大家好，我是苏北哥！不知不觉，今天已经是中秋假期的第二天，各位粉丝这个中秋出门看房了吗？文章开头，看到北哥这样问候大家的中秋假期，可能很多人会觉得不怎么高兴！怎么北哥不询问大家假期去哪里旅游？或是明天中秋夜将用怎样的方式与家人团圆？非要问我们这个中秋看房了没！
别误会！北哥只是在这里应个景，照例询问一下！经常刷抖音，刷微信短视频的朋友肯定发现了，今年中秋至少在网络层面，问候语已经变了，“看房了吗？”、“买车了吗？”等等已经替代原本一些传统的句式，成为今年中秋全新的问候语！
01.
关于存量房贷利率调降再传猛料！最新房价数据曝光，南京新房价格环比下跌一年后，首次反涨
文章开头，轻松一下，用轻松的语调解读严肃的楼市问题，一直是北哥写文章的初衷，力求的就是让购房人在诙谐幽默中最快的了解南京楼市的最新现状。
这个中秋假期，在楼市圈里，大家最关心的问题只有两个，一个是存量房贷利率的调降问题，第二个就是房价，咱们一个一个的来说。
首先是存量房贷利率调降，其实北哥已经用了好几篇文章来解读这个问题了，无奈太多人关心，话题的热度依然在，所以不得不多说两句。原本以为本轮存量房贷利率调降会在中秋假期之前到来，也算是给国内购房人一份中秋大礼吧，然而现实中并未成行，然而中秋礼包没能给到，但是许诺还是有的。
在“本轮调整分两步走，总共调降80BP”的清晰大框架下，事情正在发生着积极的变化。9月14日，国内金融界已经有最新的消息流出，称国内商业银行正在进行最后的准备工作，迎接即将到来的房贷利率调整，但关于细节目前尚不能公开。
YH负责人在接受媒体采访时，也透露下一步YH的金融举措就是进一步降低居民信贷成本。期间甚至有小道消息称，首轮存量房贷利率下调幅度在50BP，预计9月内就能成行。
一系列信号，似乎都指明了“山雨欲来”，存量房贷利率调降已经是板上钉钉。然而一天一则消息，关于存量利率调降每天都有重磅新闻。
昨天，国内有媒体曝出了此事件的最新进展，并曝光了本次调降存量房贷利率最有可能得两种方式。
首先，随着今日国内8月各项经济、楼市数据的发布，国内有专家直呼：存量房贷利率，已经非降不可了
第二，关于存量房贷利率的调降方式，大致上分为两种，第一种，就是市场盛传的“转按揭”方式调降存量房贷利率。也就是通过银行间比拼低利率执行方案来吸引存量买房人，跨行实现降利率，但这种方式北哥前面文章也解释过，银行肯定会通过大幅度调降存款利率，来保住净息差，且目前楼市存在下行市场，房价逐步下跌，此间存在跨行，房屋重新估价问题，牵扯的流程和问题众多。而且按照外媒澎博社的消息，本轮存量房贷利率涉及到38万亿房贷余额，预计实际操作上会碰到诸多难题。
于是，第二种存量房贷利率调降的方案也被媒体曝光出来：就是由贷款人与原贷款银行内部置换，或重新协商房贷利率，也就是所谓银行内部“重定价”。
这种降低存量房贷利率的方式似乎更加合理，这样可以避免银行间的同行业竞争，减少银行业、金融圈的内卷力度；同时，之前市场盛传的跨行转按揭后，房屋需要重新估值，业主需重新补差价的问题，也就不复存在了，方案更靠谱了！
但有几个问题仍然无可避免，首先就是银行存款利率普降无法避免，本轮国内存款利率有可能全面降到1字头，甚至0字头存款利率开始出现；其二，银行利润空间继续压缩，几乎已经是不可逆的事件。
然而，为何此次国内专家直言，存量房贷利率已经到了非降不可的地步了呢？有媒体透露，这个判断主要基于8月最新的房地产数据发布。
9月14日，《2024年1-8月份全国房地产市场基本情况》发布，其中三项关键性数据全国房地产开发投资、新建商品房销售面积、新建商品房销售额，同比均出现下降，且下降幅度分别为10.2%、18.0%、23.6%。
具体来看1—8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%；其中，住宅投资52627亿元，下降10.5%。
与此同时，1—8月份，新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。
新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。
