我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段老师你好，昨天看了你写的成都二手房火爆，我也有点着急了，我之前看了**小区的几套房子，本来是打算听你的蹲到90万左右，但是挂牌105万的两三套，这几天都在97-99万成交了，所以有点心慌。你说过二手房是分化的，那么这种刚需二手房，后面价格如何变化呢？
房段子解答
低总价二手房接连成交，是否要着急买？
从我的观察来看，整体的二手房在当前有触底的迹象，处于躁动的筑底阶段。这种躁动是不规则的，急于卖房的房东还会打价格战，但也有一些房东会开始傲娇起来，见风使舵，逆势涨价。
我给出来的针对性建议是，不要恐慌，百万级别的房子，短期如果能捡漏，确实是近年历史低位，那么上手没问题。
如果是暴涨，那么不要跟风。长期来看，这类房子还是会均值回归，处于一个长期的，平稳的，低洼的价格状态，所以短期捡漏+长期捡漏，都适用于百万级产品。
多说几点。
第一，房地产作为投资品的时代已经彻底过去，首先不符合大家长政策导向，其次不符合经济与产业转型的大背景；
第二，这一轮的市场成交放量，是短期内政策悉数交底引发的市场情绪波动，部分小区业主预期提高，但实际成交价格尤其是二手房，依然是在延续9月的价格回调节奏，降价依然是大部分成交的前提，不过降价幅度有所放缓；
第三，明年还会出台一系列保交楼政策，搭配11月预期的继续降息和其他货币政策陆续出台，明年政策从执行层面大概率会“政策到底”，在政策在执行层面真正"到底“后，市场情绪会更趋于稳定。
第四，回归到供需关系本身，本轮政策更多的是押注在存量新建商品房的去库存。成都二手房目前挂牌20多万套，且利好政策下的挂牌量仍在持续输出。
第五，回归到供需本身，非核心区域的二手房依然面临供需失衡背景下的价格继续回调；位于核心热点区域、总价过高的次新二手房（如**区域的1.5代的刚改次新产品），依然面临总价回调的严峻趋势。
你知道，我是保守，但又乐观地看待成都楼市平稳发展的。扩展阅读：
会员提问
我手上有一套犀浦的刚改次新房，124平，还有50万房贷，月供4k，想趁着春节过完后的金三银四置换一套兼顾自住和读书（孩子才出生）的房子。或者纯粹买一个小的学区挂户？我对象在成飞，优选青羊吧，高新备选也可以，目前手上有100个现金，月供希望在1万（加上原来的4k）左右。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
总的来说你们现在自住的是**，这个楼盘高低配，本身的品质还是不错的，在区域内是高端楼盘，但我们评价一个楼盘不只是看内部，也要看外部的综合配套，市场大环境。
**受制于犀浦的刚需大环境和购买力，所以房价相当疲软，在这一轮行情里逐渐走低，一两年前大概是1.8-2万，现在从成交来说，大概是1.5-1.6万的样子。挂牌也低至190万出头的样子，整体大环境来看，并不利好房东，我估计短期一年半载，会持续阴跌或者持平这个成交行情哈。
在看不到回暖上涨的基础上，又本身是置换需求的，更何况你们本就有实力寻求更好的产品，不妨在这个楼市下行期低卖低买，压缩摩擦成本，形成资产置换的方案。详见：https://weibo.com/1551561845/O4GvqCRLi
也就是说，相比买一个挂户学区的话，我更建议直接一步到位，这次全面置换升级，用以更好匹配改善，自住，保值，学区和通勤的需求。
**粗略打算卖190，除去贷款50，还剩140，加上现金100，就是240万，然后月供1万的话，差不多可以贷款200个，全部汇总大概是440万级别的预算。
从这个预算来看，当前主流的一些改善新房是能入手的了，T2改善新房的单价会相比二手房更高，但是从长期的综合角度来说，还是更值得的，不然也不会那么多人去买新房，反过来直接抢二手不更合适吗？
考虑青羊的话，二手房好一些的我觉得蔡桥的**要算一个，但是品质粗狂一些，没有**那么精细，这种主观的体验感受也很重要（不是唯低价论），所以**地不看好的话，往三环内的品质二手就更贵了。比如**（3万多的T4高层），**（3万好几，T4次新房）...这些虽然符合预算，但是学区溢价较高，适合马上就要读书就要自住的家庭，但你们孩子还很小，所以其实不用那么着急，反而买三环外的蔡桥学区房新房，是更符合综合预期价值的。
这里重点说下青羊的三个热门新房，青羊的三大主力楼盘，内金沙的中建壹品金沙公馆，万家湾的青羊润府以及蔡桥的建发书香云锦。
其实很难说得明白哪个就绝对更好，哪个就绝对不能买。
能看这三个盘的人，实力都不允许低调了，所以不从单价总价的角度来看，他们各自适合哪类人？
具体楼盘分析略。
