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2024年6月4号，海开以79.17亿拿下这宗地，总占地8.95万平米，规划建设住宅9.86万平米，商业酒店办公建筑面积12.37万平米。这项目位置在海淀北部产业区核心，地块条件优质，是海淀近几年少有的地铁盘。
截止目前项目还在筹备中，没有正式启动。大概时间节点可以参考：
- 预计11月初案名发布
- 预计12月初开放样板间
- 预计2月份-3月份开盘
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这篇内容是对项目相关信息做一个梳理总结，方便关注该项目的朋友深入客观了解项目情况和进展，本文内容提纲：
- 土拍情况
- 土地概况
- 周边配套
- 项目情况
土拍情况
拿地企业 北京华大基业房地产开发有限公司 也就是北京海开控股股份有限公司。之前海开主要做一些市政一级开发业务和普通住宅开发。
2021年入股融创开发海淀树村学府壹号院，同年独立开发圆明天颂、栖海橒颂，目前已经成为北京比较有知名度的高端改善住宅开发商。
起拍价78亿，成交价79.17亿，溢价率1.5%。根据土拍文件公示，这宗地的上限价格是93.6亿，所以竞拍并没有触及上限，指导价9.3万/平米，上下浮动8%。
（华大基业与海开股权关系）
（规自委公示土拍基本信息）
（规自委公示该宗地起拍价和上限）
土地概况
其中包含两块住宅用地：
住宅0058：占地2.18万，建面4.80万
住宅0072：占地2.30万，建面5.06万
以及两块商业用地：
商业0055：占地2.05万，建面5.12万
商业0064：占地2.42万，建面7.25万
住宅分南北两个区，容积率都是2.2，限高45米。
北区占地21822.21平米，略大于南区23016.24平米。
（住宅058/072；商业0055/0064）
【位置】
永丰南项目位置位于海淀西北五环外，16号线地铁 永丰南地铁口，步行200-300米。
【强产业包围】
这个位置周边被海淀北部的众多产业商圈包围，紧邻中航研究院、用友产业园区，项目西侧还有大面积科研用地待供应。
北边永丰产业园，南边中关村软件园
（建华实验 来自小红书相关截图）
周边配套
【丰富商业配套】
本宗地同步建设12.37万平米商业（酒店写字楼商业），向北一站地永丰地铁口商业用地之前传闻入驻一家山姆，向北3公里中粮大悦城即将开业，向南一站地西北旺地铁口华润万象汇已经开业。
【医疗】
南侧1公里海淀北部医疗中心，南侧4.5公里百望山脚下就是三级甲等：解放军总医院（309）。
【教育】
项目紧邻建华实验总部，已经在项目北侧借址办学。
项目情况
2024年9月14日，规自委公示了该项目的建设方案，目前我们就公示的方案做了详细研究，并绘制了建筑模型，用于后期选房参考，目前可以得到的一些信息：
- 南北区距离地铁距离一样，建华实验和幼儿园都项目西南角，距离南区更近。商业在住宅东侧，距离南北区一样。
- 南北区主大门都在小区西侧；人行出入口，南区在东侧，北区在小区南侧。
- 南北区都是三排楼布局，南北向距离47-56米，仅北区2/4号楼两栋楼之间29米，因为4号楼只有6层。
- 北区一共6栋楼，南区一共9栋楼。
- 北区车库出入口位于西侧和南侧，南区车库出入口位于北侧和西侧。
- 关于西侧的六里屯垃圾填埋场，直线距离1公里。
（六里屯垃圾填埋场位置）
（来自百度百科信息 六里屯垃圾填埋场）
（规自委公示的方案信息）
根据可靠消息，项目面积在100-170平米，按指导价9.3万/平米，上下浮动8%计算，总价850万起。按五环外首付15%算，最低约130万就能上车。
下面是各面积段模糊估算，仅做预算参考，后期确定信息会进一步更新：
100平米，850-1000万
130平米，1100-1300万
150平米，1280-1500万
170平米，1450-1700万
通过建模和日照模拟，社区楼栋规划比较合理，虽然地块有北偏西约20°，但因为楼栋排布均衡，相较于其他常见的梅花桩布局，不会出现同楼栋不同单元采光层面较大差异的情况。
- 大多数楼栋中高层都有非常好的采光条件。
- 地块东侧的商业限高45米，东西间距约47米，基本上没有对住宅采光构成影响。
- 项目南侧永旺家园一区的北侧有两栋45米高的住宅楼，和住宅南区最南排楼栋的南北楼间距在72-79米，几乎不构成采光影响。
虽然整体条件在市面上的项目来看算比较优质的情况，但不同楼栋依然存在差距，后期我们将会结合项目定价，综合给我们的粉丝选房的建议。
（项目模型 东南视角）
（项目模型 西南视角）
（项目模型 正南视角）
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