而根据外媒澎博社的解读，本轮调降存量房贷利率，就是为了减轻居民房贷压力，提振消费，重新振作经济，以及房地产领域的发展势头和信心。
与此同时，8月最新房价数据也在9月14日早早发布，70城房价走势也不容乐观。
国家统计局最新房价数据
全国房价还在下行，房价下降幅度还在扩大，出现降幅的城市增多，新房数据方面，8月份全国70城房价仅有2城出现房价环比上涨，67个城市新房价格出现环比下跌，相比7月，房价下跌城市又增加1城。
二手房价格方面，全国70城8月份房价环比上涨城市为0，仅有1城房价与7月持平，69城房价全部下跌，全国房价整体下探趋势明显。
国家统计局最新房价数据
中房报在评论8月份全国房价数据时，也透露出了不乐观的论调，称8月份全国商品住宅销售价格变动情况来看，情况不妙！
新房市场来看，8月份70城新房价格指数环比下跌0.7%，跌幅比7月份扩大0.1个百分点；同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4个百分点，已连续15个月下跌。
一线城市新房价格环比下降0.3%，跌幅比7月份收窄0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下跌0.5%、0.5%和0.8%，仅上海上涨0.6%。二三线城市新房价格环比分别下跌0.7%和0.8%，跌幅均比7月份扩大0.1个百分点。
房价同比跌幅亦在扩大。一线城市新房价格同比下跌4.2%，跌幅与7月份持平。其中，北京、广州和深圳房价分别同比下跌3.6%、10.1%和8.2%，仅上海上涨4.9%。二三线城市新房价格同比分别下跌5.3%和6.2%，跌幅比7月份分别扩大0.5个和0.4个百分点。
然而，8月份全国房价继续下行的大背景下，南京却成为了极少数逆势上涨的赢家。根据8月70城房价数据，南京与上海成为全国唯二的两座新房价格环比上涨城市。
其中南京8月新房价格环比上涨0.3%，这不仅是石破惊天的大新闻，而且是南京新房价格自去年8月份，环比近一年来，首次出现止跌反涨！
对于这次南京房价出现的止跌反涨行情，中房报给出这样的评价：据统计，南京是过去两年中，出台房地产救市措施最多的城市之一。这也说明，当楼市调整到位后，叠加大力度救市ZC，复苏曙光是可以期待的。
02.
0.3%，南京成全国唯二房价上涨城市，数据背后到底是哪些房子在上涨？
“南京8月新房价格环比上涨0.3%，一年以来首次逆势上涨”，这句话听起来是很振奋人心的，特别是对于中秋假期来南京看房、旅游的外地人来说，听到这个消息，肯定会再次竖起大拇指：南京，实力杠杠的！
然而对于关注南京楼市许久的购房粉丝来说，观点可能不一样！8月南京房价上涨了0.3%？没感觉最近哪里的楼盘价格上涨啊？而且近期南京不少楼盘实际售价还有下跌趋势。
外行人看整体数据，内行人看具体细分市场，这话一点没错！房价上涨0.3%的南京楼市，却有很多楼盘在加大折扣、优惠力度。
不要说江北五桥、城北兴智这些远郊刚需板块，新房项目开始大面积6折销售，就是顶流如大校场板块，新房价格也在下降。
9月11日，大校场保利博雅和著新领项目9号楼，72套房源销许，肉眼可见的这批新房源较前期单价调降了。
保利博雅和著9号楼位置
9号楼是保利博雅和著最后一栋小高层楼栋，销许均价为55533元/㎡。
而之前该项目1-7号楼以及在售10号楼的销许价格为58391元/㎡，算下来新推出的房源单价，比前期降低了近3000元/㎡。
大校场的华润金陵中心实际售价也在降低！今年4月停止网签备案，6月中旬重新开盘的华润金陵中心，最后3栋高层22F以上房源销许价格为4.6-4.7万/㎡。
华润金陵中心三栋高层位置
之前华润金陵中心折后单价大概是4.4万/㎡，近期为了清盘去化，进一步调低了售价，最低折后单价降到了4.07-4.24万/㎡，最大降幅接近4000元/㎡。
江北楼盘新房价格跳水幅度更大，江核中铁建花语天境，实际售价从4.38万/㎡降到3万/㎡;保利扬子萃云台从4.2万/㎡降到了3.06万/㎡；
城南中心新房单价降得更狠，天悦锦麟99㎡高区房源实际单价降到2.2万/㎡；天悦风华89㎡高区房源实际售价已经降到2.4万/㎡。