针对你的情况，我是更建议考虑**的，界面好，学区未来可期，产品也很不错，另外价格相对居中，是主流价值的买法，由于是***盘，所以货值比较高，卖房周期也比较长，所以你们现在抓紧时间卖**的话，我觉得也是来得及的，好好把握下哈。
至于说高新的话，成飞有9号线到高新，但高新比较两极分化，金融城大源这类有学区概念的，新房单价不菲，二手房产品偏刚需单价也很高。新房推荐一个——远达天宸名邸，最小的146户型估计要500万级别（看你们是否愿意加杠杆？其实你们年入50，理论上贷款翻倍到400都是能通过的，就是杠杆高了一点，看你们考虑，不强求）。
大源这是偏学区概念的买法，但是偏改善新房的话，又符合440万预算的，估计要去新川，需要转车换乘，然后学区概念还不丰富，通勤的角度来看我觉得不如就考虑青羊哈。
所以综合来说，我建议及早卖掉**，汇总资金预算，考虑入场青羊兼顾性的改善新房，首推**（价格，产品，学区都是比较合适）。
至于说方案二的不卖**，然后另外买个挂户的话，我觉得有点四不像了，**的资产保卫战没弄好，挂户学区的价值以及未来流通性，读书通勤也存在一些问题，不到位。
现在**月供4k，还剩余6k预算，贷款120万，加上手里的100，汇总220万，这个预算买好点的新房是没法了，只能看二手，但是从挂户的角度来说，二手学区也比较宽裕了，推荐看看青五板块，这样针对你们工作来看也比较合适一些。此时建议去看看**、**的套二户型，200来万可以上车，电梯次新房，出租也合适的，但是现在房价还处于下行期，不建议贸然出手，在观察半年到1年左右的时间，预计能跌入谷底，到时候再入场就是比较安全稳健的抄底行为（毕竟你们孩子还很小，暂时不需要那么着急买入）。
反过来说，我还是建议方案一，一步到位，未来可期，匹配符合本身的家庭实力和需求，建议三思。
会员提问
你好，蔚蓝卡地亚三批次快出来了，但是户型不咋的，网上很多人吐槽，不过我去看过实地，感觉整体的设计感和兑付能力很强，的确有意购买，请问你怎么正面评价这个楼盘的设计理念和价值？
房段子解答
蓝庭之美，美得不可方物。
上周一位新疆朋友来到成都买房，我们兜兜转转十余个项目，把市面上1000万左右的产品都看了个遍。
有的以大平层出圈，但缺少地段的灵魂；有的以户型迭代为噱头，但终究是陷入了想象困境；有的以成熟核心为卖点，但产品细节堪称糟粕。
直到最终看了蔚蓝卡地亚蓝庭✅，才对『六边形战士』有了具象化的思考。
1、蔚蓝卡地亚不是一般意义的住宅，超凡脱俗的综合设计理念，能颠覆绝大多数人对住宅的认知，当然也只适合理解它认可它的人群。
神形兼具，是建筑和艺术融入的难点，项目由新加坡国宝级大师曾仕乾设计，融合亚热带风情和东方艺术之美，让蓝庭成为“种在花园里的诗”。
与此同时，蓝庭对于城市天际线的探索，打造了全玻璃幕墙的共建化里面，美得不可方物。
①新加坡19Nassim公寓，主打『漂浮庭院』，极大地突出立体空间感，搭配大面积『玻璃幕墙』和『金属格栅』，现代和热带和谐相融；
②新加坡AmberPark安珀苑，引入『天际圈』概念，将三栋主楼相连成为超大型高架平台，出现了前所未有的视野体验。
③新加坡Rivière河畔豪宅，打造了『全景落地窗』，最大化欣赏新加坡的自然生态和壮阔海景。
④新加坡爱马仕TheMarq公寓，闹中取静，『流线型的几何线条』，形成错落有致的多层次空间感。
⑤纽约SooriHighLine公寓，外立面采用现代主义，『玻璃幕墙搭配金属框架』，硬朗干练的风格，又加入了自然采光，公园绿意的交融。
最后，成都LACADIERE蓝庭，采用『全玻璃幕墙的公建化外立面』，用东方意境的古典，搭配现代简洁的雕塑，让蓝庭成为最亮眼的城市天际线。
蓝庭景观是对东方美的再一次解读，以细腻笔触书写静谧，行走其间，感受到的是东方意趣独有的风雅。
2、放眼整个成都，只有一个蔚蓝卡地亚。相对于麓湖的宏大叙事，它显得更加精美：
纯粹的改善圈层，
精细的物业服务，
独特的社区文化，
以及触手可及的交通、教育、商业、公园优势，
使得蔚蓝卡地亚是一种精神的象征。
『蓝庭』位于花园住区最核心的中庭位置，其景致可观八方而隐于密林。一日之间，不同光景；四季轮转，千般佳处，是为蓝庭。
城市里的度假生活氛围，种在花园里的诗，归家仪式感，细节里的处处艺术，星级公区，独立休闲会所，都完全实景呈现，完全高标准实施。
成都很多新房都在模仿蔚蓝卡地亚，但永远也成为不了蔚蓝卡地亚——
高品质 高品位 高配套 好物业 好服务 好品牌
内修外练，天时地利，蔚蓝卡地亚真正成为了绝佳地段，绝佳产品，绝佳服务，绝佳颜值，绝佳改善，绝佳价值的『六边形战士』。
3、蔚蓝卡地亚蓝庭首批次124套清水房源闪电售罄，二批次60套精装豪宅再度开盘大卖，续写热销盛况，三批次即将于10月20日推售。
主打235-260平奢阔空间，更有520平的一层一户，高奢+艺术+生活+生态的完美融合，值得各位，亲临品鉴。