福州西二环，曾经的黎明永辉店，陪伴了福州市民21年，2022年2月，因征地离开了福州市民的视线。
彼时，随着黎明永辉的离开，大家以为出让多年的原黎明永辉超市周边地块项目会有实质性进展了。
谁料，一晃两年多过去了，地块才终于迎来了新的消息，不是动工建设，是控规又调整了。
一、商业熬成住宅
近日，福州市鼓楼区350102-HS-L管理单元L-3地块控规草案公示，
据公告，地块位于鼓楼区斗池路与西二环中路交叉口，北至乌山西路、西至教育学院附中及润和郡、南至斗池路、东至西二环中路，调整范围2.37公顷（合35.55亩）。
地块即斗池路原黎明永辉超市周边地块的商业和商务办公部分。
我们来看看控规调整了什么内容？
调整后，用地性质由商业、商务办公用地，变为商业商务住宅混合用地；
地块容积率从原来的5.3下调至3.7，
建筑限高从原规划最高186米降至100米。
通俗地说，此次调整后，
1.项目建筑面积减少了，计容面积从原规划18.4万方缩减至8.77万方（容积率下调）。
2.新增了住宅面积。
3.商业商务规模将大幅“缩水”。总面积减少，又增加了住宅面积，商业商务的面积自然大幅减少。
3.楼矮了许多。最高从186米降至100米。
二、地块拍卖
十年前，2014年6月，地块上架拍卖，
最终以底价9.2亿拍出，地块面积约67.56亩，成交楼面价约4085元/㎡ 。
彼时土地出让公告显示，地块共分东、西两部分，用途为商服(商务办公、商业)用地、住宅用地、公园绿地，容积率1.0至5.0。
竞得人须提供总建筑面积75700平方米建筑(其中住宅38700平方米，商业用房37000平方米)，由指定单位回购作为安置房，该部分建筑面积按3000元/平方米结算。
另外，竞得人应在本地块建设至少一幢5A甲级写字楼，并捐建一所现代化标准的36班示范标杆小学，投资额不少于3000万元。
三、项目变迁
地块分期供地建设，总体分为A、B两个部分。
A区约14.7亩，主要用于建设安置房。项目于2016年交地，已于2020年底交房，即润和郡项目。
而B区沿二环路地块分为原百安居部分和原黎明永辉超市部分，地块功能为商业和商务办公，原计划建设商业综合体，但是这部分地块一直推进缓慢。
拿地三年后，2017年，百安居部分地块才形成净地。
2022年，黎明永辉超市部分地块上黎明永辉超市才正式闭店，并完成拆除。
四、开发商的努力
在此期间，项目开发商也稍微有一些动作。
2019年10月，项目东地块（B区）总平面方案调整公示。
原拟建设的3栋高层调整为4栋，调整后四栋楼分别为34层、33层、45层、16层，最高的楼高度为186米，另外还有一座4层的商业中心。
地块容积率为5.3，计容总面积约18.4万平方米，其中商业面积约3.9万平方米，办公面积约14.4万平方米。
此后，2019年12月，项目还取得建筑规划许可证。但此后5年，即使黎明永辉搬离，项目再无实质进展。
五、开发商退地？
拍而不建，长期无进展，难免传言四起。
有网友咨询项目进度，有关部门回复：
经了解，项目分为3个地块进行开发，目前润和郡部分已完工并交付使用。
房地产开发公司对未开发部分无建设计划，提出退地申请，市相关职能部门正对接开展后续工作。
六、肚子君观点
一晃十年，说些什么呢？
先说地块位置吧，地块位于鼓楼区，紧邻西二环、乌山路，虽不是老福州所认为的鼓楼核心，但也妥妥是现在福州的市中心。
市中心，城市路网交通四通八达，公交线路密布；周边有乌山、黎明湖、西禅寺等风景区，另外距离华润万象城和万宝苏商圈也不远，周边新旧小区密集，生活气息浓厚。
在福州鼓楼区、二环内，基础配套还是有保障的。
说到这，可能就有朋友会吐槽了，这么好，开发商为什么不建设？
还是先说位置吧？
地块位于鼓楼区，基础是好，但也有不足的地方。原来地块是商业和商务办公，交通很重要。虽然路网发达，公交配套完善，但是也有美中不足。无论西洋、陆庄，还是宁化、祥坂地铁站，地铁站点都难以辐射，少了地铁交通的辐射能力。
另外项目东边紧挨二环高架桥，北边是学校和地下转运站，无论是高架桥下的辅路还是北侧的乌山、南侧的斗池路，都有一定的交通压力。
再说说外部环境。
项目2014年6月拿地，2017年，B区百安居部分地块形成净地。B区原黎明永辉超市部分直到2022年2月才完成搬迁。
如今10年过去了，楼市从2015年逐步上行到高峰，之后渐渐转冷，早已不复当初辉煌，更何况是更艰难的商业和商务办公部分。
我们再来看看项目本身。
开发商需要提供回购7.5万平方米（含安置房）剩下的可售面积只有约15万方，而且根据原先规划产权性质基本都是商务办公。
商务办公市场历来不太乐观，库存积压严重，去化缓慢，而且后期项目单层层高最多只能做4.5米，竞争力远低于早期层高5米的产品。
不仅如此，按照土地出让合同约定，开发商还要捐建一所投资额不低于3000万元的小学。
最后我们来看看周边竞品情况。
距离1千米左右，就有开发商的一个同类项目，紧邻福大老校区，带一个9万方的自持重奢商场，早已经开业投入使用。即便如此，这个项目的sohu产品还在去库存的路上努力前行，新的项目要加入战团自相残杀？
总的来说，
开发商早期拿地楼面地价不高，只有4085元/㎡，但是等待期过长，资金成本累加惊人。
项目回购部分没利润，建设的小学要纯投入，可以售卖的产品竞争力不足，市场又不乐观。
综合成本、市场、产品、竞争等因素，这笔帐可不好算。不好挣钱，开发商可不得发愁，亏本的生意肯定不愿意做的
那怎么办？
各方博弈下，有了2019年的控规调整，12月拿了取得建筑规划许可证。
不过此一时彼一时，2020年，楼市转冷的趋势已显，大家心知肚明。只是不知大家有没有把锅甩给那家老超市。
时代变迁，电商大行其道，老超市退出历史舞台，这时候项目停滞的遮羞布都没有了。
俱往矣，现如今地块重新修改规划指标，鼓楼区、二环边、住宅地块的净地，结合这两年的土拍现场，如果开发商退地为真，地块重新上架，能否掀起波澜？
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