这次房贷利率下调，大家可能很多人没理解，我给你们讲一下是什么概念。
因为我们以前买房子，2020 年、2021 年、2022 年买房的时候，利率高。有很多人的利率是基础利率，那时候基础利率是 4.8，各地方城市加的基点不一样。沈阳加了 70 个基点，比如说北京加了 100 个基点。那在沈阳当时的利率就是 5.5，在北京就是 4.8 加 100 个基点，也就是 5.8。这些高利率的人在 2022 年、2023 年统一给下调过一次，叫存量房贷利率下调。下调到多少了呢？
都下调成了基础利率，就是那个五年期 LPR。全国首套房子之前高利率的加点全给减掉了，加点变成了零，所以利率就变成了 4.8。
但这个 4.8 的 LPR 在过去的两年当中又降了，降到过 4.2，去年今年又降到了 3.85。所以有的人在去年调完之后变成了 4.2，但因为调的时候利率重订月是 10 月份，如果是在这之后 LPR 又调整了，那就没变成 3.85，一直维持在 4.2。得到今年的 10 月份，之后的 11 月份再还款就变成 3.85 了。
所以之前的存量房贷利率其实统一都调到了 3.85，有一部分 4.2 的是因为利率重订的月份没赶上。但现在这次又要给你们调了，可能说平均调 50 个基点。这个平均是为什么呢？
我觉得这次可能执行的应该是直接把首套房贷利率、存量房贷利率向现在新增的存量房贷利率看齐。比如沈阳现在有人去买房，商贷利率是 3.35，你现在是 3.85，可能直接给你调整到 3.35。
有很多人问说，那这个利率什么时候调呢？
现在是公布了。它公布完第二个月就调，因为这个属于特殊调息。调息不像 LPR 从 4.8 调到 4.2，这属于每月的或者每年不同月份的常规调息。这个常规调息你想变化一定是等到你每年的利率重定日、利率重定月的次月才生效。但这个特殊调息是宣布之后次月就生效。上一次我们把这些加点都给减掉，就是当月宣布完，次月就都给减掉了。
然后，央行的七天逆回购降了 20 个基点，所以推导出来下月这个常规降息 LPR 也有可能降 20 个基点。那么你现在是 3.85，如果这个月就宣布降低存量房贷利率，给你降到 3.35，你下月就变成了 3.35。但是下月再降 20 个基点 LPR 变成 3.15，也得等到你比如说明年 5 月份利率重定日。那你就明年 5 月份从 3.35 再变成 3.15。这回大家听明白了吧？
就是说存量房贷利率下调是非常规下调，LPR 下调是常规下调。非常规下调只要宣布第二个月就降，常规下调必须得等到你当时贷款的那个月份、放款那个日子的次月才能降。
然后这次降息之后，很多人问我说公积金能降不？
我觉得公积金也会跟着降，为什么呢？
因为现在有的城市首套商贷利率已经 2.95 了，如果下个月下调 20 个基点，明年利率重定日它的利率就会变成 2.75。比如说南京首套商贷利率变成 2.75，你公积金首套利率是 2.85，那你公积金不能比商贷利率还高啊！
所以我猜测下月如果这 20 个基点下调之后 LPR，那这个公积金首套利率应该也会跟着下调 20 个基点甚至更多，也就是说公积金利率可能会变成 2.6。这次我纯猜测，猜不准到时候你就别埋怨我。
