北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想咨询下学区房的问题，我这名下一套大兴限竞房有贷款，家里房山有一套商品房。现在家里俩孩子，老大明年幼升小，老二还不到一岁，媳妇在亦庄上班，我在西城，我单位有西城政保，但是力度不太清楚，只打听到原来有小升初能保师大附中八中之类的。目前准备预算400左右把房山的卖了抵大兴的高息贷款，再贷个买学区房给孩子上学。
想咨询下您建议买亦庄还是西城，西城目前关注大椿天还有陶白片区，主要看的育才，宣师一附小还有15中附小的学区房，亦庄的话想买个能上学的公寓就行，因为大兴房子离亦庄近，您建议怎么选择呢？西城目前看的50到60的小两居，大椿天的虎坊路小区对口育才，右安门内甲10号院宣师一，还有平原里十五中附小，基本都是顶层的。
A：
1、大宝明年幼升小，到现在还不知道政保的力度？这总得报名吧，单位同事也应该传授报志愿的经验了。尤其是小升初能“保师大附和八中”的，这单位相当有能量了，赶紧了解吧。问清楚是否必须要房子，是学区内还是片区内，第一第二志愿怎么保的？
2、既然西城有政保，那哪儿有还选亦庄的啊？！亦庄的成绩进步是很快，但到目前为止，高分段基本是丰台石景山的水平，跟朝阳都有较大差距。以后虽然提升的概率很高，但几年内还是不太可能跟西城对比的。这相当于说孩子有清北的机会，请问是否应该考虑北工大？这差着好几级呢。
3、另外就算买在亦庄也最好不选公寓。因为你们是俩孩子，前后得至少持有5年，而公寓的常规建议是用完了学位就卖，长期持有的话在保值上的风险相对大，至少是升值慢，也就占了个居住方面性价比高的优势。可亦庄的老房单价也并不算多高，占不了多大便宜，所以特意买公寓为了上学的意义不大。
4、陶白和大椿天，还是先问清政保吧，现在极少有只保中学的单位了，都是统筹安排。如果是从小学开始，那何必这么纠结呢？反正最差的也是二类校。
育才和十五中都是典型的中等学校，宣师一附小则是到时候看运气。这只能看家长的意愿，在没有政保的情况下，愿意小升初搏一下的买宣师，图个稳妥的就买九年制。
老房的溢价率都差不多，就看具体的房子吧。先看虎坊路，既然是确定为文保小区了，那有可能改造的力度更大些，安抚民心。另外是这里的溢价率有可能相对低，反正去年不高。
如果五年后要卖的话就尽量不选顶层的，保值虽然未必吃亏，但出手时不好卖，无论是否有电梯。其他的可以让当地中介给算算溢价率，看哪个低，连具体房源带小区都算一下，踏实。
5、总之我建议还是赶紧问清楚政保吧，甭管是不是能保金刚也得尽量用上。老北京话这是“家里有佛你不拜，非得千里奔波去泰安”，何苦呢？如果政保不行再说学区，亦庄适合天分比较高，但父母期望值不是985起步的，其他的都适合在西城。学校只能自己定，尽量不买公寓和顶层。
仅供参考。
二
Q:
请问，我26岁刚入职西城，集体户，约160-170购房资金，房贷暂定200万，因为家庭收入都不高，需要共同还款。我咨询过中介了他们说银行审批没问题，您认可他们的话吗？
第二个问题是如果是您建议房山长阳还是门头沟上岸？或者是大兴西红门也可以。我认为这次买房不应该考虑学区，然后首先关注宜居体验，之后是保值升值，您的看法如何？
第三个问题是应该选择新房还是二手房？我发现北京同事大多推荐二手房，说是保值，不知为什么，您认可吗？
A：
1、中介说银行审批没问题，我认可啊。他们天天跟银行打交道，最了解实际情况的。另外他们也没必要忽悠这些，明明办不了手续却忽悠你去办，那不是都白折腾吗，他们图什么呢？
2、长阳跟上岸在我看来差不多。长阳的优势是可选择的小区多，上岸的优势是离市区更近。俩板块的商品房从价格走势上基本一致，另外典型的可以用上岸的梧桐苑和长阳国际城作对比，两个都是限竞房试点儿，也是同一个开发商。开盘售价不同，但价格走势更是几乎一致。
西红门指的是东部吧？这得看发展，毕竟两区交界的新区，说不太好。主要是大兴的板块多，也不像门头沟和房山似的确定性的拿上岸和长阳当重点，所以还是再观察吧。
如果几年内用不上学位就没必要考虑学区呗，尤其是这预算也不好买到学区房，至少买不到能适合自住的。
3、我认可你们同事说的，注重自住就买新房，注重保值或过几年要置换就买二手的。二手房未必保值更好，只是相对稳妥些。
主要是因为如果预算不高，那只能买在郊区新区，谁也说不好未来规划的实现情况，那对于保值就有赌的成分，万一输了呢？尤其这些年又都是限价房，开发商很难赚到钱，那质量就更得看运气了。所以从稳妥起见是先看二手的，各种因素都是明摆着的，风险小。
仅供参考。
三
Q:
