北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我经过这一段时间的看房，初步有了几个意向房，想再听听您的意见。一是朝阳区关庄附近紫薇天悦21号院9层（顶层），1室1厅，63平方，估计480万能成交。房龄2009年，小区环境很好，人车分流，对应小学陈经纶嘉铭分校东校区，朝阳区前三的学校。附近有地铁，坐地铁5站到孩子单位。但听中介说，这个小区的房价一直在降，他也不知道原因。
二是海淀区北科大家属院1室1厅，是1981的房，40平，4层，385万能谈下来，还有一套是3层1室1厅，42平，有外挂电梯，450万元能谈下来，88年的房，从小区骑车10来分到单位，小区很有文化底蕴，配套齐全。
三是清华东路27号院二层2室1厅，57平，470万能成交，95年的房子，还有一套是5层的2室1厅，440万能成交，这个小区门口就是六道口地铁站，骑车10来分到单位。总体考虑女儿通勤方便，当然也想兼顾居住体验。人老了，说话啰嗦，见笑了。麻烦章哥给排排序。
A：
1、都是学区房，这怎么排序啊？还是看自己想让孩子上什么学校吧，外人不好建议。
2、紫薇天悦中介说不知道原因？不会不知道，估计是他觉得不容易成交，所以懒的说。主要原因是楼市整体不景气，然后这套房是顶层算硬伤，不太好卖。再一个是这算学区房，大户型没什么溢价，总价低的小户型就有了。而朝阳的学位没有东西海紧张，溢价部分也就不太坚挺呗。让中介给算算吧，我估计这套房的租售比依然不低，得在700左右或更高点儿。
嘉铭东区的成绩确实很好，放到海淀也是排前列，而且是九年制省心。这看自家的情况吧，觉得合适就买。
3、海淀的也是看自己觉得哪个学区合适吧。学院路的溢价不高，基本就是学籍的价值。不过小户型有可能稍微高点儿，这也是让当地中介算算比例吧，觉得合适就行。
4、这我真不好排序，学区只能父母定，通勤和居住体验的话更是看自己的感受，没标准。我一般只能从保值说两句而已，其他的不好有建议。
5、不过多说两句，如果是过几年想换房，那最好不买房龄太老的，如果到时候赶上银行额度紧张就不好贷款，更不好卖了。常规建议是最好90年代的，能在1998年前后的就更好了。
再一点是加装的电梯问清是什么情况？款项是否已经结清？维护的合同是怎么签的？避免以后的扯皮麻烦。
仅供参考。
二
Q:
我不理解只有一套房子还唱涨的，房价涨跌也不可能卖，那涨跌有关系吗？能自住不是就应该了吗？天天唱涨的应该是中介和好几套房子的炒房客，只有他们才要靠房子挣钱，所以才找接盘侠。只有一套房子的就算房价涨到一个亿，你能卖了房子去租房吗？
A：
1、这其实没必要讨论，这属于站着说话不腰疼。普通人无论买什么东西都追求个物有所值，真要是大幅缩水了谁都别扭。
2、打个不恰当的比方吧，隔壁老王花20万彩礼娶了个老婆，结果洞房夜这大姐说自己以前才200块钱一宿，别扭不别扭？
此时你过去劝老王，说反正也不可能反悔，200块跟20万的体验其实都一样的。再者说了，你又不是拉皮条的和老鸨子，没想过靠老婆挣钱吧？而且你也只能娶一个，那就算她以前8000一宿，现在你能让她再去挣外快吗？
那你说，老王是会请你进洞房一起喝花酒呢，还是干脆揍你一顿？
3、房子是用来住的，就算不是投资，人们买房也追求的是个稳定，谁也不愿意财产被缩水。甭说房子了，就算是买辆车，今天20万买的，没几天4S店降价成10万了，别扭不别扭？就算是早点花几块钱买碗馄饨，刚买完老板娘就说后边儿的送茶叶蛋，别扭不？
4、而且你怎么知道人家业主不卖啊？如果涨到一个亿，那人家或许就卖了房子移民美国呢，结果房价跌了就只能移民乌克兰了，你还欢送人家去送死怎么的？
5、总之这都没必要讨论，招人烦，或许还有挨揍的风险。另外多说一句，在任何一个经济体中，百姓的资产升值是能促进消费的，哪怕是纸面财富也能让人心情舒畅。
