(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例详情
（一）原告诉称
林某向一审法院起诉请求：
1. 判令解除林某与康某签订的房屋转让合同。
2. 案件受理费由康某承担。
（二）被告上诉请求
康某上诉请求：
1. 撤销一审判决，改判驳回林某全部诉讼请求，确认林某、白某与康某于 2018 年 11 月 9 日所签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》有效。
2. 一审、二审诉讼费由林某承担。
事实和理由：
1. 本案双方签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》系真实意思表示，不存在虚假的意思表示，双方协商一致变更房屋所有权，《房屋转让合同》用于实现以房抵债目的，内容不违反任何法律法规强制性规定。
2. 一审判决诉讼费的分担有误，显失公平。
（三）各方辩称
林某辩称，同意一审判决，不同意康某的上诉请求。
白某述称，同意一审判决。
（四）法院查明
林某与白某原系夫妻关系，于2017 年 2 月 14 日登记结婚。
2017 年 7 月 8 日，白某向康某借款 30 万元，并签署借条。借条载明，此笔借款利息为月息 2.5%，借款期限为 2017 年 7 月 8 日至 2018 年 7 月 7 日，到期不能归还按照同期贷款利率 4 倍支付逾期利息。康某分 6 笔向白某转账，每笔 49900 元。康某称剩余款项以现金形式支付。
2017 年 11 月 1 日，白某向康某借款 30 万元，并签署借条。借条载明，此笔借款借款期限为 2017 年 11 月 1 日至 2018 年 10 月 31 日，到期不能归还按照同期贷款利率 4 倍支付逾期利息。康某一次性向白某转账 288000 元，其表示差额 12000 元作为第一笔借款的利息予以抵扣。
2018 年 1 月 17 日，白某向康某借款 70 万元，并签署借条。借条载明，此笔借款借款期限为 2018 年 1 月 17 日至 2019 年 1 月 16 日。康某分 3 笔向白某转账，两笔 30 万元，一笔 10 万元。
2018 年 9 月 1 日，林某与北京 E 公司签订的《定向安置房买卖合同》，合同载明，林某购买的房屋位于一号，房屋性质为定向安置房。
2018 年 11 月 9 日，林某、白某与康某签订《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》。同日，林某、白某出具《定金收条》、《房款收条》。《房屋买卖定金协议》约定林某、白某将一号以 300 万元出售给康某，康某需于协议签订之日支付 60 万元定金。《房屋转让合同》约定房屋转让价款 300 万元，定金 60 万元，交房日期为 2021 年 9 月 30 日。《定金收条》载明林某、白某已收到康某 60 万元定金。《房款收条》载明林某、白某已收到康某 60 万元定金以及 240 万元购房款。
庭审中，经法院询问，康某称上述协议、收条和转让合同，均系三方当事人为了实现以房抵债目的所做的一套手续。康某认可其中约定的定金60 万元和购房款 240 万元均未实际给付。林某、白某亦认可双方以房抵债系双方签订协议的真实意图。经法院释明，林某表示如果法院最终认定涉案协议和合同属于无效，其同意由法院依法判决，不再坚持解除的诉讼请求。
法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，根据在案证据和双方当事人的自认可知，2018 年 11 月 9 日，林某、白某与康某三人所签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》，其真实意图均非买卖房屋，而是为了使用诉争房屋抵债，只是为到达到此目的而在形式上采用了房屋买卖的方式。两份协议内容事实上也并未实际履行。
法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据此，涉案的《房屋买卖定金协议》、《房屋转让合同》并非当事人的真实意思表示，系各方为实现以房抵债真实目的而以虚假意思表示所实施的民法法律行为，依法应当认定为无效。
林某虽未变更诉讼请求，但经释明后同意法院依法对于涉案协议效力作出认定和判决。并且，合同效力认定问题系法院依法行使判断权，依据法定职权应主动作出评价的范围，不以当事人有明确的诉讼请求为前提。故对于林某提出的解除《房屋转让合同》的诉讼请求，法院不予支持。并依法确认涉案《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》均无效。
二、裁判结果
1. 确认林某、白某与康某于 2018 年 11 月 9 日所签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》无效。
2. 驳回林某的全部诉讼请求。
三、房产律师办案心得
（一）虚假意思表示与合同效力的认定
在本案中，林某、白某与康某签订的《房屋买卖定金协议》和《房屋转让合同》看似是房屋买卖关系，但实际上是为了实现以房抵债的目的。这种以虚假意思表示签订的合同，在法律上是无效的。
这提醒我们，在判断合同效力时，不能仅仅看合同的表面形式，而要深入探究当事人的真实意思表示。如果当事人之间存在通谋的虚假意思表示，即使合同形式上完备，也不能产生法律效力。作为律师，在处理合同纠纷案件时，要仔细审查合同签订的背景、目的和履行情况，准确判断合同的真实性质。
（二）证据在案件中的关键作用
本案中，法院依据在案证据和双方当事人的自认，认定了合同的真实意图是以房抵债，而非房屋买卖。这充分说明了证据在案件中的重要性。当事人在交易过程中留下的借条、转账记录、协议等证据，都成为了法院判断事实的依据。
律师在代理案件时，要善于收集和整理证据，通过证据构建案件事实，支持当事人的主张。同时，要对对方可能提出的证据进行预测和分析，制定相应的诉讼策略。只有充分的证据支持，才能在诉讼中占据有利地位。
（三）法律规定的准确理解与适用
对于以虚假意思表示实施的民事法律行为的效力认定，法律有明确的规定。律师必须准确理解和适用这些法律规定，为当事人提供正确的法律建议。在本案中，法院依据法律规定，认定涉案合同无效，这体现了法律的权威性和公正性。
作为律师，要不断学习和研究法律规定，提高自己的法律素养，确保在案件处理中能够准确运用法律，维护当事人的合法权益。同时，要向当事人解释清楚法律规定的含义和后果，使当事人能够理解和接受法院的判决。
（四）诉讼请求的选择与变更
林某最初的诉讼请求是解除合同，但经法院释明后，其同意由法院依法认定合同效力。这说明在诉讼过程中，诉讼请求的选择和变更需要根据案件的实际情况和法律规定进行。律师要根据案件的发展，及时为当事人分析不同诉讼请求的利弊，帮助当事人做出明智的决策。
同时，法院在审理案件时，会依法对合同效力进行审查和认定，即使当事人没有明确提出合同效力的诉讼请求。这也提醒律师和当事人，要全面考虑案件的法律问题，避免因诉讼请求的不当选择而影响案件的结果。
总之，通过办理本案，我们深刻认识到在房产纠纷案件中，要准确判断合同的真实意思表示，重视证据的收集和运用，正确理解和适用法律规定，以及合理选择和变更诉讼请求。只有这样，才能为当事人提供有效的法律服务，维护当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！