400人设置提醒,超1.1万次围观,位于南通市中心的一套独栋别墅未拍先火。
信息显示,待拍标的位于南通市崇川区兆丰嘉园91幢,建面326.43㎡,市场评估价2142万,起拍价1500万,将于10月14日10时开拍。
根据《执行裁定书》,这套别墅被裁定执行的原因是与某银行的金融借款合同纠纷。
从下面实拍图可以看出,别墅外部环境优越,内部奢阔豪华,对于有实力的买家而言,这套城芯大独栋值得关注。
兆丰嘉园位于洪江路与城山路交汇处,属于新城板块,一路之隔就是印象城,步行可达地铁1号线政务中心站,教育方面还有一附、一初中两所名校加持,周边高端小区林立,居住氛围醇熟。
该小区2008年建成,产品类型包括独栋别墅、联排别墅、洋房和小高层,目前共有52套二手房挂牌出售,其中有9套为墅类产品,仅1套为独栋别墅,挂牌价高达2500万,单价近8万/㎡。
另有信息显示,8月份该小区成交了一套独栋别墅,建面324.39㎡,挂牌价1980万,最终成交价1580万,单价约4.9万/㎡。
对比来看,上述法拍房的起拍价基本符合市场行情,最终成交价会是多少?我们拭目以待。
兆丰嘉园这套法拍房之所以热度高,主要因为其产品形态比较稀缺。城市核心地段的独栋大别墅,二手房市场鲜有流通,属于“可遇不可求”的存在。
事实上,失去了“独栋别墅”的加持,新城板块其他小区二手房成交价,近两年都出现了明显下跌,甚至那些曾被誉为“南通房价天花板”的豪宅,也难逃“破发”命运。
以下为笔者统计的新城区热门小区最新二手房数据,可以看到,目前挂牌均价在3万/㎡以上的有三家,最高是苏建学府雅居,约3.4万/㎡;其次是绿城玉兰公寓,约3.1万/㎡;紧随其后的是莱茵河畔,约3万/㎡。
但上图反映的只是挂牌价,实际成交价要低不少。苏建学府雅居目前实际成交价在2.7万/㎡左右,绿城玉兰公寓在2.2万/㎡左右,城市嘉苑和凤凰莱茵苑实际成交价只有1.5万/㎡左右。
要知道,苏建学府雅居二手房成交价最高曾超4.3万/㎡,绿城玉兰公寓也在3.5万/㎡以上,对比而言跌幅都不小。
另外可以看到,这两个小区的实际成交价要比挂牌价低出7000-8000元/㎡左右,可见买卖双方心理差价较大,而市场主导权掌握在买方手里。
再看板块内两大次新房——绿城晓风印月&崇川金茂府,2019年前后南通楼市两大“顶豪”代表。
绿城晓风印月,2019年入市,2021年交房,新房价格在3.2万-3.5万/㎡左右,当时火爆到一房难求。
目前小区挂牌均价约3.8万/㎡,正在出售35套,历史成交4套,成交价在2.9万-3.1万/㎡左右,已加入“破发”行列。
目前该小区还有一套242㎡的大平层,挂牌单价仅约2.1万/㎡,总价仅510万,实属“骨折价”。
崇川金茂府,曾经的地王项目,2018年入市,2021年交房,新房均价3.95万/㎡,属于南通房价“天花板”级别。
不过,目前该小区挂牌均价已跌破发行价,正在出售28套,目前为止只成交了1套118㎡的房源,成交周期105天。
下面这套116㎡中间楼层,挂牌至今已降价108万,目前单价仅约3.3万/㎡,房东亏本已是显而易见。
不难发现,绿城晓风印月&崇川金茂府这两个次新小区,不管是挂牌量还是成交量都很一般。
当然,这与业主自住比例较高有一定关系,但也一定程度反映其流通性问题。
笔者认为有以下三点或是影响其流通性的原因——
第一,产品类型非稀缺
兆丰嘉园的法拍房之所以热度高,是因为独栋别墅的特殊性。但绿城晓风印月和崇川金茂府的产品类型为小高层和高层,稀缺性大大减弱。
第二,新盘市场内卷严重
这两年南通涌现大量高端新盘,外立面、会所、地库等方面持续升级,上述两大昔日“天花板”豪宅,目前来看只能说“也就那样”。
第三,新房性价比不断提升
所谓的这些高端新盘,价格却是一降再降,当下南通新房市场几乎已经找不到超3万/㎡的项目,新房的性价比已经超过周边高价次新房。
综上,在市场普跌大环境下,无论是刚需盘还是豪宅,都难逃降价命运。对于前几年高价买入、如今急于变现的业主而言,亏本割肉或成唯一出路。