李嘉诚自从内地大撤退后，除了少量尾盘偶有出现，几乎很少出现在大陆客户视野。
不过最近总爷观察到，李嘉诚的长实集团旗下，香港楼盘Blue Coast：
7折卖房后，又开始大规模收割上海人了
今年4月，blue coast首开422套房，引发2.8万+人申购，平均66人抢一套房，8日售出百亿创造香港奇迹。
近期，Blue Coast II即将入市，依旧是熟悉的7折，甚至要比1期价格还要便宜，引发不少上海中产关注。
当香港楼市加速下行、本地购买力严重不足，李嘉诚再次将目光瞄准内地，他们在9月开启了Blue Coast II的市场推广：
掀起大规模宣传攻势，目标明确指向内地中产
且不说Blue Coast II的真实性价比，目前内地人在香港买房、为李嘉诚接盘，真的是一个明智选择吗？
今天总爷就和大家聊聊，李嘉诚的7折镰刀背后，香港楼市的“陷阱”。
01
再次打折，为何钟情内地客？
首先总爷带大家了解下blue coast，看看李嘉诚为何要打折出货。
blue coast项目位于港岛南区黄竹坑香叶道11号，港岛黄竹坑地铁上盖，由李嘉诚的长实和港铁共同开发。
Blue Coast的拿地时间是2018年，这也是李嘉诚长子李泽钜，接手长实后第一次在香港拿地。
有意思的是，这块地还吸引了中海、碧桂园等内地房企竞标，最终长实以28000港元/英尺的成本价获取。
香港豪宅和内地不同，“Blue Coast”主打的3房-4房，已经是香港高端豪宅的水平了。
Blue Coast II总价可不低，2房921.4万港币起步、3房1528万港币起步，无论在哪座城市都算得上豪宅了。
为了能够以最快速度出货，Blue Coast II依旧给出了巨大折扣空间，纯纯的亏本大甩卖。
但神如李嘉诚也没料到，这几年香港楼市一蹶不振，一路下滑到了10年前水平。
2月香港官宣“撤辣”后，李嘉诚果断出手，blue coast入市折后平均呎价22955港元（人民币约22.5万/平），相当于周边房价的7折，甚至远低于土地成本。
blue coast创造了8日售出百亿的销售成绩，累计帮李嘉诚公司套现逾港币108亿。
李嘉诚坚持“不赚最后一块铜板”，在窗口期亏本批量出货，只能说实在是高。
总爷发现很有意思的是，长实的高管们并没有因为亏本卖房而不开心，反而是兴高采烈地举办了发布会，核心高管身着皮衣出席。
这要是内地开发商大规模亏本卖房，估计从区域到项目都得被问责甚至撸个遍，足以可见香港开发商“清仓”的决心。
精明的香港开发商，为什么如此不看好后市呢？
02
超级神盘，终究是梦一场？
在总爷看来，香港超级神盘blue coast“转战”内地，源于“撤辣”政策。
所谓“撤辣”，指的是今年2月28日，香港宣布撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
“撤辣”之前，内地买家或公司买家在香港买房，需要缴纳楼价共15%的买家印花税和新住宅印花税，“撤辣”后只需缴付从价印花税，税费在100港元至楼价的4.25%之间：
大幅降低了交易成本，变相向内地客户示好
香港政府这一招确实有效，美联物业研究中心数据显示，今年4月内地买家在香港一手住宅市场的交易金额占比达57.1%：
内地买家，再次超越香港本地买家，成为香港楼市主力
到底有多火？香港中介甚至成立了 “普通话专组”，专门来对接内地客户，趁着这波风口狠狠赚了一波。
然而好景不长，乏力的香港经济终究支撑不起楼市，撤辣仅仅三个月后，香港楼市就被打回原形，再次陷入漫长的下行通道。
与此同时，香港开发商正在经历可能史上最艰难的时刻。
李嘉诚的长江实业，2024年上半年营业收入220.08亿港元，同比减少10.55%；未经审核股东应占溢利86.03亿港元，同比减少15.3%：
李嘉诚公司半年营收，还比不过中海在上海的销售额。
随着房价和信心指数的持续下跌，第一批内地富豪投资客也逐渐冷静下来，香港开发商们继续寻找下一批接盘侠。
这一次Blue Coast开启了内地大规模推广，甚至在有些城市举办数百人的中介大会，这次李嘉诚的目标很明确：
内地中产客户，就是香港楼市的接盘侠
不过总爷仔细看了blue coast的产品，对于习惯于内地生活的家庭来说，其实并不适合。
一方面是超高的建筑密度，居住体验相大打折扣。目前从工地现场可以看出，整个楼盘围合布局，延续了香港建筑高密度传统。
另一方面是非典型的户型设计，无论朝向、分区、阳台缺失等，都内地居民的习惯与大相径庭。
blue coast正在进行大规模推广，但似乎很少有关于产品本身的分析，总爷建议大家还是要实地看看，再考虑是否合适真正居住。
03
香港买房，金矿还是陷阱？
年初的时候，总爷也去考察过香港楼市，彼时“撤辣”还未实施，但是可以明显感知到：
香港楼市，正在逐渐失去昔日光芒
最近甚至有媒体报道，越来越多的港人选择“北上”深圳消费，而“南下”香港消费的客流量正在日益减少。
机敏的香港开发商从不会坐以待毙，他们为了吸引更多内地中产，为大家编织了一场“高收益、高回报”的“陷阱”。
1. 香港买房，租金回报率超级高？
这是大部分香港开发商、中介最核心的卖点，不少中介鼓吹香港房子动不动5%以上回报，秒杀银行存款。
但真实数据远低于宣传，中原地产研究2023年11月，香港的平均租金回报率(CRI)是2.39%，这个水平上海很多老破小都能做到。
另外香港房产还面临高物业费、物业税、地租、差饷等繁多成本，再加上远离自己的管理成本、空置成本，其实从租金回报率来看并不算香。
2. 香港买房，投资回报率超级高？
很多开发商都在鼓吹香港楼市“即将反弹”，现在买就是“抄底”。
李嘉诚儿子李泽钜，在长实中期业绩分析会议上，高调为跌跌不休的香港楼市站台：
“唔敢赌香港市场太差！按过往历史所见，边个赌香港长期差都错！”
另外听其言观其行，李嘉诚家族已经很久没在香港拿地了，而且还在亏本大清仓，一向敏锐的李嘉诚才是“人间清醒”。
3. 上海中产，适合投资香港楼市？
最近身边有不少朋友，都被李嘉诚blue coast铺天盖地的宣传吸引，跑来咨询总爷其中门道，这也是总爷写这篇文章的初衷。
早期李嘉诚吸引的内地投资客，大部分都是财力雄厚的内地富裕家庭，对他们来说不过是财富的分散投资，涨跌对生活影响不大。
但是当blue coast将目光瞄向脆弱的上海中产，要结合“优才计划”，为他们精心编织一场“香港高端生活”的美梦，总爷觉得：
不是蠢，而是坏。
对于大部分上海中产家庭来说，现在被忽悠去投资下行中的香港楼市，简直是匪夷所思，甚至有种“49年入国军”的幽默感。
很多人身份还没搞定，就开始着手买房，另外如何合法地境外支付，这是大部分媒体和中介不会直接告诉你的：
很多公司和客户，都游走在钢丝边缘。
总之，对于上海中产、或者说我们普通老百姓，如果近期没有长期居住在香港的计划，还是应该慎重看待香港买房这件事。
尤其是blue coast这种瞄准内地市场、投资客户集中的楼盘，你真的需要千万小心别被忽悠：
接盘李嘉诚，谁给你的勇气？