干中介的贝壳，要在天津拿地了？

近日，一则消息在天津楼市业内传开：贝壳网要在天津拿地了。

据说有猎头受贝壳委托，已经和多位业内投资拓展人员进行沟通和约谈。

不少业内人士表示震惊：干中介的要干开发了？它知道水泥标号吗？它知道桩怎么打吗？它有资质吗？

另一方面贝壳的季报显示，贝壳目前持有的现金、现金等价物、受限资金等合并结余597亿元。剔除客户备用金的广义现金额高达人民币755亿元。2024年贝壳网二季度净利润19个亿。

没有大规模海外债、没有大堆的欠付商票，有利润、有现金，有门店，人家拿块地怎么了？这些钱别说在天津了，在北上广深各拿一块地都够用。

然而事实真是如此吗？

在今年3月北京顺义区的土拍市场中，贝壳使用贝好家的名义下场，与中铁建、保利、中海等37家房企同台砸钱，举牌抢地。

今年6月25日贝壳拿地的场景又在一线城市广州荔湾上演。

这两次小心翼翼的试水并未成功。小闲分析原因可能有两个。

首先是一线城市的竞争太过激烈，紧盯一线城市土拍的房企何止百家，更何况与一群中字头巨擘血拼。

其次是贝壳的大数据虽然海量直观，但是成交数据本身就带有保守性，籍此对未来楼市的判断，终究抵不过有些房企的政治性决策。

于是贝壳把目光放到二线热门城市，七月底终于在西安有所突破，西安市未央区挂牌的两宗商住地被西安嘉家致和置业有限公司摘得，总成交价约为1.34亿元。

西安嘉家致和置业有限公司控股股东，是贝好家与陕西远大锦源科技有限公司，股权占比分别为95%和5%。

而贝好家又是贝壳旗下开发业务平台。这也意味着贝壳首次在土拍市场上成功拿地。

这是要动真格了？天津各区以后再开土地推介大会，前排要不要给贝壳留个VIP位置？

以成功拿地的西安为例，据当地业内朋友解说：贝壳仅仅是“名义控股”。

这个项目并非贝壳独立自主开发，而是贝壳提供核心产品方案，通过自己对市场一线大数据的积累，解决项目从整体定位到产品定位、从规划到设计等环节的问题，然后完成项目的营销工作。

大家比较关心的开发建设、施工品质、物业管理等问题，则引入绿城代建进行一揽子解决。

小闲认为其中有一点重要的环节，并未对外透露。房地产开发三要素中，与土地、施工同等重要的还有一项，就是资金。以贝壳的资金能力，完全可以为合作方提供充足的资金过桥拆借。

这个所谓的“1+2”模式，其实更像是在上一个地产周期中，有钱的世联、有规模的易居，这样的实力代理公司一直想做的事情。

即前端给地块提供前期定位、产品方向，后端入场代理团队销售，甚至买断包销。开发商缺钱了，如果抵押物充足，也可以掏钱帮忙拆借一下。涉及工程质量和物业管理的环节，就拉专业机构进来补漏，让整个项目不存在明显的短板。

这其中，贝壳输出的是资金、是基于大数据对市场需求的把握、是自身垄断性的销售网络、是多年积累的专业能力。绿城输出的是建管能力、是物业服务水平、是品牌价值。

贝壳+绿城，补齐开发建设所有环节，双方共同分享利润或代建费。合作方负责厘清当地关系、立项报建，然后坐等分账。

这样不同与传统摘牌拿地的“1+2模式”能在其它城市复制吗？

西安是西北五省的核心城市，没有之一，也是西北五省人口流入的主要城市。所以西安的楼市一直是西北地区天花板的存在。

以绿城为例，除了江浙大本营区域之外，绿城在地外地拓展建管业务代建模式，西安的签约量是最大的。

9月20日，成都金融城三期H12地块拍卖。

经过高达82轮竞拍，最终贝好家（成都）置业有限公司从14家房企手中抢得地块。成交总价10.76亿元，楼面价27300元/平方米，溢价率42.19%。这两宗地块也已经于拿地当日官宣将由绿城代建。

那么像贝壳这样，联手强企的“1+2拿地模式”，在天津能实现吗？

小闲以为天津拿地的优势有三条：

第一天津的地价相对其它一线城市较低，尤其是在近郊和远郊区域。在江浙沪和一线城市做小股东的钱，都够在天津做独立开发用的。

第二天津在城市配套能级上，尤其是医疗、交通、教育方面，对外来人口的吸引，相对华北其它城市具有很大优势。

第三与很多试点现房销售、主体完工下销许的城市相比，天津的90天的拿地开盘速度，在资金回笼上有很大时间优势。

但是天津楼市的操盘难度和市场竞争压力，在全国而言都是排名靠前的。

天津购房者对于代建、建管的抗性一直存在，代建的品牌溢价力兑现度一直不高。

更重要的是在天津楼市，新房售价上探的阻力相对更大，楼盘争取利润空间的操作难度更高。

这样的大环境之下，“中间商”或“服务商”能盈利赚钱的空间，就非常有限了。

但不管怎么说，这种“1+2模式”的组合拿地模式，解决了专业能力、资金需求、销售渠道、品牌价值的痛点。对于有些许实力，又想往在天津拿地的中小房企而言，是一个合作的好机会。

正值楼市政策向好的大趋势来临，拿地也被大多数房企提上日程。早出手具有很强的先发优势，拿地直接上四代产品也有产品优势，又有贝壳解决销售渠道，操盘压力也会少很多。

还是很希望贝好家（天津）置业有限公司，能够尽早注册，在天津土拍市场中亮相。