我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
下个月成都又要上土拍了，有些人说还有可能冲击成为新的地王，我就不明白了，为啥这么自信，成都目前2.7万的楼面价还不高吗？这价格是不是太浮夸了？以后土拍都会这么高吗？房价岂不是只涨不跌？
房段子解答
下雨天聊聊土拍和地王。
成都土拍在一个传统的下行期却屡屡出现新地王。
一次引来嘲讽，
两次引来质疑，
三次引来沉默，
四次引来喝彩。
截至目前，成都的地位是贝壳在9月20号拿下的金三24亩，楼面价达到了2.73万，很多人觉得疯了封了，成都何德何能？
其实横向比较其他城市，就能发现，这是偶然中的必然。最近1年，上海、广州、苏州、南京、合肥等城市都迎来了新地王，所以成都也并非在走“独立行情”。
从数据上来看，上海最高楼面价达到了13.1万，北京次之8.96万，深圳是7.99万，广州则是7.57万。
如果成都和一线城市确实没法比，那么和新一线总还是有资格PK的，苏州达到了6.5万，天津是5.61万，杭州4.53万，南京4.39万，这些都差不多是成都2倍了。
回来看同一层级的武汉，也突破了3.06万，所以成都的2.73万，还真不是那么难以理解，难以接受。
再往下，合肥达到了2.51万，西安则是2.08万，最后重庆是1.57万。
当然，既然是地王了，那么就和绝大多数普通人（城市平均房价）无关，单单是土拍价格就已经是当地房价的1.5-3倍了，更不用说开盘后的价格。
接下来成都房价，整体会表现出“L”型震荡，目前还没触底，但快了。未来分化还是主旋律，地段产品品质差的，持续阴跌，品相较好的次新二手，会迎来温和上涨。
而不再有普涨行情后，地王这类稀缺的纯豪宅，则会一骑绝尘，重塑楼市认知。
保障归保障，市场归市场。
会员提问
你好，我想买房，咨询下***二期的房子还会再跌吗？我人在外地，过完年上班不久，今天看了眼房价都麻了。面积和户型发给你了，我这房子视野不错，可以看江，不是顶楼，在30楼，不过朝北，入手价是210万，21年高位站岗了。我个人是换城市发展了，需要把房子卖了，现在房子还在出租，也快到期了。不是很急卖，最长可以等待5年 但是害怕房子再跌。
我的诉求是卖房，1.希望了解一下成都楼市目前我房子大概的价值 2.未来的走势 3.卖房大概什么节点会比较合适。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
1、**二期本身来说也是典型的刚需盘，前几年的次新房，而不是这几年的偏改善的产品，所以在大环境是融入到了下跌浪潮里的。
2、小区本身前几年比较网红，是因为拿地早，**ip，网红盘，所以热度高，但是单纯从楼盘本身地段来说，太过于密集了，配套也表现中等一般，和其他板块有割裂，所以缺乏很好的独立行情表现。
3、现在成都楼市是整体处于长达1-1.5年的衰退期，下降潮，从去年年中开始，现在才半年多，还处于半山腰，我们预估止跌可能要到明年才有可能。
4、挂牌量太大了，算了下挂牌率大概是6%，这个数字表示大家都在恐慌性出逃，你的出售价格，还要骨折出售。
5、目前该户型挂牌和成交单价大概是1.6万+，总价大概是140多万，相比你的买入成本，是亏了很多的，21年是一个高位站岗的节点。
6、其实租售比还行，我算了下，大概有个2.3%，是中等稍稍偏高一点的状态。
7、假设每个月净亏2.3k，一年大概是2.76万，继续持有2年，成本5万，有望冲破当前的下行行情，开始恢复上涨，到时候从140万卖到150，甚至160万的概率还是比较大的，用5万博取10万甚至更多的营收，我觉得是比较理性的。前提是你租金流要保持住。
8、看江只是锦上添花，不是雪中送炭，现在的行情是把优质房源砍成瑕疵房价格，你的看江优势，不能保证更高的价格，而只能保证同等价格下，比瑕疵房更快出售。
9、假设现在卖，就是纯粹割肉止损了，210-140万，还不算利息成本，直接亏了70万，确实是太多了，于心不忍。
10、房子不是急售套现的话，最多可以等待5年，那么5年周期是可以止跌回暖的，到时候不说涨回来210万，但至少涨到一百六七甚至更多一些，可以极大程度挽回损失。我估计这个节点，从第2-3年可以看到，到时候成交价回暖到这个行情的时候，就果断出手。
11、成都二手房接下来是先跌后涨的趋势，跌意味着140多万还不是底，但也不要觉得现在割肉就很明智了，要等后面的市场企稳，新房价格居高不下，二手房的回暖。