已经是准现房的天悦风华
海信慧园的高区107㎡3房房源，单价也降到了2.4万/㎡；金陵星图113㎡3房低区房源，单价降到了2.15万/㎡；
雨山路的龙湖天曜城，低区99㎡三房，单价降到了2万/㎡；
龙湖天曜城实景
在全市众多在售楼盘“价格普降”的行情下，为何南京8月新房价格还会逆势反涨？这就不得不归功于新豪宅的集中开盘推出了，无疑这批新豪宅抬高了南京新房的整体成交均价。
从6月底开始，南京新房市场就进入了“新豪宅集中推出”时间，第一弹，河西中绿城华发金陵月华，就打响了南京新房价格止跌的第一炮。
6月27日晚，绿城华发金陵月华首开推出116套房源，销许价格达到75600元/㎡，称之为南京新房最高备案价格，当晚开盘就去化了7.5成，南京富豪们开始全盘接纳新房产品和价格的升级行动。
金陵月华首开现场
金陵月华的二开销许价格高达78275元/m²，比首开价格还高出近3000元/m²，而且去化效果比首开更好，7月2日当天开盘，42套房源卖得只剩1套，去化率高达97.6%
原以为金陵月华只是首开、二开火一下，谁知道该项目居然“一直开一直火”；8月20日领取的4、12号楼78套房源销许，其中12号楼销许均价高达77345元/m²，开盘价格与项目二推时不相上下，又首次推出了320m²户型产品，最高总价高达2600万/套。
如此之高的售价，金陵月华居然又卖火了，78套房源目前仅剩32套在售，去化率也达到58.9%，甚至高于市面上大多数刚需楼盘。
金陵月华8月开盘的去化情况
金陵月华开盘连连爆火，对于南京新房价格整体提升作用很大，光只是7月份金陵月华凭借着两次开盘，无论是去化金额，还是去化面积，就已登顶南京前十榜单，且金陵月华的去化金额是排在第二的保利招商文璟和颂的3.1倍。
甚至7月份去化金额排在2-6名的5家楼盘去化金额加起来，才能与金陵月华单盘的去化金额相当，这无疑证明了新豪宅的恐怖实力，南京楼市的市场,重心正在向新豪宅倾斜，房价的天平也在向新豪宅项目偏移。
然而新豪宅第二弹项目也是同样火爆，6月底首开的鼓楼小桃园首开桃园金茂府，创造了今年最低中签率，并且开盘2小时售罄，揽金9亿元的绝佳成绩。
首开桃园金茂府开盘现场
首开桃园金茂府的二推开盘，对南京8月份房价的抬升力度自然也不小，单价高达57059元/m²，最贵一套总价为1107万/套。8月19日开盘，不到24小时，网签率达到80%，目前仅剩3套未售，其余25套全部售罄，去化率高达89.2%。
首开桃园金茂府3号楼销控
再看南京新房1-8月全市项目业绩排行，金陵月华和首开桃园金茂府已经凭实力进入了前十榜单，随之南京新房的价格水平也被这两个豪宅项目，抬升不少！
很快，南京新豪宅的“第三弹”也来了，同样是大火！
江宁第一豪宅仁恒龙湾8月31日首开，当天推出1、10号楼，共102套房源，按照仁恒官方的业绩通报，开盘2小时就去化了8.5成房源，劲销6.5亿，荣登今年江宁楼市去化量第一。
仁恒龙湾首开现场
要知道此次仁恒龙湾销许均价为44439元/㎡，1号楼最贵两套房源总价达到了1090.57万元。
难道仁恒龙湾首开爆火，对8月份南京新房成交价格抬升没有直接影响吗？然而这种影响还在继续。
项目趁热打铁，（9月4日）仁恒龙湾正式领取项目9号楼88套房源销许，均价44722元/m²，相比首开时44439元/m²的销许均价，还涨了283元/m²。
如今仁恒龙湾的二开结果出来了！
88套房源，目前去化达到30套，去化率达到34%。虽然说开盘效果不如首开，但这样的去化率在目前的南京新房来说，也算是拔尖的存在了。
仁恒龙湾9号楼高区房源去化情况
仁恒龙湾9号楼低区房源去化情况
从目前的数据来看，仁恒龙湾二开9号楼的高区房源去化情况较好，且182m²中间户型去化效果较好，而低区房源去化一般，224m²边户户型还有不少房源待售。
随着南京新豪宅、四代宅项目集中推出市场，预计9月份南京新房价格水平还会上升，但这并不代表着普通刚需盘价格也在上涨，反而趁着9、10月的窗口期，刚需盘还会加大折扣，去化，清盘，这也是今年普通购房人入手的好时机！
今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。