最近半年，一直有网友问我同一个问题：房价到底还会跌到什么时候？
之所以都这么问，是因为持续的下跌已经让不少人怀疑人生了。
楼市为何会如此萎靡不振？为何这么多刺激政策都不起作用？我认为一个重要原因是缺乏真金白银式的支持。
对比2008年，当时，为了挽救金融危机给楼市带来的冲击，曾出台过“4万亿经济刺激计划”，精准引导资金进入楼市，很多地产商因此“起死回生”，包括恒大、佳兆业等。
但这轮楼市危机，没有再实行如此大规模的经济刺激计划，而是“大浪淘沙”，让市场去优胜劣汰。长远看，这样做有利于楼市的健康发展，但短期内楼市必然会有震荡。
雪上加霜的是，过去两年，大洋彼岸的老美持续加息，几乎将全球的流动资金都吸干了！这对于地产商来说，无异于釜底抽薪。
受加息影响最大的两个行业，一个是科技，另一个就是地产。原因很简单，这两个行业最需要钱，科技企业尤其是初创公司需要大量融资；房地产更不用说，那就是一个靠融资度日的行业。
一方面，加息大大提高了房企的融资成本。加息后美国的利率高达5点多，比很多行业的利润率要高。这意味着只要把钱存入美国银行，什么都不干就可以躺着赚钱。在这种情况下，要想融到美元债，就需要支付更高的利率。
比如，2023年，万达曾两度发布高息美元债，募集了7亿美元的资金，票面利率高达11%。很难想象，普通人的房贷利率已经低至2点多，却仍有房企愿意承担高达11个点的借钱利息。但即便是如此高的利息，也不是说你想借想借就想借的。对于那些“爆雷”的房企，再高的利息，也很难借到钱。
另一方面，加息造成了强势美元（美元升值）。两年前，美元离岸人民币汇率在6.3左右，23年高峰期涨到了近7.4。这意味着什么？两年前，假如房企借1亿美金，只值6.3亿人民币，事后却要还7.3亿人民币。
这在楼市景气的时候，倒也无所谓，无非就是多吐点利润，但如今楼市已经“风雨飘摇”，地产商们怎么可能愿意多还这么多钱？结果就是，他们宁愿当“老赖”，也不愿意去当这个“冤大头”。
这两年，民营房企之所以频繁因为“美元债”问题“爆雷”，关键正在于此。
在这些“爆雷”房企的“爆雷宣言”中，基本上都会有这么一句：暂停向所有境外债权人进行支付，以确保公平对待所有境外债权人。
为什么只暂停支付境外债务？应为境内的债务该还还是要还。
有一说一，尽管不讲武德，但也不失为一种好策略。通过这种适度“躺平”的方式，大大降低了“破产”风险。
近日，一条利好消息终于来了：美国正式开启降息。
当地时间9月18日，美国联邦储备委员会宣布，将基准利率目标范围下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。这是美联储自2020年3月以来的首次降息。
尽管此次降息后美国利率仍处于高位，但可以预见的是，接下来，降息通道将持续打开。
降息对楼市来说，无疑是重大利好，因为它会带来两个明显的作用：
第一个是配置效应。
美国开启降息通道，资金躺在美国银行的收益减少，大量资金必然会从银行流出，进入全球市场。
首先，这将大大降低房地产企业的融资成本。
其次，天量资金一旦进入市场，必然要有一个去处，而能接得住这么大资金量的非房地产莫属。
第二个是汇兑效应。
什么是汇兑效应？举个例子，此前，开发商在海外借了1亿美金，当时汇率为6.3，后来汇率升为7.3，那么开发商什么都没干就已亏损1亿人民币。
随着美国降息，必然会引发弱势美元，汇兑效应的影响将大大降低。事实上，2024年汇率已经有了明显跳水，由去年的7.3降至如今的7.0左右。
未来，如果汇率再次来到6.3附近，那么房企的还款压力还将进一步降低。
以融创为例，融创的境外债涉资约99.23亿美元，融创“暴雷”的时候汇率约7.3，假如降至6.3，那么仅汇兑效应就能让融创少还近100亿人民币。
跟融创类似的房企有很多，事实证明，这些房企的适度“躺平”是明智的；相反，那些没有选择“躺平”而仍在苦苦支撑的房企该是多么的“羡慕”，比如碧桂园。
“配置效应”和“汇兑效应”对房企来说，是“真金白银”式的利好。融资端的问题解决了，房企才能轻装上阵，否则，每日里为还钱问题焦头烂额，结果只能每况愈下。
一定要注意，以上分析是基于资金面的分析，如今楼市还有几个宏观面的利空，比如城市化率接近尾声、人口见顶、产能过剩等，这些利空已经不可逆转。
降息带来的资金面利好能否成为楼市复苏的催化剂，尚不可知。
我们拭目以待。