你的文章很有感触，我就是山西的，也有朋友的学霸孩子在北京，但很坑爹，一套老破小就让全家人掏光所有钱，当爹妈的棺材本都剩不下。而且还背着至少几百万的贷款，嘴里说不用爹妈还，但哪家父母不疼孩子，那就得更是节衣缩食的给孩子攒钱怕他们还不上。而且这种孩子虽然让父母脸上有光，但父母得不到真正的实惠，孩子去了大城市那就算丢了，一辈子都不会再回来陪父母，顶多是过节几天应付一下就走。
说实话还不如我们这种孩子是学渣的呢，拿不到高文凭但也不敢去闯荡，老老实实的回来打工挣钱，我也就顶多在县里买一套房就行了，三四十万都不用贷款，但我还是让他贷了一点，这样更能踏实工作。
我现在觉得自己挺幸福的，比孩子在外地的幸福，就算他们去了大城市，但跟父母老人有什么关系，只是面子上的，里子什么都没得到。普通人其实有个稳定工作就行了，有房住吃喝不愁，全家都幸福。我现在就等着孩子结婚了，只找本地姑娘，有点彩礼也不多，然后就等着抱孙子享受天伦之乐了。退休了就在周边走走，退休金不高也够花，旅个游也不会花太多钱，老年人的幸福就看子女离自己多远，离的越远越不幸福。
我不怕被人说没有追求理想和跨越阶层之类的，那都是虚的，也不是普通家庭能实现的，没必要让自己焦虑。看看那些孩子在北上广的真幸福吗？一辈子都在给孩子打工拼命，老死都得不到幸福。
A：
1、我觉得您这心态挺好，不用管别人家怎么生活，自己觉得好就是幸福。幸福也是比较出来的，只要自己觉得比他们强就成，挺好的。
2、我也不希望孩子将来离我们太远，最远到北京近郊就行了，再远了不方便。孩子倒想过去上海什么的，，但我们说了你去哪儿我们就去哪儿，要不然分的久了想的慌。天下父母都一样，但凡有选择都不愿意跟子女分开。
3、总之您这心态很好，自己觉得幸福最重要，别人的事儿是他们的，冷暖自知。
四
Q:
我北漂几年，手里有300万出头，但是不想跟银行举债太多，琢磨着最多也就把公积金60万借出来，使使劲应该也就380左右的预算。想在双井这边买吧，感觉一居太小了，去垡头吧，一是地理位置有点差，另外怕日后不好出手，因为我大概是拿不到北京户口的了，过10年还是要回老家。就想着到时候能快速变现。优仕阁也不知道能不能行。
反正不考虑落户，孩子上学问题，想在三环附近找找这样的房子，有推荐么。另外我因为买了很多不能丢的东西，地方太小放不下，所以怎么也得使用面积在55往上，有些小区房本面积跟使用面积又差太大，实在不知道怎么好了，望指点一下。另外补充一下，我可能这些年主要在东三环活动，而且没有京牌无车，想着不要离东三环走太远。
A：
1、北漂几年就有300万了，厉害，普通人一辈子都挣不到。
2、优士阁，也是70年产权，早期价格比富力城还高呢。现在的优势是经济实惠性价比高，自住和收租金都算合适。劣势是供大于求快20年了，对这种产品感兴趣的不多，也没人出高价，否则也不会现在这价格，商品价格是由供需关系决定的。
3、使用面积55平，公寓的话对应建面就得70平以上了，380万的话是5万来块钱，买公寓合适。真要是找这样儿的房子那有的是，Soho是最典型的，建外CBD一带不少这种公寓呢，都不贵。另外出手也看价格，只要价格要的不高就都还行。不过考虑好，确定真的只是在乎自住再买，毕竟公寓在升值方面的功能偏弱。
仅供参考。
五
Q:
我和老公都是京户，新北京人，在昌平生命科技园有一套老房，价值300万不到。贷款人是我，现在还有100万左右没还。孩子明年入学，我们准备换到朝阳好一些的学校，尽量离我们工作单位近一些（酒仙桥和大山子）。
请问您觉得如果以200万首付+贷款的话，买哪里合适？需求是学校第一，房子居住第二，保值第三，因为我们准备常住到孩子高中，大概率不会换房。另外问我们这种落户时间短的是否会影响孩子入学的顺位？二居和三居在保值上有区别吗？
A：
1、学校第一，那常规来讲是旁边的望京学区啊，从小学来讲花家地就很好，综合来说九年制的陈分是头部校，此外还有清朝望京也很不错。酒仙桥学区也不是不好，只是排名不算太靠前而已，一般如果以学区为主的话不首选这里。
2、居住第二，那这就看自己的喜好就行。保值的话也不用纠结，既然是首选学校那就必定是成熟板块，只要选择普宅小区就行，避开70年公寓形式的。
3、落户时间不影响顺位，即便是因为学位紧张而调剂也是随机的，反正我没听说按照落户年限排序的情况。毕竟这是朝阳区，没东西海的学位紧张。尤其你们孩子是明年上学，学位那就更会宽松一些，所以不用纠结这些。
4、二居和三居的保值，如果面积和户型不是差距太大的话，在同等小区内没有区别，基本都是同涨同跌。
仅供参考。
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