9月29日晚间，降存量房贷利率政策落地，央行发布了多则与其有关的公告，可以确定的如下几点。
第一，不论首套还是二套房均能降存量房贷，大部分城市在房贷利率方面甚至直接取消了首套与二套的划分。
第二，银行会采取批量调整的方式，不需要个人做太多的操作，10月31日前会一次性完成降存量房贷利率操作。
具体能降多少呢？因人而异、因地而异。
非北京、上海、深圳，不论存量房贷是首套还是二套，只要贷款利率的加点数比-0.3%（负0.3%）高，最多能调整至LPR-0.3%。
比如，小张原本的房贷利率是LPR+0，调整后为LPR-0.3%；小李原来的房贷利率是LPR+0.5%，调整后也是LPR-0.3%；小刘原来的房贷利率是LPR-0.4%，比这次调整的下限还要低，不参与本次调整，维持原利率不变。
北上深相对复杂一些，依然区分首套房与二套房。
首套房的情况与非北上深地区类似，二套房的降存量房贷利率除了要满足加点数最多降至-0.3%外还必须满足不低于当地新增房贷利率的条件。以上海当下的政策为例举几个例子。
房子在六个郊区，二套房新增商贷利率为LPR-0.25%；坐落于市区，新增房贷利率为LPR-0.05%。
小林的房子在上海郊区，原本房贷利率是LPR+0.6%，调整后变成LPR-0.25%；如果他的房子在上海市区，那么调整后变为LPR-0.05%。
根据央行估测，本轮降存量房贷利率能够让整体利率水平下降0.5%。
注意，0.5%是平均水平，正如上面说的一样，具体能降多少与所在地区和个人原来的房贷利率有关，二套房由于没有参与去年9月的那次降存量房贷利率，所以这次的下调幅度不仅会远大于首套房而且大概率是超过0.5%的。
因此，二套房的房东无疑是本轮降存量房贷利率最大的赢家。结合LPR的调整，不少二套房贷款利率能在三个月里下降超过200个基点，这是什么原因呢？简单解释一下。
商贷利率由两部分组成，五年期LPR和固定加点，用公式表示为：
利率=五年期LPR+固定加点（可以是负数）
一般情况下固定加点是不变，房贷利率要下降只能寄希望于五年期LPR不断下调。然而，去年9月和今年10月底的降低存量房贷利率针对固定加点数。前面说过，去年9月二套房没被划入降固定加点范畴，不少人的固定加点数还在100个基点以上，这次会一起跌。
对二套房来说最近会有两次降息，第一次是马上要到来的降存量房贷利率，调的是固定加点；第二次是明年1月1日随着五年期LPR的下调而调整。还是给大家举个例子。
小钱在武汉买了房子，为二套房，原来的固定加点是120个基点，也就是五年期LPR+1.2%，每年1月1日重新定价。
2023年12月的五年期LPR是4.2%，小钱贷款利率就是在此基础上加1.2%，也就是5.4%，降息分成两个阶段。
（1）固定加点最多可以下调至-0.3%，10月底、11月初的时候房贷利率最多能调整为4.2%-0.3%，为3.9%
（2）最新的五年期LPR为3.85%，前不久7天逆回购利率刚从1.7%下降20个基点至1.5%，这会让五年期LPR在四季度跟着跌20个基点，变为3.65%，所以明年1月开始小钱的房贷利率变成3.65%-0.3%，只有3.35%了
三个月的时间里小钱的二套房商贷利率从5.4%一路下跌至3.35%，累计跌去205个基点，月供支出大幅下降。
以100万元本金、30年还款期限、等额本息还款方式计算，每月月供从5615.3元降至4407.1元，整整少了1208.2元，累计利息则从102.5万元减少至58.7万元。
因此，本次存量房贷利率的最大赢家是广大二套房的“房奴”，可以说是赢麻了，即便是北、上、深这样二套房贷款利率比较高的城市也能有不小的降幅。以我个人为例，房贷利率能够降至3.6%，比现在的4.79%降了100多个基点。
这次国家是真的在给大家发红包，降存量房贷利率与购买新房无关，只有前些年已经贷款买房的人才能享受，国家这么做的目的是为了给个人和家庭更多的可支配收入，这样我们才能去消费，而内需起来了经济就盘活了，企业有赚到钱后扩大生产，招聘更多职工、给在职人员加工资，从而形成良性循环。
因此，国庆期间大家要多消费，不要辜负了国家的良苦用心，让存量房贷利率下调带来的经济获益变为生活质量的提升。
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