千呼万唤始出来，美国高利率终于降息了！
北京时间9月19日凌晨，美联储在9月议息会议上，正式宣布将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%-5.00%之间的水平。
消息一出，全球沸腾，世界各大主流媒体竞相报道这一历史性事件！
美联储降息并不意外，毕竟美国高利率已经引发国内外各界舆论压力，多次要求降息。
意外的是首次出手就这么豪迈，直接大规模降息50个基点。
从美联储历次利率调整数据来看，下调25个基点是常态，50个基点或以上的调整，往往只出现在特殊或紧急情况。
笔者记得上一次美联储降息，还是发生在疫情元年，在2020年3月份，美国抗疫受挫，股市暴跌熔断，美联储为了救市，采取了紧急降息措施，将联邦基金利率目标区间大幅下调至0-0.25%，相当于降息了100个基点。
当然，让笔者印象更为深刻的是2008年全球金融危机期间，雷曼兄弟倒闭带来巨大冲击，为了稳住阵脚，彼时美联储将联邦基金利率大幅下调了50个基点。
紧接着在2008年12月，美联储进一步降息，将联邦基金利率降至接近零的水平，即0%至0.25%的范围。
由此可见，这次50基点大幅降息，大大出乎市场主流观点预料。
此次降息为时隔四年半以来，首次下调利率，这也将打开美国降息通道，启动新一轮货币宽松周期。
根据利率路径点阵图显示，美联储官员预计今年年底前还将再降息50个基点，2025年预计降息100个基点，2026年预计降息50个基点，累计起来，有望下调总计250基点，降至2.75%-3%之间。
而在今年，美联储还将举行两次政策会议，分别为美东时间11月6日-7日、12月17日-18日，这两个时间段或下次降息关键节点。
在世界经济格局中，美联储进入降息周期，无疑将对各国经济产生深远影响。而中国、美国作为全球TOP2的顶尖经济体，彼此有着千丝万缕的联系，尤其是对中国经济和楼市的影响值得关注。
美联储此次降息的直接原因，是为了应对当前美国经济面临的下行压力。尽管美国经济总体仍保持增长，股市屡创新高，但通胀压力和全球经济放缓的双重影响，使得美联储不得不重新考虑货币政策的调整。
降息带来最直接的结果就是：降低企业和消费者的借贷成本，刺激投资和消费，从而促进经济增长。
值得注意的是，今年是美国大选年，两位总统候选人对美联储降息持截然相反的态度。
前阵子刚刚举办完电视辩论，现今美联储“高调”启动降息通道，距离投票决出胜负仅剩下7周的时间里，两党候选人均对如此重大的经济决策提出自己的看法。
民主党候选人哈里斯盛赞降息为中产阶级家庭带来福音；共和党候选人特朗普却认为下调利率可能是出于政治动机。
当然，在很大程度上，在美国大选关键时刻的重大利率调整，都不排除会对选举结果产生影响，不同候选人上台将对中国采取不同策略。
不过，无论谁上台，中国首要任务仍是做好自己。
公开数据显示，美联储此前为了整治通胀，从2022年3月开始，强力启动暴力加息，该政策持续至2023年7月，在短短16个月里，居然连续11次加息，累计加息幅度高达525个基点，为2001年来最高水平！
在刚刚过去的一年多时间里，联邦基金利率目标区间长期保持在5.25％至5.5％之间。如此最高水平的利率，促使大量资金回流美国，为了避免被过度抽血，各国相继加入加息阵营，此举也让全球各大经济体都苦不堪言。
因此，一直有呼声要求美国降息。如今，美国高息撑不住了，靴子落地，而且还是大幅降息，算是让世界各国都缓了一口气。
美联储降息，从客观上来看，为中国提供了更多的货币政策操作空间。事实上，除了美国，全球多个国家近期同步宣布降息，世界主流的货币政策，正在集体向宽松周期冲刺。
2024年8月，英国宣布下调基准利率25个基点，调整后为5%；2024年9月4日，加拿大宣布利率调整至4.25%，下调幅度为25个基点；2024年9月12日，欧洲央行宣布第二轮降息；2024年9月18日，印尼关键利率下调25基点。
由此预测，在世界经济全面进入降息周期情况下，中国不排除同步降低利率，以支持经济增长。
降息将显著缩小中美两国利差，有望改变资本单一流向。降息前的美国，是全球资本最为热衷的聚集地。
毕竟，资本厌恶风险，与其在世界其他国家、地区辛辛苦苦投资赚取不确定利润，不如放到美国收高利息，至少都是保本收益，而且收益还不低。所以，在美国加息周期下，全球经济不堪重负。
