原创：赵坚毅、高鑫悦经管之家
来源：文章数据来自CDA数据科学研究院、国家统计局、公开资料
中国人民银行近期宣布了存量房贷利率下调的政策，减轻存量房贷借款人的利息负担，并促进房地产市场的稳定发展。根据央行的公告，此次存量房贷利率下调将覆盖首套和二套房贷，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
1.利率下降幅度：截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。调整后，存量房贷利率将降至约3.55%，较调整前降低约0.5个百分点。
2.节省利息：以100万元、30年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.06%降至3.55%，可减少借款人利息支出超10万元，每年节省约3485元，月供少了约290元。
01 以往，存量房贷利率的下调
2008年金融危机期间和2023年分别出现过存量房贷利率下调的情况。
2008年全球金融危机期间，为了刺激经济，中国央行采取了降低贷款利率的措施。2008年10月，央行发布了《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将存量房贷利率下限调整至基准利率的七折。这次调整导致存量房贷利率从10月的6.12%（基准利率7.2%的85折）下降至12月的4.16%（基准利率5.94%的7折），总共下降了196个基点。
2023年，央行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。截至2023年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率4.27%，降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
2024年，央行再次引导商业银行降低存量房贷利率，但本轮存量利率调降力度仍弱于08年的调整。
02 存量房贷利率下调对银行的影响
一方面，存量房贷利率下调可能会减少银行的利息收入，因为贷款的利率下降了，银行从房贷中获得的收益将会减少。据测算，如果存量房贷利率下调50个基点，银行一年的利润可能会减少约1890亿元，这对银行的利息收入是一个明显的减少。
存量房贷利率的下调可能会导致银行的净息差收窄。然而，考虑到央行的降息降准政策，银行的负债成本也有所下降，这有助于缓解对银行净息差的负面影响。多数机构预测，此次存量房贷利率调整对银行净息差的拖累大约在6个基点左右 ，整体影响预计保持中性。
另一方面，这一政策有助于稳定银行的贷款规模，提高贷款质量，因为降低房贷利率可以减少提前还贷的现象，从而稳定银行的资产规模，进一步对银行净息差产生正面影响。
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03 本次存量房贷利率的目的
1.刺激消费：
2024年上半年，全国居民人均可支配收入达到20733元，同比增长5.4%，存量房贷利率下调政策预计使平均利率下降约0.5个百分点。以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，利率从4.4%降至3.55%，可为借款人每年节约利息支出约5600元。
据估计，这一政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元，将有效减轻借款人的还款压力，这一减少的支出直接减轻了家庭的月供负担，增加了居民的可支配收入，提升了居民的消费能力和生活质量。
释放出来的资金，家庭可以用于增加日常消费或投资，如教育、旅游、耐用品购买等，从而进一步推动经济发展，有助于提振整体消费市场。
2024年上半年居民人均消费支出数据显示，居住支出为3004元（占比22.1%）、食品烟酒为4214元（占比31.0%）、教育文化娱乐为1340元（占比9.9%）、医疗保健为1271元（占比9.3%）。这些领域的消费增长将直接受益于存量房贷利率下调政策，有助于进一步提升居民的生活质量和经济福利。
此外，消费者储蓄意愿仍然强劲，短期内消费潜力未完全释放，存量房贷利率下调有助于激发这部分潜在消费。
2.稳定房地产市场
降低存量房贷利率对于稳定房地产市场至关重要。2024年1-8月份，全国房地产开发投资同比下降了10.2%，其中住宅投资下降了10.5%。新建商品房销售面积同比下降了18.0%，销售额下降了23.6%。房地产市场交易活跃度有所下降，房价面临下行压力。
目前，中国房地产市场正面临调整，新建商品房销售面积和销售额均出现下降。
2014年到2023年，我国住房的刚性需求和总需求均呈现下降趋势。刚性需求从2014年的6.0亿平方米下降到2023年的3.7亿平方米，总需求也从15.5亿平方米下降到9.3亿平方米。
生育率下降和人口老龄化导致刚性需求减少，城市化进程放缓和居民购房意愿变化导致总需求减少。同时，政府的住房调控政策，如限购、限贷等，也抑制了部分需求。此外，居民对于未来收入增长的不确定性增加，导致他们更倾向于持有低风险资产，减少购房等高风险投资。这些因素共同作用，导致房地产市场需求减弱。
存量房贷利率的下调可以降低购房者的成本，有效减轻贷款购房者的经济压力，促进房地产市场的交易量，帮助稳定房价，避免房地产市场出现大幅波动。
为了促进房地产市场的稳定发展，并确保借款人能够及时享受到政策带来的优惠，央行已经制定了一套详细的存量房贷利率调整方案。
根据这一方案，所有商业银行需要在2024年10月31日之前完成对存量房贷利率的批量调整。此外，从2024年11月1日开始，借款人将有机会与银行协商，以调整他们的重定价周期，这可能包括按年、半年或季度等不同的周期。
为了确保调整过程的便捷性，大多数借款人可以通过网上银行或手机银行等电子渠道，轻松完成调整操作，无需亲自前往银行网点。并且主要商业银行也被要求在倡议发布当日或不晚于10月12日，对外公布具体的操作细则。
借款人需要密切关注自己承贷银行在官方平台上发布的相关信息，以便了解具体的调整细则和操作流程。尽管大部分操作可以通过在线方式完成，但借款人也应该准备好必要的贷款材料，以便在需要时能够迅速响应。
结语
央行表示，未来将进一步完善房贷政策，推动商业银行和客户通过自主协商来确定房贷利率的变化，这意味着未来的房贷利率将更加市场化，能够更好地反映市场供求关系。
存量房贷利率的下调是一个积极的财政政策措施，预计在未来一段时间内，这一政策将对经济产生持续的正面影响。
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