补充——
1、卖房的时机我说了哈，要想市场恢复，现在下行期估计还有1年以上，至少要等到25年中旬到时候看回暖了，市场价格恢复到了**0左右的了可以出售。
2、中介的话，建议全部的周边中介都挂，楼下的小中介，贝壳链家，租售中心都上。
3、中介费一般是卖家1%，但也有更少的，也可以稍微打折的。
4、环境好坏阻挡不了大势，主要是楼盘本身刚需，88平基本上可以做成套三的，户型功能上是套二，也存在问题。环境不是决定性因素。
5、卖上价格的话，还是要跨越下行周期，才能恢复，新媒体卖房或者中介也都没法逆周期，只能顺势而为。
会员提问
段师，大源逸都国际套二或临江苑东套一，站南都会路苑套二、中海翠萍湾套二、融城理想套二，第一需求是学校，能兼顾住宿更好，预算150—200，五六年后考虑再出手、最好能保值，想听听你的专业意见。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
我目前理解的是，你们想买学区房，这个是首要目的，然后方位上尽量考虑高新（估计高新本地上班），在这个通勤基础上，考虑到学区的重要性的话，往周边走武侯锦江天新还真的没有特别突出的近距离可以解决读书问题的板块，所以大的方位上考虑高新本地的大源金融城（高9高11等）是很符合你们选房逻辑的准确答案。
其实这两个区域，学区教育都比较稳定比较均衡，此时没有必要再去区分锦城好还是锦晖好了。
我们要做的，是兼顾到自住和保值流通性的问题。自住的话，由于常年是三口之家，套二也是满足的，所以没必要一定要上套三，毕竟我们预算是200内，因此也是比较务实的做法。
先说下你看的几个楼盘，地段学区都是值得肯定的，我们考虑楼盘的价值和自住的价值。
逸都国际首先来说是超预算了，它的小户型套二大概是80多平，当前可能也要个220-230的买入门槛，单价2.5+看起来也不算很便宜，但是对口的教科院东区，小初一起，整体的学区认可度是比较高的。
小区本身是地铁口的一个刚需盘，但是地段还不错，品质也尚可，我觉得假设你能2.5万的单价买入的话，然后也是一套优质的房源（注意采光和噪音以及装修），那么我觉得是支持你买入的，成本低，学区强，地段好，美滋滋。估计是要超点预算的，看你们的实际意愿？
临江苑东区是安置房，但也划片教科院西区，所以还算沾点学区概念，这个盘套一的话单价也要2万多了，一是和普通商品房单价差距不大，二是套一的功能性差自住不方便，三是你们预算没那么低资金利用率不高，四是这种安置房套一的保值和流通性不见得会比商品房更好，因此我觉得不看好临江苑东区这个买法。
都会路苑是高九的芳草小学南区，房龄还是比较大了，大概是14年，只能说价格还算便宜，单价可能下探到2万内，你买个七八十平的套二，总价门槛可控，是不到200万的，甚至75平的套二户型，大概一百四五十万是可以拿下的，对你们来说压力很小，学区中等，但是楼盘本身老化，刚需，板块也不是非常重点的热门区域，我比较担心未来的一个保值性和流通性了，你能明白吗？也就是说，假设预算确实达不到前面说的大源这类，或者就是想刻意控制下预算，那么一万八九的单价买入也没啥问题，读书自住都可以，但是未来的保值性流通性不敢保证，要做好长期自住的准备，你说的五六年后出售，可能最好的结果就是勉强保本。
中海翠屏湾也是站南板块，一样的学区，但是老牌改善，品牌开发商，整体质感要强很多，现在基本上两万三四的单价可以拿下的，82平的套二，总价差不多勉强控制在200万内，这个楼盘主要是去感受品质，小区内外环境，如果觉得很舒服，自住很巴适，那么我觉得是可以入手的，拿来直接和逸都国际的自住体验做对比即可，哪个小区或者哪套房的舒适性更高，那么就选哪个。
融城理想是市一医院这边，和南城都汇一个学区，挨着高新地铁站，房龄也比较大了，而且挂牌和成交的比较少，感觉也慢慢失去了价值，和都会路苑差不多，但是外部地段要优于都会路苑。
我觉得综合来看逸都国际≥中海翠屏湾>融城理想>都会路苑>临江苑东区。
基本上就建议你只继续看前两个楼盘了。与此同时，考虑到综合的价值，我还建议你看看其他的一些楼盘，比如**89平套二、**的87平套二；**80多平套二，大源核心区**的73平套二，也都是可以一起看的，整体来说格局都差不多，更重要的是你个人主观感受，比如哪个小区内外你觉得是舒服的，房源本身的户型，瑕疵，价格是满意的，那么就可以重点筛选买入了。