市中心“老破小”备受炒房客青睐。吕颖雅/摄
近三年房价持续下跌，炒房客几乎失去了套利空间。
吕颖雅/发自广州
“炒房客的装修计划不仅没能带来预期的增值效果，反而拖延了出售时机。现在，居然还要追讨我的装修款。” 黄小姐的脸上满是无奈和愤怒。
黄小姐在广州越秀区拥有一套楼龄超过30年的老房子。去年5月，她决定出售这套市场估价约270万元的房子。在她忙于卖房事宜时，一位炒房客向她提出了一个看似双赢的提议：炒房客愿意出资20万元，为她的房子进行全面的设计和装修，同时负责销售推广和代理出售。装修后的房子预计能吸引更多买家，从而提升房屋的市场价值。
黄小姐心动了，于是签订了《物业增值合作协议》，约定房屋以270万元售出后，溢价部分由炒房客获得。
对赌失败，责任谁来承担？
然而，市场的变化让这笔交易变得复杂。过去一年，广州房价持续下跌，原本预期装修后能以300万元出售的房子，如今只能以250万元甚至更低的价格出售。面对亏损，炒房客要求黄小姐退还20万元装修款。
黄小姐则认为，装修效果并没有显著提升房屋价值，反而由于装修拖延了出售时间，使房子的市场价值进一步缩水，因此应该由炒房客赔偿房屋差价损失。
广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师表示，这种合作模式类似于对赌协议。因市场行情下跌，导致炒房客无法按照协议中约定的房屋装修后溢价获利，反而因房屋价格低于当初签订协议时的整套计价，属于正常的商业风险，双方原则上互不赔偿。
杨登基律师认为，如果协议中未明确约定由于市场行情贬值导致的炒房客损失责任，那么炒房客就相当于对赌房屋在装修后一定会有溢价。因此，原则上炒房客应当承担其对房屋的投资装修款等损失。
另一方面，在房屋改造期间，房东由于放弃了高价出售的机会，导致装修完成后由于市场行情下行而无法实现溢价，甚至出现贬值，这也属于商业风险。
“如果法院从商业风险自担的角度考虑，可能会驳回双方的诉求。或者从公平原则出发，尽管市场风险并非人为控制，但装修确实提升了房屋的使用价值，法院可能会判决房东部分退还炒房客的装修保证金。”杨登基律师补充道。
一位资深中介经纪人透露，过去两年里，不少“老破小”的炒房客亏损严重。一些曾经一次性付款购买多套房产的人，如今却卖不出去，只能选择出租过渡，等待市场回暖。炒房客的亏损主要包括中介费、推广费以及装修费，有实力的炒房客往往会遵守游戏规则，即便亏损也不会产生太多纠纷，这些都是他们预料中的风险。
“相比起炒房客追讨装修费，更多的纠纷发生在业主对炒房客承诺的价格与最终成交价格之间的差异上。例如，炒房客承诺给业主200万元，但最终房子以300万元成交，业主看到差价后可能要求炒房客支付250万元。这种情况下，利益不均便容易引发争议。”上述资深中介经纪人表示。
市场下行炒房客离场
在广州，有不少楼龄超过30年的房子，经过精心装修后，内部焕然一新，如同商品房的样板间。这类房子在市场上被称为“炒家房”。
有业内人士透露，在过去楼市上行阶段，不少炒房客与中介经纪人建立长期合作关系。只要有价格低于市场价、面积小、交通便利、学区好的“老破小”房源，中介经纪人会优先推荐给他们。炒房客通常会一次性付款购买这些房子，为了降低交易成本，甚至不办理过户，仅进行全权委托公证。装修完成后，他们拍摄美丽的照片，借助中介经纪人的推广，将房子快速转手出售，从中赚取差价。
其中市中心的“老破小”特别受到炒房客的青睐。原因在于，这些房子的总价较低，许多只需100多万元就能轻松购得，操作难度较小。而且，购买这类房子的往往是预算有限的年轻人，他们厌倦了繁琐的装修，看到装修漂亮的房子更愿意直接拎包入住。此外，即便房价短期内回调，这类房子也能通过出租获得稳定的租金回报，等待合适的时机再出售。
然而，随着市场的持续下挫，炒房客不得不面对“卖房难”的困境。
广州中原研究发展部数据显示，8月广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）8872宗，环比下跌11.6%，同比下跌8.8%。价格方面，国家统计局数据显示，8月广州二手房价格环比下降0.7%，降幅比上个月收窄0.2个百分点，已经连续下跌16个月，同比下降12.5%。
目前，广州二手房挂牌量高达18万套，今年以来，二手房的平均成交周期均超过200天。从市场反馈来看，买家普遍持有“买涨不买跌”的心态，观望情绪浓厚。踏入“金九银十”，各大房企的大规模促销活动也在一定程度上分流了部分客户，二手房成交量或将继续下降。
中房君向多位中介经纪人了解到，过去房价长期处于上涨周期，炒房客可以快速赚取差价。然而，近三年房价持续下跌，很多小区的房源价格每月都创下新低，炒房客几乎失去了套利空间。目前，市场上的“炒家房”数量大幅减少，剩下的少数炒房客只能寄希望于一些对市场不熟悉的海外业主，或者急需用钱的业主，以压低价格赚取差价。