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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
当大家总停留在刻板印象，觉得日本楼市“失去了30年”迟迟未能恢复元气；
或者认为日本超级老龄化，去日本买房等于买入“负动产”做接盘侠时……
殊不知，日本全国地价已经连续第3年上涨，东京都的土地价格更是不间断连涨12年！
等于是整个日本的土地，都变贵了。
这可能有点颠覆大家认知，尤其是东京。
原来东京不止是近几年房价地价上涨，而已经是持续上涨了十几年，说明日本房价能够像今天这样接连攀升，其实早有预兆。
前两日（17号），日本国土交通省公布了作为土地交易指南的全国基准地价数据：
包括住宅用 地和商业用地在内的“所有用途”土地，日本全国（所有都道府县）平均地价连续第3年上涨，涨幅达到1.4%，创下自1992年泡沫经济玻璃以来的最大涨幅。
无论是地价上涨的幅度还是范围都在扩大。
分别来看下，
根据此次调查，日本所有住宅用地中，地价涨幅最高的前10名高度集中于冲绳县和北海道两地。
比如，占据第一名的是冲绳县恩纳村，住宅地价同比增幅高达29%；第三名的北海道千岁市，住宅地涨幅也同比上涨23.5%。
冲绳和北海道，一个位于日本最西南，一个地处日本最北端，都是海内外熟知旅游度假胜地。在访日游客激增、入境旅游效应的背景下，显而易见，旅游住宿需求相当旺盛。
除此之外，另一个理由是北海道还致力于日本国产半导体的Lapidus工厂建设，预计之后的该地居民人数将增加，移居需求也随之而来，刺激土地价格大幅上涨。
商业用地方面，日本的熊本县菊池郡占据了商业用地涨幅最高的前三名（包括第5和第7位），同比最高涨幅达到33.3%。
熊本县，几乎不用再多作解释，现已成为芯片巨头台积电公司的另一“符号代表”。
自去年台湾半导体制造商台积电，选择在日本的熊本县建设第二家工厂并开业，周边区域地价陡然上升。
工业用地方面，同时也是熊本县大津町的增幅为全国最高，达33.3%。
从熊本县同时占据日本商业、工业用地涨幅最高的结果中，相当明显的能看出，新一轮产业刺激“半导体热潮”带动着日本土地的含金量上升。
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如果直接从各用地情况来看的话，日本全国住宅用地平均价格上涨0.9%；
其中，东京、大阪、名古屋“三大都市圈”住宅用地均价连续3年上涨，增幅达到3.0%。
而除了三大都市圈之外的“地方圈”（不包括札幌、仙台、广岛、福冈这4个城市），全用途土地价格上涨了0.2%。这是自1992年以来，地方圈综合地价首次转为上涨。
日本的地价上涨逐渐波及地方圈。
要知道，日本大多数地方城市的人口呈持续净流失状态，其住宅用地价格也能微涨0.1%，说明日本整体潜在的住房需求是比想象中高的。
这得益于日本不动产是面向全球买家的，不对任何人设限。
很多海外富裕阶层，不仅会在日本发达便利的市中心购入住宅，还会青睐偏远的岛屿或度假村“半隐居”，从而也推高了地方圈的土地价格。
另一边，日本全国商业用地平均地价增幅为2.4%，三大都市圈商业用地价格达到6.2%的涨幅，即便是地方圈的商业地价增幅，也连续第二年提高至0.9%；
这是因为，日本各类经济活动迅速摆脱疫情的影响，多数员工也恢复通勤上班，市场对写字楼的需求正在增加。
而且由于（海内外）游客人数激增，对酒店和餐馆尤其是旅游地区的土地需求扩大；
从居住、办公、再到经营的需求多重叠加，结果便是全日本掀起一股——对土地用地和区域的大规模再开发热潮。
俗话说得好，一动土，价格便得翻俩番。
最后，着重再说下更多人关心的东京地价。
基本毋庸置疑的，东京都所有用途土地平均价格比去年上涨了6%，连续12年实现正增长。
东京地价上涨的大部分功劳，应该要落在都区部，也就是常说的东京23区身上。
今年，东京23区所有用途的基准地价同比上涨8.2%！再次刷新外界对东京楼市和土地的认知，远还没有触顶。
细分来看，23区的住宅用地均价涨幅为6.7%。
中央区的整体住宅地增幅最高，为12.4%（去年为4.4%），其次是涩谷区为10.2%，目黑区为9.6%。
23区住宅地价增幅最高的5处地点
一位市政府官员解释说："毗邻市中心、生活便利、居住环境优越的地区成为投资首选。适合建造公寓的地区正变得越来越受欢迎"。
而东京23区的商业用地更是厉害，地价平均涨幅达到9.7%。
千代田、中央、港区、新宿、涩谷等“东京中央5区”不仅全线上涨，同比涨幅更是为10.7%！
从各区的增幅来看，涩谷区的整体增幅最高，为13.1%（去年为4.5%），其次是台东区的12.5%和文京区的11.7%。
23区商业地价增幅最高的5处地点
背后也是得益于入境旅游复苏和外国人访日消费的推动。
综合下来，不难得出此次日本地价上涨的几个特点：
1.入境旅游效应和半导体产业刺激地价上涨，大量外国资本进入冲绳、北海道、熊本县等地；
2.全日本迎来土地区域大规模再开发热潮，除三大都市圈以外，地方圈地价银子啊上涨；
3.海外富裕阶层和资本愈发追捧东京，市中心不少地区地价上涨超10%，东京vs东京以外分化越发明显；
但面对日本的地价上涨正在扩大，最重要的一句话还是来日本国土交通省的判断：
“这并非类似泡沫经济期的短期买卖，而是持续着反映实际需求的温和上涨。”
地价反映房价，属于日本房地产的“失落”时代，彻底翻篇了。
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