我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
你好，有没有什么简单的方式来测算下，我家庭应该买多少总价的房子？
房段子解答
有个简单粗暴的算法，你家适合买总价多少的房子？
月收入x0.4x270=总价。
月收入：近24个月，家庭稳定的平均月收入
0.4：家庭负债比例系数
270：家庭贷款20-25年期
超过这个总价，生活压力就比较大，而远低于这个数，又显得过于保守和苛刻。
当然，这里没有太考虑首付的问题，因为是偏保守的做法，默认是0首付或者最低的1.5成首付。
假设首付很高实力很强，那么又是另外一个故事了。
举例：
会员提问
你好，我15年买了龙潭寺的**小区，顶楼套三，17年交房，房产证是19年。另外一套买了大源的**108平套三。
目前楼市下行，希望对手头的资产进行置换，尤其是龙潭寺的房子。目前有几点疑虑
1. 龙潭寺的房子现在是否应该尽快卖出？挂牌多少比较合适？担心踩踏行情不利
2. 如果要出售，出售后该如何置换？计划预算在300w，可以接受套二的
3. 不理解为何龙潭寺成交价格比周边低很多
置换买房目的：1.给在外地父母居住2. 资产保值
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
总的来说，你们的资产情况还是很清晰明了的，大源的**买得挺好的哈，又有优惠，然后地段又好，关键还能满足你的通勤自住，所以这套房不要动，长期持有没问题的。这个是共识，没有太多需要说的哈。
主要还是把龙潭寺的**置换得更宜居更保值一些。
**在在产权上稍微复杂一些，本质上是**集团在成都修的单位福利房，所以产权上大家会偏向于认为是安置房保障房这类的产品，而不会当做普通的商品房来对待（成都人买房是比较介意这一点的，担心安置房的管理品质和人员)，再加上也不是非常核心的地段，非常卷的产品或者非常硬的品牌开发商，因此价格肯定是上不来的。
1、**的房子我觉得短期三五年应该没有很大的涨幅或者反弹迹象了，板块的能级和大环境所致，长期处于横盘或者阴跌的状态，基于此我觉得从保值和房产利用的角度来说，并不建议刻意留着等待机会。反而应该趁着①当前楼市金三银四可能有的小小阳春，积极寻求挂牌和出售机会，②从置换的角度来说，当前低迷的行情是利于你们置换党的，详见https://weibo.com/1551561845/O3qOCavAB
**的127平是套三双卫，目前挂牌最低是135万，出租风格，低楼层，但是你这房子是顶楼，也是有明显缺点的，估计要看看实际的装修好坏？建议比对着135-145万的段位去挂牌比较有吸引力。
从最近该小区的成交行情来看，基本上就锁定在1-1.2万，折中就算1.1万吧，估计最终理想的状态是140万卖出，但探底的低价的话，我估计是要130万卖出哈。
2、假设出售后的置换，预算300万，那么考虑到你们父母养老的生活配套，距离子女有一定距离但也不要太远，而且关键的是本身具有保值的价值，地段的价值，那么我建议还是可以围绕你们大源的房子来看大源板块的买法。
我建议看看大源的**（品质一般，学区溢价不高，地段很好，性价比可以，养老自住没问题）；**，这几个是扎堆的，300万级别可以上车套三户型，建议实地多去看看，哪个小区环境好，赠送大，套内单价最划算，粗略小区对比，最后房源比对，这几个是非常典型的大源次新房，对于保值性来说是很不错的，而且你们父母距离也很近，以后互相照顾也很方便的哈。
大源往北世纪城片区，可以看看**（半开放式，有人工湖，水景好），可以买到七八九十平的小套三自住，平时出租也很方便。另外可以看看**，挨着桂溪生态公园，2万多可以拿下套三户型，位置也很好，平时有氧生活不错，对老人是很友好的。
当你看过大源后，其他的板块可能真就看不上了，要么是太远，要么是价值不能匹配，所以最好的就还是看大源的这些典型次新房，地段和生态环境好一点的，学区溢价少一点的，套内单价性价比强一点的，就都可以去多了解多上手。
3、龙潭寺**价格低的原因前面实际已经说过了哈，就是地段差，品牌差，有保障性住房标签，而非普通商品房，所以市场认可度比较低。这种属于劣质资产，可以及早出售。
会员提问
你好，想在主城区给子女买一套房自住，预算200多吧250万左右，新房二手房都可以，现在春熙路实习，看有没有什么好点的买法。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你女子目前是武侯集体户口***，250万左右的预算来说，偏向于自住，实习和工作又在市中心的话，我还是建议考虑5城区，一些核心地段的刚改产品。
新房，主要看2个顺销的，2个待售的。
顺销的是成华二八板块的蜀道翰文府、首钢璟悦里，中建匠心里这类，基本上都是相当的产品水准，都是该区域的核心区，未来有多条地铁贯穿，直达市中心上班是很方便的。
当前基本上可以锁定看90-100平的套三户型。详细的户型对比我整理了下，发到下图里（图略）。他们算是预算收敛着，不到250万可以安全上车的主城新房了。
另外还有两个待售楼盘，一个是武侯樾府，单价还算便宜，有120平的套三双卫，T2小高层待售，你子女是在武侯的户口，买这里也比较合适，它的地理位置还是很不错的，产品改善，价格有一定剪刀差，是一个很不错的具有刚改属性和投资性的新房，但是总价估计是280万左右了，需要踮踮脚，而且头上有飞机的航线，可能有一些间歇性的噪音困扰，但的确性价比是可以的。https://weibo.com/1551561845/MnWGt2k7X?type=comment#_rnd1677558530586
另外一个期房，算是网红盘，也是在成华，可以看看华侨城滨江壹号二期，主打的是刚改大户型，然后T4产品，主要是价格很便宜，清水房不到2万，对比周边来说性价比很高，所以也是非常合适的自住（地段好）+投资产品，我有发过微博，你可以看看这一条：https://weibo.com/1551561845/MgdFqCoza?filter=hot&root_comment_id=0&type=comment#_rnd1677558606470
接下来就是看二手房了，其实250万级别的二手房，可选的还是很多，只不过很多单价高昂，又失去了未来的楼市爆发力，所以非常挑选板块和楼盘。
但从经验和绝大多数人最后的选择来看，无非是以下的一些楼盘，我给你逐一简单说下——
攀成钢的**（板块核心，学区好，位置好，产品刚需，单价适中，可以买到81平的套三单卫）；万象城的**（超级大盘，成华最核心最精华的部分，基本上可买到80多平的套三户型，整体的商业、交通、学区等配套，在成华都是首屈一指的）。
成华崔家店、杉板桥的**（90平套三双卫，户型改善，总价不高）；中粮锦云（品质高，次新，赠送大）；**（地段好，万科品牌，套三1.5卫，年轻人很喜欢板块的气质）；**（性价比高，可买到100平左右的真套三双卫，自带商业，双地铁口）。
锦江东湖的**（次新，板块核心，综合商业地铁和学区资源好，但是楼盘刚需，注意规避临近高架的产品）。
当前主城区主流的城市脉络，是在往东门走的，除非西门能捡漏（想武侯樾府），所以前面主要推荐的是锦江成华，我认为是很符合当前你们的综合需求，建议着重考虑下，新房二手房两手抓。