体看下之前的文章：
二、具体位置、城市资源配套、竞品和不利因素
2024年5月，建发溢价拿下市府观沙岭016#地块，溢价率5%，住宅楼面价9632，比江山境三期9085略高，低于缦云10235。
所以，观云必须跟缦云的定位错开，不然缦云就很难受，背刺老业主。
位置上，北面是待出让9#地块；南面是主干道佑母塘路，以及江山境一期150米的超高层，这应该是观云最主要的不利因素，再往南不远处是招商花园城（预计今年底开业）。
周边地块综合对比。
建发观云地块综合位置较好，位于整个观沙岭城市更新板块的中间位置，与北侧的9#地块旗鼓相当，当然也谈不上各方面最好。
前文说观云目前稀缺，是因为后续还有类似的地块，观云北侧的9#地可能稍微好一点，同样是2.9的容积率，到中小学都更近，南向没有超高层遮挡，到北侧的8号线地铁更近。
11#地块也不错，2.9的容积率，南北视野都没有遮挡，北侧的公共设施用地暂不明确；10#地甚至只有2.5的容积率，中小学学更近，不过西侧靠近二环线。这些都是明年后年的项目，而且规划也存在改变的可能性，这里不再展开。
关于学校配套。
观云东面一路之隔是长郡双语高中和麓山二小；与市实验二小（在建，预计明年9月1号开学）、南雅观沙岭中学（规划）相距也不远。
小学是二选一，麓山二小、市实验二小，等交房之后明确，麓山国际二小稍近一点；初中就是配套南雅观沙岭，这所学校不会差，但是也不会特别拔尖，品牌和管理模式并不是最好的，但是生源比较优质，预计未来是二类到一类学校之间。
如果想要顶级一类学校，可以移步旁边的长郡双语的学区房，事实上，很多人在长沙买房，都是学住分离，品质楼盘自己住，就近买一个优质学区房，当然这个方案的成本较高。
所以，观云以及后续的低容积率地块都做高端大平层，价格还有优势的话，江山境、缦云就是前浪死在沙滩上，从这个角度讲，观云的中平层定位实际上是利好江山境和缦云的。
三、项目整体规划、产品定位和户型设计
观云整体建面约12万㎡，容积率约2.9，住宅绿化率35%、建筑密度25%，住宅户数546户，车位600个，车位配比1.09，各项指标其实比较普通，关键就看板块价值和开发商的操盘能力。
项目一共规划了12栋住宅，1栋14层的小高层，5栋17层的小高层，6栋29-32F的高层，其中90-150㎡276户，150㎡+有270户，标准的中平层小区。
小区四周的楼盘都规划了商业或者社区物业用房，是偏刚需的做法。
其中，146㎡和167㎡各有3栋，全部为17层小高层（7#是14层）；3栋150㎡+户型，3栋178㎡户型，高层住宅，初步示意图如下：
从目前尚未定稿的户型图来看，有以下几个优缺点（后面每个户型说一下缺点）：
146㎡户型：
基本都是2T2户纯板楼，四开间朝南，南向面宽约15米，采光面非常优秀；南向父母房带卫生间，功能性拉满；房间的飘窗几乎做满，主卧、主卫大面积飘窗、厨房+公卫也有，三面可敲除凸窗，扩展空间，得房率更高。
主要问题与缦云162㎡类似，厨房有点小，比较狭长，餐厅空间也显得小气；两户两户共用电梯厅，隐私性较弱；北向次卧偏小，门口就是卫生间。
150㎡户型
2T2户纯板楼，四开间朝南，南向面宽约16.4米，采光面更加优秀，两个电梯是对开，通过梯控做到一梯一户，隐私性不错。整个空间尺度更大气，特别是厨房餐厅的布局，同时主卧带L型落地窗，采光视野好。
房间的飘窗几乎做满，主卧、主卫大面积飘窗、厨房+公卫也有，三面可敲除凸窗，扩展空间，得房率更高。需要注意的是，该户型朝向都是东南向。
主要问题是没有北向生活阳台，南北通透不充分，空气对流的话需要通过厨房，厨房的气味容易影响到客厅。
178㎡户型
2T2户纯板楼，四开间朝南，南向面宽约18米，采光面超级大，两个电梯是对开，通过梯控做到一梯一户，隐私性不错。
整个空间尺度更大气，基本是150户型的放大升级版，特别是主卧有独立的不步入式衣帽间，带L型落地窗，采光视野好。该户型集中在1.2.3栋，南向看园林景观，视野不错，特别是2#栋是楼王栋。
主要问题是没有北向生活阳台，南北通透不充分，空气对流的话需要通过厨房，厨房的气味容易影响到客厅。
前文说到了，项目最大的不利因素来源于南向佑母塘路的噪音，以及江山境150米的超高层。
江山境的超高层与观云第一排9#、10#、11#、12#、13#栋住宅的距离在86米左右，采光和私照影响较大，所以做成了147平-150平相对较小的户型，这5栋最好选择10层以上的楼层。
167㎡户型优选6#、7#，不临马路，较为安静，但是楼间距只有35.2米，所以低楼层采光和日照会受到一定的影响。
178㎡优选2#栋，南向正对超大的中心园林景观，南向没有消防登高面，楼间距大约有80米，堪称楼王栋。
以上均为考虑价格因素，具体怎么选，还要结合价格才能下最终结论。
整体规划来看，观云就是入门改善的定位。再来看缺点和不利因素。
1.板块内目前没有地铁，规划了8号线和10号线，暂未获批，预计最早在2025年-2026年获批，5-6年的工期，8号线可能会更长，理想状态下，要到2032年左右通车，周期较长。
2.外部环境一般，没有什么像样的山水公园，周边还有一些安置小区，观沙嘉园、金岭小区等，缦云东侧在建的也是安置小区，外立面会比较接近商品房，这个问题是没有办法的，好一点的位置都会存在。
再次声明，以上图纸和数据，仅供参考，请以最终公布的为准。
四、到底值不值得买，关键看价格
总之，项目地段非常优质，二环内，市府政务中心与金融中心交汇，教育资源强势，而且是观沙岭片区第一个容积率较低的项目，第一个零公摊项目，总价在300万以内，所以关注度较高，会比较好卖。
建发观云，显然不是头部学区房，为了快速去化，不仅仅是把面积段做小了，而且据说是整盘卖毛坯，这样一来，好处是单价低，肯定比江山境、缦云的单价要低，总价也会更低，预计上车门槛总价在250W左右，自然就会更好卖了。
缺点也比较明显，板块宜居程度不高，短期内没有地铁，单价性价比不高，后期不排除还有同类型，甚至更优秀的产品出现，这是潜在的风险点。
将总价控制到更低，带来的问题就是，整盘的定位降低了，入门改善的产品，未来二手房的溢价能力也随之降低。
此外，毛坯房的居家体验并不好，很多年之后还会有人家在搞装修，敲敲打打的，对公区的损害也相对较大。
单价方面，如果是1.7-1.8的毛坯，至少比江山境三期带装修的143平户型差不多，单价性价比其实并不高。
估计不少人在对比建发观云与绿城玉海棠，这里简单说一下，后期会出一期玉海棠的测评。
建发观云的板块价值更高，二环内稀缺性更高，学区的优势更大，开发商品牌口碑也不错，当然价格会更贵。
玉海棠的优势在于，洋湖片区更加宜居，环境好，配套齐全，地铁近、有品质公园，他们都是不错的楼盘，侧重点不同，选择不至于太困难。
下次，我们结合最终户型、价格、示范区、装修标准等再谈谈这个楼盘，敬请期待！
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宁可不买，也不要买错！
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