929中国楼市不眠夜！一晚四连炸！
央行明确存量房贷利率的降幅和落地时间；
广州、上海、深圳，同时调整限购。
大家最关注的必然是天津存量房贷利率，到底怎么调整？
我们咨询了银行工作人员，来看详细解读。
确实不好理解，简单说，记结果：
如果你现在的房贷利率，比LPR-30基点高：
无论首套or二套，统一降至LPR-30基点！
低于LPR-30基点的，不做调整。
比如你是首套房，利率为LPR不加基点，那你可以降30个基点；你是二套房，利率为LPR+50基点，那就可以降80个基点。你刚买完房，首套利率为LPR-60基点，那就不降。
去年9月降的存量房贷利率，仅针对首套，二套没降。
所以这次最利好的就是之前买二套房的，不少人能一口气减少将近100个基点。
但有个BUG，目前天津新发放的二套房贷利率为LPR-5。
如果二套存量房贷利率降到LPR-30，就意味着“存量利率比新发放的利率还低”？这不合逻辑。
所以我们判断，接下来或将分两步走。
第一步，先将首套和二套房贷利率都降到LPR-60基点。
第二步，再将存量房贷利率，统一降到LPR-30基点。
以后买房不再分首套二套，只要买，就是首付15%，房贷利率都一样。
最终的细则，要等中国人民银行天津分行发文。
再明确几个问题：
❶ 固定利率怎么办？
央行继续给机会——可以转成浮动的。
“由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。”
还没转换成LPR的朋友，一定要去转，不要再选固定利率。
全球都开启了降息周期，房贷利率必然是下降的趋势。
❷ 什么时候调整？
10月12日出细则，10月31日前全部调整完。
中行、建行、农行、工行已经发公告称：正有序推进降低存量商业性个人住房贷款利率工作，拟于10月12日发布具体实施细则。
不需要自己去申请，统一调整。
央行9月29日发布的11号文件（中国人民银行公告〔2024〕第11号）隐藏了两大重磅利好，很多人都忽视了。
必须get！这涉及以后你的房贷利率调整方式。
“批量下调存量房贷利率的方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。”
将执行两大新政策，以后降存量房贷利率可以常态化。
❶ 允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。
“后续，市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整”。
以后基点可以协商调整了！
破除之前“一定随终身”的规定。
这是重磅利好，意味着存量房贷利率也可以随时调整。
新增房贷利率如果降低，存量就可以跟着降低。
减少买房负担，不用担心利率站岗。
今年这次，将成为中国最后一次批量下调存量房贷利率，未来将是动态调整机制。
❷ 取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
“自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化。”
以后存量房的LPR不用等一年后再调整，可以随时协商。
这个月LPR降了，下个月你就跟着降，及时少还钱。
一线城市集体出招，深夜抢着“破限购”，史无前例的猛。
❶广州全面解除限购，一杆子放到底。
❷深圳全面解除限售，盐田、龙岗、龙华等解除限购，增值税满5免征改成满2。
❸上海：对非上海户籍及单身，买房缴纳社保或个税年限减少为满1年。
现在全网都在“瞩目”北京。
预计五环外放开限购，社保或个税5改2。
还有天津，坐等全面解除限购！预计节点将在十一假期后。
除了这些轰炸类的大消息，央行还公布了两大政策。
❶对于地方收购保障房的贷款，贷款本金从60%提升到100%。
之前是央行负担60%，地方负担40%，现在变成了央行100%兜底。
那地方相当于是无成本收房，那就要开足马力了。
楼市中的可售商品房供应量会减少。
❷延长部分房地产金融政策期限。
要支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
这主要针对房企，剑指“保交楼”。
力度大、速度快、覆盖广。
9月底这一系列组合拳，真不是在挤牙膏了。
很多政策都是史无前例的，不用再怀疑救市的决心。
对于房地产，可以不盲目乐观，但也确实不必悲观了。
关键是，后面还有更重磅的政策——财政发力。
虽然还没落地，但“小作文”已经剧透，两万亿特别国债发钱、降税……
这是在拉宏观经济，今年GDP要保5%。
而房地产要想真正回暖，取决于宏观经济的转向，这才是“七寸”。
楼市回暖要经历五个步骤。
探底、触底、筑底、复苏、回暖。
天津楼市三季度已触底，四季度成交量起势，完成筑底，将出现全年最大的“成交量波峰”。
十一假期，新房还不支撑涨价，房企必须有水快流，先抢量。
很多新盘还有合适的机会，今年买房不能等年底！
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