作者|罗乾波
出品 |波哥看楼市
在房产税还在酝酿的过程中，一个面对租赁市场的“房东税”，却真的要来了。
据波哥看楼市观察：
“房东税”，顾名思义，它征税的对象就是出租房屋的房东或业主，将直接影响着房东的租赁收入的变化，而且是以“税收”之名来开展的，也就是说，它已经纳入国家或地方的税法体系，是一个制度了，就会变成一个强制性的常态性的行为，其总体影响也会波及到很多方面。
今天，咱们就来聊一聊房东税这个问题，以供大家参考。
01
什么是房东税？
房东税，一般是指个人出租或转租房屋应依规缴纳的个人所得税，其本质上是对个人房屋出租收益征收的一种个人所得税。
按照国内的相关政策，房东税的征收方式通常是根据租金收入来计算。例如，在云南，应纳“房东税”=(租金收入-租赁成本)×税率。
据波哥看楼市观察，当然，云南这个计算公式，有一定参考性，但是在实际操作中，也有一些相对特殊的情况发生，比如，有时候如果房东无法提供准确的租赁成本费用凭证，税务部门可能会按照租金的5%-10%核定应纳税所得额。
另外，在“房东税”这个问题上，上述房东税的定义，还是有一定瑕疵的——因为它缩小了“房东”的这个概念的内涵，尚未照顾到“企业”类个体的情况，也即出租或转租房屋的个体变成企业后，同样是要交房东税的。
比如，在市场上非常典型的长租公寓等，基本都是企业或机构在收集业主的房源后转租的，那么，这种情况就不是简单的个人所得税了，而是出租房产后的财产经营所得税，当然，在大概念上依然是“房东税”，这点没毛病。
02
典型征税区域主要有哪些？
事实上，房东税，也不是一个新事物了，早在几年前就有不少省份或地方在执行的。
经波哥看楼市梳理有关资料，比较典型的有：
◢比如，在河北，规定租金收入5%至10%幅度内核定税额，于2019年10月1日起施行；按照新的规定，个人出租(转租)住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%至10%的幅度内核定应纳税所得额，具体适用比例由各市税务机关确定。
◢比如，在邯郸，规定按照租金收入5%核定纳税额，对邯郸市辖区内个人出租（转租）住房不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，确定按照租金收入的5%核定应纳税所得额，自2019年10月1日起施行。
◢比如，在湖南，规定个人出租住房减按10%的税率征税
2019年11月5日，国家税务总局湖南省税务局发布《国家税务总局湖南省税务局关于个人出租住房个人所得税征收管理的公告》，公布了湖南省辖区内个人出租住房个人所得税的有关问题。
个人将湖南省范围内自有或租入住房出租给承租人，并取得租金或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。
另外，个人出租住房减按10%的税率征收个人所得税，应税收入不含本次出租缴纳的增值税。
◢比如，在云南省，在发布相应的“房东税”之后还增加了执行力度:“如果是个人出租住房的话，需要缴纳10%的个人所得税，如果是个人出租了非住房，那么需要缴纳20%的个人所得税”。
简析：
各地在执行上，都考虑了不同类别房屋、不同出租主体、纳税申报所需资料、不同情况下成本的扣减等情况，反映出不少地方在房东税征收上的不断深化和严格性。
其中，为什么要考虑到那些特殊情况？
其目的，就是要加大征收力度，只要涉及房屋出租，这个税就基本跑不掉了，而且还要网签备案等，其透明程度越来越高，房东们偷鸡的可能性和空间越来越小了。
其收入，一般而言，也会一定程度上减少。
03
为啥要征收房东税？对我们有哪些影响？
为何要征房东税？
经波哥看楼市分析，这个问题比较简单，主要是为了有效提高地方财政的收入，尤其是最近几年地方财政的压力太大了，不得不把这个事情提上议事日程和显性化，和更加正规化了。