彼时，中国同样都面临着资金外流的压力，股市、楼市双双筑底徘徊，屡救不振，其中重要的原因之一就是中美利差背景下，投资回报预期低，资金兴趣不高、信心不足。
那么，随着美国驶入降息通道，而且未来还将继续下调200个基点的预期之下，一方面，更多外资流入中国市场，寻求更高的投资回报；另一方面，中国企业和居民的海外投资必要性、迫切性将减弱。
由此可见，中国机会来了！
今天，中国股市在美联储宣布降息后，开盘1个小时内先挫后扬，两市多支股票录得上涨势头。
同时，随着全球利率下降，中国楼市的资金成本同步降低。这将减轻开发商的财务压力，同时降低购房者的贷款成本。
明天，即2024年9月20日，是每月一度的LRP公布日，上个月公布的5年期以上LPR为3.85%，在美国降息前提下，与购房者关系密切的房贷利率下调预期重新成为关注的焦点，预计大概率会有下调空间。
不仅是新增房贷有降息预期，存量房贷同样也有下调空间。就在2024年9月初，市场关于调降存量房贷利率的呼声再起。
虽然上述传闻暂时并未得到官方回应，但市场呼声一直很高，尤其是美国降息后，此举操作空间更大了。
事实上，存量房贷利率下调并不是什么新鲜事。
早在2023年8月31日，监管部门发布通知调整存量首套房贷利率，该轮存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80个基点。
笔者认为，去年由监管层出面，统一协调各大银行下调存量房贷利率，极大减轻购房者月供负担，缓解大量家庭债务压力，因此，备受好评，带来诸多正面效果。
因此，今年如果能顺应市场需求，再次下调存量房贷利率，将有助于提振国内消费，让购房者愿消费、敢消费、能消费。
特别是在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局中，消费是当前我国经济复苏的重点着力领域。
美联储的降息可能会改善市场对未来经济的预期，从而提振楼市信心。虽说美联储降息更多是为美国经济服务，但也从侧面助力中国金九银十楼市。
金九银十是中国传统的楼市销售旺季，美联储的降息金九银十楼市销售有望带来积极影响。
中秋放假首日，广东电视台记者来采访时，笔者曾经提到：从8月底开始，整个市场重新往回走。相对于之前7-8月楼市淡季而言，最近已经连续几周录得看房、买房人数上升。
当时笔者预测：在接下来9-10月，尤其是中秋和国庆这两个小长假，会给到我们很多家庭，有充足的看房和买房的时间，所以，在金九银十时刻，我们预期整个市场会比7-8月出现较好转的迹象。
如今，美联储降息，更加坚定了笔者的想法。房地产行业本身就是资金密集型产业，此前因为美国为首的世界主要经济体纷纷加息，导致流出中国楼市的资金，将随着现在各国竞相降息而回流。
昨天有朋友看到笔者预测之后，首先问到：房价会不会涨？
对于这个问题，笔者的想法是：当前市场不具备涨价支撑力，房企仍将以价换量，通过价格促销，加速去化才是主流营销方式。当然短期内，可能有部分开发商为了造势，会采取收回之前部分优惠折扣的策略，甚至制作各种热销海报，营造排队买房、日光盘等火爆气氛，促使购房者加快入市。
美联储的降息决策无疑给全球经济带来了新的变数。对中国而言，这既是挑战也是机遇。
在金九银十这一关键时期，中国楼市有望受到美联储降息的积极影响。
虽说美国降息，中国机会来了，但同时也需要警惕潜在的风险。
总之，还是前文提到那句话，无论国外怎么变，中国首要任务还是做好自己。
越是到关键期，越不能飘，需要密切关注全球经济形势的变化，灵活调整策略，以应对可能出现的各种情况。
撰稿人介绍
笔者，先后就职于多家美国上市公司，曾赴美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院求学。主编出版《中国地产四十年》、《2019-2020中国城市更新年鉴》等书籍。担任暨南大学研究生实践导师、中国（澳门）国际文化产业发展协会副理事长、粤港澳大湾区创新智库常务副主席、华南城市研究会常务副会长、中国房地产业协会理事、广东省房协媒体专业委员会资深委员、广东省地产商会媒体委员会委员、广州市房地产行业协会媒体委员会副主任、广州市房地产学会媒体委员会副主任、广东省报告文学学会会员、广州自媒体协会理事等。