请把讲得清的，讲讲清楚
图片来源：越秀地产官网
今天和各位看官一起来聊聊广州老牌房企——越秀地产。
乍一看还是不错的，目前的中国地产公司TOP9，广州市场TOP1；财务安全稳健，“三道红线”保持“绿档”；总资产超4200亿元，总土地储备超2500万平方米。
然而，光鲜之下，也不得不面临压力。根据近期越秀地产发布的2024年中期业绩及前八个月的销售资料，上半年销售额554亿元，同比下降33.8%，仅完成全年1470亿元目标的38%；而前八个月销售额704.31亿元，未及全年50%。
今年只剩下4个月的时间了，但销售任务却还剩一多半。但在中期业绩会上，董事长林昭远表示，公司管理层经过研究，决定不调整全年销售目标。
我们回过头来看看林董对全年目标不调整的坚持：2024年7-12月，越秀总销售金额须达到916亿元。7月和8月已实现销售约150亿元，月均销售75亿元，还不及上半年的月均92亿元。
千亿哥很是意外，最后四个月，越秀地产要冲刺766亿元（也就是月均销售191.5亿元）。
在目前的行情之下，按照克而瑞中国排行榜来换算的话，4个月要打破TOP8滨江集团前八个月的总销额（723亿元），可谓是极具挑战性。
林董坚持的背后原因究竟是什么？
按公开报道所述：林昭远指出，上半年公司销售指标达成率偏低，有一个因素是今年新推的盘比较少，尤其上海、杭州新开的盘会集中到今年的第三、第四季度；而新开的盘，去化保障更强，这为下半年计划的达成提供了较好的条件。
这份坚持和信心有很大一部分是上海和杭州的未知预期所赋予的，重担就在越秀地产华东区域总经理詹瑞林身上了。千亿哥预见的结局：完成了，风光无限，完不成，拖集团后腿。
图片来源：越秀地产官网
不过，有部分热心网友则指出，作为越秀地产的重镇，林董下半年重点期待的华东区域中，上海项目维权最近却接连不断，詹瑞林领导下的华东区域，究竟是风风光光，还是成了拖后腿？不久后便有结论。
PART 01
越秀地产的地狱级挑战
“在当下市场，越秀地产的目标，着实属于地狱级了，比大头还难打。”怼叔一边玩着PS，一边和千亿哥调侃。
的确，正如前面所说，在目前市场没有明显大反转的情况下，4个月要完成766亿元，等同于每个月要接近200亿元的销售额。
“其实销售下滑很正常，保利发展今年上半年都同比下滑了26.81%，而且保利发展也不对外提及年度销售目标。”怼叔对这个目标的达成持怀疑态度，“要知道越秀地产去年下半年才卖了580多亿，今年下半年必须要同比去年销售额上涨56.85%（330多亿）才能勉强踩到目标线”。
对于这个目标，就连越秀地产的管理层实际上也有一些迟疑。资本经营部总经理姜永进在业绩会上就表示：“面对一个持续下行和充满挑战的房产市场，完成这样的目标，会面临一定的难度和压力。”
其还指出，“公司决定不调整销售目标，就是要在公司内部以这个目标来进一步考核我们的团队，坚持永不放弃的精神，尽最大努力冲刺全年的销售目标。我们还是能坚持平衡的现金流是正的。下半年越秀地产将砥砺前行，精准营销、精准定价、精准投诉、经营管理，以优秀的业绩为股东创造价值。”
“实际上，听听字里行间，坚持永不放弃，尽最大努力，也就是表明态度，字面意思的背后，就是我竭尽所能，时也，命也，运也，非吾之所能也。”怼叔还不忘称赞，越秀地产里面应该有国学大师，情绪引导得恰到好处。
图片来源：越秀地产官网
不过，万事总要有个数据对比来支撑吧，根据之前业绩报显示：2023年全年，越秀地产完成销售1420.3亿元，相比2022年增长13.6%，2023年中销售完成836.3亿元，完成了全年的58.88%。
所以，今年目标任务不调整，千亿君判断两方面原因：
1、2023年全年超额完成销售目标（目标为1320亿元），超额超过100亿元，所以今年销售目标只是在去年完成额上增长50亿，尚属合理，同时土储方面，买入的地块质量不错；
2、林董特别提及华东方面，其实2023年购入上海的三个地块位置极佳，其中位于普陀的越秀苏河和樾府首开124套当日基本售罄（总金额超过17亿元），后期项目或许还能创造“日光”可能。
PART 02
越秀华东去年业绩下滑，翻身就看今年了
对于上半年销售不如预期，林昭远在业绩会上解释称：“我们上半年指标达成率偏低，有一个因素就是今年新推的盘少，尤其在上海、杭州的盘。”
从区域看，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约261.1亿元，约占总合同销售金额的47.1%，其中，在广州实现合同销售金额约230.5亿元，约占总合同销售金额的41.6%。另外，该公司在华东地区实现合同销售金额约128.8亿元（同比2023上半年减少57.5亿元），约占总合同销售金额的23.2%。仅占广州的大约一半。
反观这两年华东区域的表现，2022年华东地区销售收入429.5亿元，2023年降至373.8亿元（上海贡献约135亿元，杭州贡献约161.8亿元），与集团整体销售连续上涨背道而驰。
今年如果无法挽回下滑之势，詹瑞林的区域公司在集团的地位是否会出现动摇，不得而知。
行业统计数据来看，越秀入沪三年了，在克而瑞上海最新一期的1-8月的权益销售额榜单中，越秀地产排名第31位，还是最新入榜者。杭州表现要好点，同为权益口径，1-8月越秀地产排名第8。
图片来源：克而瑞上海、克而瑞浙江区域公众号
从销售来看，今年两地业绩贡献明显不足。然而更让千亿哥惊叹的是，在上海的越秀项目，从业主的话来说，似乎在引发一场“口碑讨伐”风暴。
近期，保利越秀和樾天汇业主在其公众号发布《关于越秀地产华东区域总经理詹瑞林及越秀旗下上海锦钰置业有限公司的举报函》，文中甚至提及有业主将此函邮寄到了广东省委第四巡察组。
这份举报函，罗列了8条举报信息，千亿哥看完后，认为第三条举报信息（偷工减料，以次充好，施工质量存在严重问题）是可以查得清，也讲得清的。在施工问题上，外墙气凝胶问题，外立面防水问题，房屋渗水问题，工地施工管理问题，2023年被上海住建委公开通报分包商未取得资质证书等，都进行了罗列。而从业主与房企之间的沟通来看，实际上双方的矛盾情绪也很激烈。
这仅仅是第一个，再看看第二个，越秀保利联合开发的嘉悦云上，更是因为涉嫌虚假宣传，被政府部门立案调查。
最后来到了越秀在沪的首个项目天樾园和，这也是越秀在上海的首个项目，也翻车了。
在此，千亿哥不得不竖起大拇指，三个项目，居然全部引发业主维权，真是一个大大的“服”字。
后期，越秀上海还有项目新开，不知道到时候销售的情况如何了，那些业主们会不会通过自己的现身说法，让更多买房人了解了解越秀项目在上海到底口碑如何呢？也希望这些业主的合理诉求可以最终实现。
千亿哥再说一句，现在上海楼市基本没有一二手倒挂了，所以还是要多看看开发商的实力，再看看他们曾经开发项目的口碑，最后更要了解他们对待业主的态度，毕竟谁也不想花了千万，却糟心地搬新家。
我们将持续关注越秀华东公司的开盘情况及集团的任务进度。