文｜邓浩志
工抵房问题，该管的没管，不该管的却管了
多地管控工抵房价格。最近江西资溪、丰城、瑞金、鹰潭余江、鄱阳、赣江新区等地出手加强“工抵房”价格管控，防止“工抵房”以过低的价格扰乱市场。
其实工抵房有两个概念，一个是付款概念，即开发商因为资金紧张，没有钱兑付和合作方，于是拿房子抵欠款；另一个是销售概念，即售楼部有部分房源以工抵房的名义出售，其价格多数都低于售楼部在售项目的价格。
如果是以房子抵欠款，换个角度考虑，其实就是一种强买强卖行为。短期内缓解了房企的资金压力，实际上把风险和债务硬性推给了施工单位，材料供货商，服务单位。特殊情况特殊处理还能理解，但现在已经有普遍行为的感觉，常态化的感觉。管理部门必须予以纠正，必须依法，依合同处理。但很可惜，关于这类问题的处理并没有往支持债权人一方。
另一方面是“工抵房”销售。这有可能是项目想降价销售，但又怕前期业主闹事，于是以“工抵房”名义降价，业主问，通常就回答此事与我无关，房源是工程方放出来的。如果真是工程方放出来的房源，多半在二手中介手上，不太可能在售楼部可以买到。更有是以“工抵房”为营销噱头的，制造特价笋盘的感觉，让客户尽快选择。总之，工抵房猫腻很多，非专业人士根本无法判断其实际情况。
但限制工抵房低价销售，其实又是一种限制降价的政策，无论从法律角度和市场健康发展角度看都存在较大问题。目前实施这类行政管制的都是些三四线城市。这种做法不但治标不治本，还可能造成开发商资金紧张，资源错配，市场发展畸形等问题。反市场化管控政策过多，反而应该成为应该管控的行为。
新房涨价，二手反价，房价何时才能真反弹？
随着楼市政策的放宽，市场热度持续攀升。网上盛传的深圳出现业主“反价潮”。 机构监测数据显示，虽然涨价区域增多，但大部分片区的挂牌价上调幅度并不大，大多在0.1%-0.5%之间。还有部分网红楼盘业主信心满满，反价幅度超过2%的。
其实业主反价情况不止深圳，最近广州也有，全国一线和强二线城市很多地方都普遍出现。一手市场方面，部分开发商发布海报明确说要上调价格，也有故意不小心流出所谓的内部涨价文件。如果一手涨价是营销手段和噱头，那二手涨价说明市场信心真的在恢复当中，至少有部分客户真的在看好后市了。但报价上涨，不等于成交价上涨。虽然部分业主心态变强，但能成交的仍然是底价单位为主。我还是那句，市场目前不可能实质性涨价。一手必须继续保持低价，才能实现去库存，库存必须降到一定位置，比如18个月以下，房价才能讨论上涨。而二手房市场，必须先消化完所有低价放盘的单位，之后买家才会被迫选择相对价格偏高的单位。