几十年来，许多家长都愿意花高价买奥克兰“双文法”学区的房子。
但如果换个角度看，买便宜些的房子，省下来钱让孩子去读私校，是否更划得来呢？
01
双文法学区 vs 奥克兰近郊
Nigel Fisher有3个孩子，家住奥克兰Remuera的Benson Rd，在著名的“双文法学区”外100米。
但他不后悔在这买房。
“不管多少钱，每个月存200或300也好，存下来钱去你喜欢的地方买房，等准备好的时候就将孩子送去私立学校。”
CoreLogic的数据显示，双文法学区里的房子虽然有学位，但屋况往往都比例如Henderson那里的房子差，一样的价格，不一样的居住体验。
而且有数据显示，住老破小学区房念名校，和住近郊大房子念私校，开销差距其实没想象中大，甚至念私校的还更省钱。
但也有人会觉得，虽然学区房价格贵，但既省学费，房子本身增值也快，算下来还是略胜一筹。
为了验证“买学区房免费读名校”还是“买近郊房付费读私校”划算，本地媒体NZ Herald做了一个分析，以远离市区的Henderson、Papatoetoe和靠近市区的Onehunga以及Mt Albert为例，分别作对比。
首先看情景一：2023年买房，2027年卖出。
假设在各区买房的首付都是429,800纽币（统一为Remuera三居室物业价格的20%），根据目前各区的市场价、当前利率和预计未来的出售价格，在上述5个地区买一套中等价位的3居室物业后，购入、出售价格，以及5年内的利息支出如下：
下面这张表格的总支出total payment包含利息支出、首付（$429,800）、学费支出（私校学费$134,635）。
资本收益capital gain是根据2027年售出价格计算所得。
两者相减，即可得出在该地区买房念书是盈是亏了。
按照这种粗略的方式计算出来的数据，在Papatoetoe买房并送孩子去念私校居然是最便宜的一种选择——5年下来需要你自掏腰包的费用大概是12万纽币。
而双文法校区的话，净总支出是17.7万纽币，Mt Albert更是需要22.2万纽币。
当然，这个模型相当简略且理想化——房屋购入价是CoreLogic的房价中位数，房屋出售价是根据年增长率4%计算，利率取6.5%，学费也是参考了奥克兰20所顶尖学校的平均值，而且没有考虑任何突发情况（如房价暴涨/暴跌），所以说这也只是一种参考而已。
Fisher说，他12岁的儿子在Pakuranga的Saint Kentigern College上学，每年学费两万六，16和17岁的俩女儿在Remuera的Baradene College of the Sacred Heart就读，学费每人6千纽币，但算上课外活动的话，三个孩子的开销其实是一样的。
他们家的经济条件能够负担得起双文法学位房，但Fisher觉得，“学区房”这三个字的含金量已经大不如前了。
02
涨跌终有时
之所以说上面的模型只能作参考，是因为如果把类似的条件放在不同的时间段，得出的结果也会大大不同。
如果我们把场景二设置为2019年买房，2023年卖房，首付相应调整为350,400纽币，5年学费仍然是134,635纽币，年利率设定为4%，买入售出价均使用历史数据，那么结果将是下面这张表格那样：
在这个时间段内，买学区房的投资回报简直完胜，买Papatoetoe的反而亏得一塌糊涂。
这个情景说明，当利率较低且房价上涨较快时，学区房的吸引力大大增强。
03
低点买入，未来3年卖出？
如果持有时间再长一些，情况又会如何？
这次我们把场景三设置为2019年买入，2027年售出。
在这个模型中我们加入更多变量——持有房子10年，分别有俩孩子各自念了5年书，首付和利率以及售出价格分别按照上述两个模型计算，那么最终结果如下：
这一次，双文法学区房依然完胜。
04
因地制宜结果如何？
很显然，不是所有人都能拿出能在Remuera买三居室房子的首付的，上面情景一的设置多少有点不切实际。
如果我们设置的场景四的各项参数都和场景一相同，但首付金额取各区房价的20%（最低首付金额）计算，结果又是如何呢？
可以看到，如果将首付都调整为两成之后，从收益角度来看，双文法学区依然是最优解。
而且由于调低了首付额度，在Papatoetoe买房和送孩子读私校，虽然总支出减少，但最终比高首付时的收益要低许多，甚至出现亏损。
需要再次强调的是，上面的模型都只是粗略计算，不能一概而论。
但各位也不妨将具体的数据代入表格，尝试给自己一个参考。
而在这篇报道下面，许多奥克兰本地人也分享了自己的想法。
“我们家孩子当初自己选择了家门口对面，有自己朋友的低decile分数学校，而不去搭公交也能到，我们勉强也能付得起的精英学校。
“他们在家匆匆吃了早餐，穿过朋友家的后门，刚好能在铃声响起时准时到校。
“现在他们40岁出头，房贷已经还清了，而且还有了高薪工作，我们很庆幸当初听了孩子们的建议。”
“我两个侄子都就读于奥克兰文法学校（其中一个还在那儿）。不得不说，无论是在学术还是体育方面，他们的表现都非常出色。
“这确实是一所好学校，两个男孩都住在Tibbs House宿舍，每年费用为16,000纽币，这绝对比在学区内买房或租房更实惠。
“我的侄女通过Inzone教育基金会进入了Epsom女子文法学校，她的表现也非常优秀！”
“私校其实很好！我们的体验是：如果老师不称职，他们就待不下去，如果你有问题，学校会认真聆听，没有工会束缚，而且我们的孩子也结交了一辈子的朋友。
“在进入就业市场后，不要低估人脉的重要性，你会成为备受认可的人才的。”
reference:
https://www.nzherald.co.nz/nz/auckland-schooling-is-it-cheaper-to-buy-in-the-double-grammar-zone-or-live-elsewhere-and-pay-for-a-private-school/AVY7BG7NWZA7NPO7NBQCX7MMFQ/