我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
房段子你好，国庆快乐，听说这几天成都房子卖爆了，堪称报复性消费，请问你觉得这是政策导致的结果吗？这种现象是可持续的吗?到后面会不会真的就此反弹了呢？
房段子解答
毋庸置疑，肯定是政策导致的结果，但也是经济运行的必然。至于能否持续，还得长期观察掌舵水平。
以前是从来没说过“止跌回稳”这种字眼的，彼一时的“fzbc”已经没人提了，说明了整个楼市已经在前期调控里有“矫枉过正”的迹象，所以才需要急刹车，避免进一步的系统风险。
很多房产数据是“超跌”了的，房地产的投资、开工面积销售面积，房价等，都和当前的经济运行状态不太匹配。
细节上来说，有三招。
一是严控增量，也就是要从新房端来逆转，让供小于求，这样才能稳住土拍，稳住新房，继而稳住二手房。二是优化存量，比如去库存、烂尾房的盘活，城市更新等，都要积极稳妥地推进。三是提高质量，比如成都不断出现的4.0住宅，就是在回应市场的改善需求，大家有买房的意愿，才能让楼市循环起来。
除了新房市场，二手房也是一条牵一发而动全身的大动脉，这一轮政策可以优化的空间很多，比如已经有存量利率下调，限购政策调整，但二手房的桎梏我认为还可以往财税方面松绑。
发现了吗？不论是个税，还是契税，又或者增值税，并没有大的放松。
个税1%，有置换的可以退税，没置换的咋办？
契税1-3%不等，鲜见契税补贴，零零散散不成气候，而且只针对此后备案的，覆盖面是很窄的，减免契税呼吁很久了，但收效微乎其微。
增值税5.3%，目前实现了满二免征，这点还好，下证持有2年都达不到的，也让人担心踩踏。
这和限售政策一样，三倍熔断五年限售的口子一直没打开，其实也是担心踩踏后进一步刺激房价下行的问题。
但其他城市有下证即可售的新政，成都目前还是备案满3年+下证，或者下证满2年才解除限售，明显是滞后了。
总而言之，政策刺激，可以源源不断，不要小瞧了顶层的手段。
那么到底啥时候才能止跌回稳呢？我说过，最乐观的是今年底明年初（新房会提前，但二手房触底才是真的底）。
别问我最悲观的情况是多久？假设经济失速，政策失效，那么就参考日本失去的30年吧...
唱衰流量很高，但我是乐观派。
会员提问
你好，我看上了一环路的**小区，您帮看看能不能分析，然后预计多少钱拿下来比较合适。前几天还到115万，卖家底价预计在116万。由于工作和预算，只能买这附近了，这套房是11楼朝东不临街，小区环境一般，清水房，116万的话单价1.6万。此前有同户型1.5万的简装成交，所以担心买贵了。这套房的特点是套二双卫，其中的一个卫生间可以改个小书房，这是我看中这套房的主要原因...
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
***附近上班的话，基本上就是这几个次新盘了，其他的要么很老气要么超预算，***是一个很具有代表性的答案，目前72平的这个户型，次卧是小了点，但是双卫格局很难得，其他的客厅尺度阳台格局也不差，整体还算是比较优质的户型和地段以及楼盘了。双卫就算不自己住，以后对外出租的话，也是很好的卖点。不过相应的，公摊也很大，是个弊端。
现在挂牌装修的最低是1.79万，清水1.67万（就是你这套）。预估砍价到116万，折合单价约1.6万。从成交来说，同户型成交很少，去年有1.5万成交的简装，假设房源本身没有大瑕疵的话，我觉得麻雀虽小五脏俱全，简装成本还是要按照1k/p来计数的，也就是说扣除装修，大概市值1.4万，但考虑到临街的价格差异，我们退一万步说，去年的简装1.5万可以对比现在你这套的清水1.5万，而且还有时间的推移，房价行情的下行，所以我觉得你还价1.6万的清水房的话，也就是报价的115万，可以说真的不低了，你先亮出了自己的115万底牌，是有些吃亏的，我觉得真正客观来看，估计是110万。
也就是说，你现在挺被动，假设你的确非常喜欢这套房子，也急于买入，房东也是懂事懂行情的话，115万算是他赚到了。
我对你的建议是，115万，不能再多了，再多（比如你说的116万）都是你单纯的一厢情愿给的溢价。我个人觉得不能接受，就看你是否急于买房或者特别愿意为了这套房来做情绪溢价？对房东而言，理性的话应该是捡了便宜还卖乖，除非的确是非常执拗的人，不懂行情也不懂事，那么他不买也没法，这是这套房的宿命。你大可以等待其他房源即可。
