本文首发：拾榴询财公众号（2024年10月17日）
原本这篇文章的标题是《成都，究竟发生了什么》，就是这么巧。
昨天，成都大规模拆迁话题突然火了，一夜之间“成都拆迁地图上新”上了所有平台的热搜榜。
不少网友还将成都大规模拆迁话题，与西部大开发等话题联系了起来，搞得成渝板块股票直接涨停了。
很巧的是，今天举行的国务院新闻办公室举行新闻发布会上，住建部提出，将通过货币化安置房方式，新增实施100万套城中村改造、危旧房改造！
棚改2.0要来了？
01
这次成都拆迁相关的消息要归于9月25日，国务院发布的一条新闻：将引导资金、技术、劳动密集型产业从东部向中西部、从中心城市向腹地有序转移。
这八字还没有一撇的事情，被楼市自媒体和营销号吹成，要把东三省、长三角、珠三角，刮成白地送去内陆。
某音上，已经把财联社那张，向内陆产业转移的新闻截图，炒作成“西部大迁移”计划，说东大要放弃沿海重仓四川了。
点开那个小程序就会发现，有大量2021-2023年的拆迁项目也在其中，这是一个汇总图，而不是将2024年单列。
昨天下午，成都住建局工作人员紧急辟谣，上述传言，没有一个是真的。
不可能出现一个人或者一户人要赔几千万的情况。就在刚刚，成都市公安局发布警情通报，4名违法嫌疑人已被行政处罚。
今天上午，我联系了一个成都有多套房的朋友。用他的话说，这条新闻假得离谱。
一是成都这几年一直都有拆迁，但多在外围。二是，过去全国搞棚改，很多地方拿着现金现场发，而且给de得很充足，现在的拆迁补贴基本按照1:1、1:1.5进行，大部分人最多拿到20万元，回迁房要么很远，要么直接给房票。
别说赚大钱了，弄不好自己还要贴点钱。
02
为什么突然想写成都？
放眼全国，成都是特立独行的存在，在萧条的楼市里走出了独立行情，负面新闻少，自媒体被管理到位，炒房客心齐，操盘手水平高。
去年楼市大环境那样不好，成都楼市成交量硬是扛住了，新房成交量14.75万套，二手房成交量21.99万套，位居全国第一。
尤其低总价的二手房特别受到外地人的欢迎，大家都往成都涌入，原因我在上一篇文章也说了，虹吸西部+沿海回流+省内聚集，这些叠加进程还在继续。
再看一个炸裂般的数据，2023年成都吸引各类人才落户，72.21万人。
此外，其实本地人很清楚，下跌迟早的，只不过是比别的城市来得晚了一些。
看数据，从去年四季度末开始，市场进入补跌状态，调整的幅度和深圳、南京、苏州没办法比。
会不会继续跌？目前看还会，库存量太大了，但这并不能否定成都是操盘一流、护盘全国第一的城市，对新房价格和供应量的控制，如教科书一般。
这几年房价上涨的背后，是贫富差距的进一步扩大，很多年轻人没钱，所以只能买二手房。
03
回头再来看棚改。
今天的会议的重点之一是确定了将新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。
自媒体解读很多，大家都盯在100万套这个数字上。
实际并不多，因为2015-2018年的货币化棚改，每年是600万套。
而且城中村改造去年就提出了，属于三大工程之一（还有两个是保障性住房、平急两用）。
但各地推进速度一直比较慢，因为能改的，成本低的，早就改了，改不动的，成本高的，先加个固，地方的确没钱。
我重新看了整场发布会，发现了几个新的信息点：
1. 是再新增100万套，不是只有100万套。
2. 根本目的是创造100万套的有效需求，采用货币化补偿的方式，直接迅速进入到市场，转化成销售，消化存量商品房。
我的理解，这个货币补偿大概率还是给等价房票，可以随便选房子，但只能买房子。
3. 重点支持地级以上城市，四五线基本上没有新增指标了。
4. 避免新增地方债务风险，实现项目资金平衡，这意味着要增加容积率，还要尽可能保住房价。
所以棚改2.0是不可能的，大面积拆也是不可能，政策对市场的刺激只能说温和，大家就不要乱想了。
现阶段的楼市，全局不会再有什么轰动的大新闻。
无论买还是换，决定都要建立在自身需求的基础上，别指望利用信息差还能发财。