比如，在房地产界干过的同行应该都知道，其实租出房屋或商铺等，以前也一直在做扣税的事情，只是过去市场行情太火爆，政府和税务局等也没那么严格，很多地方基本都是睁一只眼和闭一只眼的，也基本都是针对那些“大户”进行相对严格的管理，一般的小鱼小虾都处于放野马状态。
而现在，众多地方政府都快速过上了紧日子，都在想方设法创收和增加自己的收入，面对租房人口高达2.6人的庞大租赁市场，其算盘随便一打就能算出其中的巨大价值和银子。
对各地来说，这是一个不需要花太多力气就能合理合法搞回来的税收收入，比那些到处去收罚款等方式，显得更加有效更加体面不是。
当然，还有其他的一些动力在里面，比如：
地方政府通过征收房东税来增加财政收入，以应对日益增长的财政压力，此外，房东税也有助于规范租房市场，促使房东和租客签订合同，确保双方的权益等。
其他方面，就不去啰嗦了。
一言以蔽之：
税源基础庞大、征税路径清晰（有全国性不动产的大数据支撑）、征税效果明显（事项每个城市有多少出租房屋，特别是大中城市）等，如果此时不征，更待何时？
其次，征收房东税后，会造成哪些主要影响？
下面来简单说一下。
据波哥看楼市观察，主要有三点：
●其一，扩大税源，补充财力，规范市场
这是从全国性来看的，上面基本已经谈到，此略。
●其二，可作为调控市场的一个有效手段
因为不动产全国联网数据体系的达成和完善，以及相对庞大的租赁市场，完全是可以成为楼市调节的一个有效补充点。
例如，调高税率，可以弱化市场的出租情况，加大二手房的置换率等；降低税率，能促进租赁市场的出租率，而相对增大二手房的持有率，也可以减少二手房对新房市场的竞争等等。
虽然，目前这个手段没有释放出来，但随着全国性的房东税的普及后，未来，房东税必当会成为楼市调控的一大手段。
此外，随着上述先行省份或城市的积极推进，在尝到甜头后，其他区域肯定会不断或快速跟进、和效仿。
●其三，在个体层面，对房东和租客有直接影响
例如，对房东，房东税会增加房东的税收负担，减少其租金收入。特别是在高线城市和租房市场紧俏的区域，房东可能会将这部分税费转嫁给租客，导致租金上涨。
例如，对租客，租客可能需要支付更高的租金，因为房东可能会将税费转嫁到租金上，导致租客的经济负担增加。
这是最直接的表现。
另外，也会导致房源和租客的有效分流，引发更激烈的竞争，比如，房东为了去消化这个税费且要租得好，就必然会去提高投入和增强房屋的舒适度等，对房客来说，反正都是要增加租金，肯定要充分考虑更有性价比的房源了。
当然，这个情况，会在不同城市和区域，会有很大的差异，难以一概而论，这最终取决于当地市场的供需情况，会出现很多区域性或阶段性的差异等特点。
譬如，7月份前后，在大学生的毕业季，到了一个租赁的高峰时，供不应求，很多人就会争夺房源，那还顾得上什么房东税。
由于波哥上一篇关于房产税的文章出来后，有不少朋友在询问房产税的事情，今天就对此做了一点分析和介绍，希望对大家有所帮助。
总体而言，“房东税”的出台和不断执行，就会成为一个刚性和强制性的税法内容，会在众多的相关方面产生反应和效果等，将广泛涉及到国家、地方、企业和个人等等，因此，大家有效理解这方面的情况和最新变化，对我们来说，都具有很强的现实意义。
至少，可以比别人准备的更加充分，进而能趋利避害。
此外，在这里再说两句：
一是，房东税的大趋势，已经来临，接下来更多的省份或区域会不断加入进来，基本是必然的选择了；
二是，由于各地的实际情况不太一样，这个进程和推进速度及深度等，也会有一些不同，这也将是一个客观状态，并非一刀切的行为；也即，很多城市，还有一定的缓冲区和宽松期。
这点，在此，波哥敬请各位注意一下，以免像上次房产税那篇文章出来后一样——很多朋友没有效搞明白国家对房产税推出的时间节奏，而出现了很多的误解和短视的观点，其中，也把波哥喷了一脸口水，很无语。
因此，在此在此拜托各位不要看风就是雨，既要看到变化，又要能清楚和发现其中的相关机会和问题，这才是一个相对理性的行为。
你觉得呢？
言短情长，一切尽在文字中。
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