另外针对这个楼盘来说，其实***的泡沫一直不大，我觉得这个户型虽然得房率低，但地段和次新以及界面优势还是有的，基本上是能够撑得起一万五六的基本面，单纯从购房节点来说，目前到24年中都是可以好好捡漏的（找准好房源，精装或者毛坯，尽量不要简装，翻新很麻烦），单价设定在一万五六是OK的。耐心一点吧，房价短期不会反弹，买方市场还会持续挺长一段时间，你不要被盲目的房东给坑了。
会员提问
你好，目前在中和有个123平的房子，视野朝向楼层都不错，但是挨着主干道，挂牌降了不少，联系了抖音自媒体，只有带看没有成交的，所以也很迷茫到底要怎么卖法。卖了房子打算是置换，因为夫妻上班分别在市中心和双流南边，孩子又才1岁，所以也很纠结，要么是看大源地铁套三，要么是去东升3号线看看学区房，或者直接南下新川B买个二手房？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前来说你们持有的***123平套三双卫，整体来说中规中矩，这个我们无需多说，你是很清楚它好坏的。它没有很大的缺点，自住下去也没问题，但是更没有什么亮点，属于躺平的操作。也就是说，假设对通勤，学区还有资产没有太大的欲望，那么继续自住是没问题的，但你们家的情况不一样，各方面都有更好的诉求，所以我个人还是倾向于积极置换。
为什么成都楼市下行，对我们普通置换是有利的时机？
置换的目的无非是寻求更好的一个变量，比如改善比如学区比如通勤等，去年底很多人还担心卖在低点买在高点，但目前市场情绪反馈来看，楼市的反弹还远没有开始，因此在一个相当长的时间段内，我们都可以低卖低买，快卖慢买，就像炒股一样，在缓慢下行的通道里，我们是能减少税费中介费的摩擦成本的，也能降低楼市反弹的溢价风险，更重要的是确实能平替更好的资产。
假设你原价置换二手房，那么是一定是另有所长的买法，假设你是添钱上车改善新房，那么在当前行情下，房价趋于稳定，买入好房源的概率明显增大，也是置换群体有利的。
所以我认为，一旦动了置换的念头，而且也确实有实际需求的家庭，可以瞄准当前行情阴跌的节点，积极寻求破局。
反过来说，一旦处于上升期，不论是平替买二手房，还是添钱上核心区改善产品，从资金成本和机会成本上来说，都是不利于置换党的。
总结一句话，你现在虽然卖得便宜，但是你后面去买的也便宜啊，两相抵消，就能想明白这个道理了。
至于说这个房子，到底要多少才能卖掉，你本身是从251万降到了245万，还给中介透底了223万可以成交，从挂牌来说，这已经是同户型最最低的状态了，跌破2万了，成交来看历史记录很少，基本上和三年前差不多的价格，223万我觉得是可以卖出去的，建议多沟通下中介，看能否有更多的客户上门看房还价，与此同时全网挂牌也建议调低一些，比如230万左右，做到比邻居的还便宜20万的状态，这个时候说实话是有吸引力的，再不能成交，就真的是中介对客户的把握能力不行了。
再说你们的通勤和学区以及保值的需求来说，是需要趁乱卖掉置换的，从通勤的角度来说，一个是市中心，一个是双流**，所以往中间靠就很有必要性了。虽然你们说不希望换乘，但这个很难保证，西南南门这方位上去的只有3号线，还有些绕。
预算300万还能满足需求的方案，左中右的路线你们都想到了。
大源可选的楼盘其实还不少，因为你们长期是三口之家，所以小套三完全够住了，虽然蜗居一些，但是能更好满足综合需求，**距离地铁太远，**、**这些其实到地铁站都有1公里+了，指望16、23号线，还很遥远，至少要2028年及以后才能通车吧？又要煎熬几年。如果能接受的话，我认为这几个楼盘也各有所长，是可以重点考虑的，另外也建议看看大源世纪城这边的几个楼盘，学区地铁也不差，一样能上套三户型，比如**等，300万左右买入个大户型的话，基本上是解决了大问题的。
另外要是考虑3号线不换乘，直接就去东升买房的话，我认为性价比挺低的，东升的学区在二圈不错，但是放在一圈就表现很一般了，通勤不换乘但是距离也很长很长，再者东升的楼市体系，很难撑得起300万级别的，就算你们为了图便宜以后给父母养老另外买套房的话，我认为都是过于保守了，父母自住其实很简单的，就算以后租房养老也不成问题，关键是这次你们退守二圈层，以后就很难再能蹦跶进来大源这种核心区了。
最后新川B的话，学区是比较均衡的，6号线以及往南的自驾也还不错，但是可选的楼盘也不多，基本上就捡漏**或者等待差一些的**（能接受的话，也是可以布局的，这里位置是很不错的未来可能有一些爆发点）。当然，1号线这边的**、**、**这几个代表性的B区楼盘，近期也降价了不少，可以好好关注下，也是比较好的答案。
综合来说，大源》新川》东升。大源是保值+学区，但蜗居一些；新川是潜力，稍大户型，兼顾通勤，但是当前学区和综合配套成熟度还一般；东升是极度保守+孝顺，偏向于不换乘和未来父母养老的答案。