而资产缩水就算没有实际损失，也会让人心情低落不愿消费，从而造成整个经济体都陷入危机。所以甭琢磨这些了，还是研究自己怎么过舒心日子吧。
仅供参考。
三
Q:
我是工居非京，未来十年北京政策不变大概率无法落户。娃27年上小学，目前有单校朝外本部九年一贯的占坑房。关于去天津的时机您有什么建议？如果现在操作幼升小去天津的牛小（听沙龙介绍，天津牛小都是私立，入学需要面试），您有什么操作建议？
A：
1、未来十年，如果人口趋势没有大的逆转，那北京的落户政策就该有大变化了。因为现有政策是根据前些年的人口出生率增加，且放开二胎后会加大增速而制定的，而现实情况是跟专家们的预测相反，那以此为基础的政策就得随趋势调整了呗。等着看吧。
2、天津我不熟，但我觉得谈不上什么时机，什么时候有需求就去，但没必要提前。因为到目前为止，天津的经济和教育等方面并不比北京强，也看不到快速超越的迹象，那何必着急呢？
尤其现在有朝外的房子，而朝外放到天津不能说确保前十也差不多了，那干嘛不先把这么好的资源用上啊？
2、如果目标是参加高考，那能上公立校还是尽量吧。否则民办校的话在北京不也一样吗？要是将来走国际校路线的话就更一样了，何必去天津呢？
而且天津的民办校费用也并不低，或者说全国都差不太多。学费上或许能便宜点儿，但其他费用在哪儿都一样，那才是大头儿呢。也就是各项并没比北京有什么优势，何必舍近求远啊？
操作的话不用什么建议，就是家长和孩子的简历都准备好就行，有的学校更重视家长的背景。毕竟孩子相对容易用教育改变，而家庭出身是不变的。
仅供参考。
四
Q:
我想问个违建过户的问题，我朋友的房子，在南四环**小区，六层无电梯，但是带15平露台，他盖成了房子，内部做成了二层Loft。这肯定是违章建筑了，所以不能公开挂牌过户，朋友跟我商量说可以私下过户，不通过中介就没问题了。这是房子的房产证户型图，价格是620万，合理吗？
A：
1、价格是否合理我不敢说，不到现场的话看户型图没什么用。这最好还是找当地中介咨询吧，他们最熟悉情况。
2、不过是否能过户跟中介没关系，他们只是牵线搭桥帮着办手续的，但能不能办手续则不是他们能决定的。既然是有违建，而且你朋友作为业主还知道这事儿了，那就说明肯定是社区做了统计，通知他拆他不拆，于是人家就上报住建部门了，禁止过户。
大中介在挂牌的时候肯定是做过调研，发现不能过户就不给挂牌呗，谁去都办不了。这就相当于说北京的车牌子不许买卖，无论公开和私下交易都过不了户。
3、所以我觉得你这朋友要么就是真不懂，要么就是揣着明白装糊涂。你是全款吧？那他大概率是等你付的差不多的时候才出幺蛾子呢，到时候再说不能过户，他假装挺无辜但就是不退钱，请问你能怎么办？
4、总之常规操作就是先拆违建，然后让社区帮着找住建部门验收，人家认为恢复原状了才能解封，之后正常办过户手续。但既然你提前交钱了，那这损失就是由你承担了。
仅供参考。
五
Q:
我目前看上的是天通苑一套160平的大两居，业主要价450万，我的期望价格是300万。我直接去谈价格肯定不合适，您能不能代替我出面，我愿意出50万的酬劳。如果您有时间的话我约一下业主，咱们看在哪里见面方便。
A：
1、大哥，咱俩没仇儿吧，我自信也没干什么缺德事儿。如果没有的话那咱是什么仇什么怨，干嘛要耍我啊？
2、甭说天通苑了，连朝阳的涉外公寓里，160平的两居都少见，麻烦您编故事能不能认真点儿啊，否则就是对我们行业的不尊重了。不到3万一平，想还价到不到2万，大哥您还是自己去谈吧，最好戴上头盔穿上棉袄，要不然挨揍的时候有可能太疼。
3、还给50万的酬劳，你直接把这钱给业主好不好啊？我没时间跟你逗咳嗽，除了派出所我去哪儿都不方便。白白吧您内。
我实在不理解这网友是什么意思，为什么要耍我啊？而且既然是要耍我，为什么又要编的这么漏洞百出呢？不理解，实在不理解，想不通，只能说这哥们儿纯属吃饱了撑的……
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