昆山一直是个“有戏”的地方。
许多人知道昆山，可能就是因为被誉为“百戏之祖”的昆曲，这温柔婉转的昆山腔惊艳了整个江南。
今天再提到昆山，却往往都会和长三角一体化、苏沪同城化等重要发展规划挂钩。
我们提及昆山楼市也往往忽略不了花桥、陆家等环沪板块，在我们印象中，这些板块也是昆山楼市成交的主力板块。
但现如今，昆山的楼市表现可远不止“环沪热城”这么简单。
01昆山新房改善成为主力
从去年与今年1-4月的昆山商品住宅成交数据来看，一个比较直观的点就是：
昆山新房改善，尤其是玉山主城的改善项目成为了楼市主力支撑。
像去年金额榜中排名前三名的项目：璀璨璟园、润樾云起花园、臻悦雅筑，都带有建面200㎡以上的大平层产品，起步面积最低也在130㎡，可以说改善属性相当纯粹。
今年排名靠前的中建熙悦雅园、华琚雅苑、保利置业尚云赋等打造的也都是以低密、大平层为主的高端改善楼盘，“大户型”明显已经成为了昆山楼市的主角。
或许仅看单个项目无法体会到其趋势，我们再来看近几年昆山新建商品住宅成交套均面积，截止今年5月，昆山成交套均面积已经达到了约131.3㎡，改善化趋势非常明显。
与面积一同进阶的是价格，从板块来看，玉山主城与花桥等临沪板块成交均价都已经站上2万元/㎡，其中昆山核心的城西板块均价已基本稳定在3万元/㎡。
有趣的是，结合地图来看，苏州轨交11号线依次穿过的昆山城西、城中、城东、陆家、花桥五大板块，也是近年热销楼盘集中的几个板块。
02 昆山改善越来越卷
户型越做越大，价格不断突破，在改善产品成为昆山的主力成交选手后，其自然也开始驶入内卷赛带。
高端产品系扎堆
首先，从项目产品定位开始，昆山市场的改善产品都拿出了各自旗下的高端产品系。
从板块来看，由于高端改善产品的定位主要基于配套成熟且优质的地段，因此这些高端改善项目主要集中位于玉山主城的城西、城中、城东三大板块。
比如去年霸榜的润樾云起花园，就是由华润置地的高端产品系——“润系”产品。
比如城西的万科朗拾玉湖，是万科2023年的重要改善产品系“拾系”，其产品理念主要是以自然为设计语言，打造度假式生活体验。
再比如中建七局在城东板块打造的“熙”系双子——中建熙悦雅园＆熙和云庭。
还有保利置业赋系产品、招商璀璨系......可以看出，如今的昆山市场并不缺好产品，并且扎根核心的高端项目均有不错的去化表现。
项目产品力不断进阶
不止是高端产品系的名头，落位到项目本身来看，昆山改善项目的产品力也在不断提升。
1越来越低密的居住形态
与苏州市区的相同，低密住宅在昆山逐渐成为主流。
尤其是今年几个待入市或已入市的改善项目，如保利拾锦东方、锦鸣雅居等项目均有打造低密洋房。
锦鸣雅居项目效果图
从居住角度来看，洋房的产品优越性有目共睹，它拥有着高舒适度、高私密性和高得房率，从近五年以来昆山主城洋房的成交均价走势来看，昆山主城洋房整体涨幅可以说较为领先，这也体现了市场的认可度。
我们上述的几个待入市项目中甚至不乏纯粹洋房产品，这也将带动昆山人居品质的提升。
2产品力不断挖掘
就如我们前文所说，昆山核心改善项目的面积也越做越大。
典型如青云台项目，据悉项目建面约200㎡起步，最大面积达到370㎡，这样的户型设计放在整个苏州大市也是比较少见的。
聚焦产品本身，青云台项目的社区打造也有叠新，据悉项目打造了豪宅标配的地下高端会所与精装架空层泛会所。
可以说，如今的昆山楼市出现越来越多“全维社区”、“品质社区”等词汇，都在证明昆山核心的项目产品力在不断升级。
品牌房企选择深耕昆山
产品的精研当然离不开背后的开发商，从近年的成交榜单来看，热销项目多来自国央企，以中建七局、保利置业、华润置地、招商蛇口等房企为主。
其中比较有代表性的就是中建七局了。
中建七局的名字第一次在昆山出现，仅仅是4年多前。
就是仅凭借在昆山的深度布局，中建七局地产集团就快速冲上了苏州楼市销售金额、面积TOP行列。
根据克而瑞苏州最新统计数据显示，2024年一季度，中建七局地产集团又冲上苏州权益金额销售TOP9。
视角转回昆山，中建七局地产集团一直稳坐“钓鱼台”，从【鹿鸣锦苑】到【春景雅苑】，再到【熙悦雅园】＆【熙和云庭】，每个项目均取得了亮眼的去化成绩。
这也使得中建七局能够连续两年稳居昆山商品房年度权益销售金额榜第一，同时今年一季度也继续以绝对优势，蝉联昆山权益销售金额、面积双冠王。
在项目打造方面，中建七局主要布局在城东板块，典型如近期热销的【熙系双子】——熙悦雅园＆熙和云庭：
户型上，起步建面130㎡以上标准，奠定了社区纯粹改善的居住群体；
尺度上，独立玄关、南向面宽、宽厅尺度、套卧空间感、大面积的飘窗，挖掘出了更多的生活方式；
在奢装配置上，采用东芝、博世、环都拓普等全屋国际国内一线品牌，同时重视人性化细节的打造。
中建熙悦雅园项目户型示意图
事实上，远不止上述提到的房企，万科、象屿等众多知名开发商也纷纷选择在昆山打造高品质项目。
凭借有口皆碑的房企品牌与优质项目，加之昆山相对充足的购买力，被誉为全国最强县的昆山近年来楼市愈发成熟，在这样的背景下，改善项目的内卷也成为必然的趋势。
03
但不得不提的是，从去年来昆山的供应量与成交量同比是有所减少的。
2023年，昆山市商品住宅的成交面积为155万㎡，同比减少45.69%；而今年1-5月成交面积仅30.24万㎡，同比减少约80.51%。
成交量下滑除了受到楼市下行大环境的影响外，分析师认为主要还是受制于政策限制的上海外溢客群在政策放松后，购买力转移。
靠着紧邻上海的天然优势，再加自身逐渐醇熟的配套，昆山临沪板块早年间确实是置业热门板块。
比如花桥板块，不少人选择跨省通勤，去年开通的苏州11号线连通上海后，更是交通上的一大利好，像明月璟辰苑、象屿都城等都是套数榜上的热门存在。
甚至2023年上半年昆山成交套数上，前10中有7个项目都来自环沪板块。
但2023年上海外围放松外地人限购、实行认房不认贷后，部分预算充足但苦于没有购房资格的置业者重新有了购房机会，于是他们转而把目光投向别处。
到今年1-4月的昆山商品住宅成交套数榜上，像一线临沪的花桥板块仅有1个项目上榜了，而像本周上海再次出台了重磅新政，预计今年环沪板块的成交量将继续下降，从而导致昆山整体成交量的下滑。
结语
曾经，昆山以其独特的地理位置优势，近年来承接上海的外溢需求，内生性自住需求持续增长，产业带来的购买力进一步助力楼市需求的释放，昆山也进入了改善时代。
特别是主城区，近年来区域项目装修标准与户型尺度相较之前都有明显进阶，客群也日渐高端化，而随着今年青云台、锦鸣雅居等项目的入市，昆山新房产品力也将有进一步提升！
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