作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
在绝对的价格优势面前，所有的新房都是个“弟弟”。
192套新房硬控整个光明
久违的热度回来了。
位于光明城站旁的中建观玥项目，2047批客户爆抢192套住宅，几乎硬控了整个深圳楼市热度。
要知道这只是完成了保证金冻结的客户，还没包含前期因为项目火热主动提前放弃冻资的客户。
所以，都说刚需手中无余粮，说实话还是太小看绝对价格优势对购房群体的吸引力了。
在绝对的价格优势面前，购房群体只需要考虑一件事，那就是买不买得到。
从销售实况来看，不仅刷新了近三年的深圳的新盘认筹记录，还不到两小时就宣告选房结束。
当年光明区的打新热，现在回头看，并非热抢的项目就是完美主义的项目，而是在倒挂面前，买到就赚到，统统不值一提。
如今也是一样的。
中建观玥对比周边同类项目，价格低出了新水准。
备案均价约3.8万/㎡，备案单价区间约3.5万-3.9万/平，备案总价区间约284万-439万之间。
加上项目卷起了深圳的户型设计新规，赠送面积更多，性价比一下子就拉开了距离。
这说明了一个很真实的楼市状态，并非刚需不够了，刚需在等一个项目，等一个信号，然后发起总攻。
这就是为什么，大家都有一种错觉，楼市冷清了，实际是价格没到位。
如果价格到了刚需群体的心理价位，立马就会被抢爆，根本就轮不到后知后觉，隔岸观火的人。
而且根据公布的名册，也从侧面进一步说明了一个事实，外地客真的在杀入深圳楼市。
虽然身份出生地证明不了太多信息，因为深圳有非常多出生地并不在深圳的新市民落户，但名单中出现归属于广州市荔湾区、南宁市城北区、兰州市西固区等地区的客户，出生地归属于当地的中心城区。
这样的客户，难道还会有特别落户深圳的需求？
（来源：中建观玥意向登记名册，格隆汇楼市部分整理）
所以，如果说最近的外地炒房团“打包”深圳某楼盘的坊间传闻是假的，那么中建观玥公布的名单就证明了深圳楼市取消部分限购后对外地资金的吸引力，对其他城市购买力的虹吸效应。
并且即使是落户到深圳的新市民，从这些客户的出生所在地来看，也基本都有刚需属性。
比如出生地在广东省梅州市的客户，若是因为工作缘故落户深圳，自然而然也就诞生了在深圳安居乐业的需求，在深圳无房的情况下，自然也就优先考虑深圳的新房了。
所以，低价新房项目被抢，传递出的信号不仅仅是外地客户涌入深圳，也是深圳刚需冲刺的信号。
偶然信号
其实单个楼盘售罄，暂时还代表不了回暖，有偶然性。
这次中建观玥售罄，在市场看来多少就有科幻片的感觉。
一方面，介于新政环境，销售有热度属于正常，另一方面，项目已经给出极致的价格，不仅比同地段的项目低，还碾压整个光明的项目，第三项目推售的房源体量不多，不到两百套，即使无法日光，按照深圳的平均去化周期，持销期很快也能卖光。
所以真正要检验深圳市场的韧性，谈深圳楼市火热，还有点底气不足。
如果是接近千套的供应，在短时间迅速售罄，那么说服力还大一点，证明深圳楼市的热度还更有力一点。
所以，少供应，低总价，低单价的项目，有政策的加持，日光是没有什么悬念的。
但即使如此，项目的火热，还是会传递到每一个新房项目。
据了解，周边的新房项目有部分回收了部分折扣，打算捡漏选房落空的一千多批客户。
并且周边的新房项目，也释放出加推的消息。
所以，捡漏能不能捡到，就看几个月后的市场。
潮水退去，才能真正知道谁在裸泳。
另外，如果项目释放的市场情绪到位，那么光明的其他项目也能蹭到一些热度或者客户流量。
后续如果其他项目，真真切切销售顺利，那么光明区域的市场距离真正的回暖也就不远了。
但是，无论怎么看，从项目备案的那一刻开始，日光既是必然的结果，也有偶然性。
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