大家好，我是苏北哥！今天楼市圈有两件大事将要发生，无疑将影响后市市场走向。
首先第一件大事就是存量房贷利率会否在今天实现首轮调降？9月2日外媒澎博社首次透露，国内存量房贷利率将于近期出现大幅调整，总量38万亿的房贷余额将通过转按揭形式，实现降息；9月4日，澎博社又曝出存量房贷利调降将分为两步走，总调降幅度将达到80BP。
消息发布之后，国内媒体“深挖”后称，首轮降息就在9月12日，也就是今天，首轮降息幅度将在20-50BP，是否真的能成行，还得看今天银行真正的执行情况！
第二件大事，就是今天举行的南京土拍！然而不止今天，南京明天还有土拍，这一轮集中土地出让将决定未来南京房价走向。
01.
今日南京出让8幅地块，仙林G32竞价24轮，溢价12.66%成交，土拍大战风云再起？
土拍是未来楼市行情的风向标，今日南京一口气拿出8幅地块，是继8月30日12幅非主城地块出让后的又一次土拍盛宴。
与8月30日土拍一样，今日出让的8幅地块，也没有一幅位于主城境内，8幅地块之中，其中1幅是江宁区属，位于仙林汇通路境内的G32商住地块，1幅是来自江宁青龙山新城的G34地块纯宅地；浦口城南中心、桥林、五桥共拿出三幅宅地；六合的龙袍、冶山、雄州共拿出三幅宅地。
今日土拍的8幅涉宅地块，总用地面积为28.35公顷，起拍总价为35.78亿元。其中容积率在2以下的低密地块占到6幅，如仙林汇通路G32容积率仅1.05，是继今年6月份河西地王G11之后，出让的又一幅类别墅地块，低密程度与8月30土拍的求雨山G23地块可以一较高下；浦口城南中心G40，容积率仅有1.3，是该板块诞生以来出让的容积率最低的一幅低密地块；五桥G42容积率1.8，相比之前五桥项目，容积率也已经大幅调降。
不知从什么时候起，南京土拍流行着一个“潜规则”，那就是主城超低密地块才可能出现溢价成交，非主城的远郊地块只能是“一轮游”命运。
不过这样的结论并非臆断，而是1-8月的土拍数据分析得出的结果，今年1-8月南京一共出让了39幅地块，而真正实现溢价成交的只有4幅。分别为河西南G11、夫子庙G10、龙江G16和浦口老城中心G21，溢价成交地块占比仅为10.2%。
其中G21地块溢价率仅有0.4%，只能算是“微涨”，而真正能算是激烈竞价的只有3幅地块。
6月19日土拍夫子庙G10地块当天经过了35分零10秒的激烈竞价，竞价经过25轮，最终以20.42%的溢价率，被本土房企南京中堃置业拿下；
同天，河西南G11当天经过了50分钟激烈竞价，竞争超过47轮，最终被本土国企奥体建设收入囊中；
7月31日，龙江G16竞价时长达到1个小时23分钟，竞争达到41轮，最终被金基拿下，溢价率也达到了20%。
从此，南京土拍“唯中心论”形成，郊区地块受关注度越来越低，一轮游行情比比皆是。
8月13日和8月30日两场土拍还导致了南京“非中心”宅地地价进一步下行，导致南京房价格局重组。
8月13日江宁东山G17地块底价被中天美好拿下，总价为4.72亿，折合楼面成交价11498元/㎡，相比去年出让的江宁城建G49，16202元/㎡的楼面成交价，降低了5700元/㎡
8月30日出让的栖霞新尧G20，相比同板块4年前高科拿下的G19地块，楼面成交价直降9708元/㎡。
仙林湖G19低密地块，相比之前同板块的高科G38（紫星堂）；仙林湖G56，楼面成交价降低了4322-5340元/㎡
浦口城南中心G22，相比之前同板块的浦口城南中心G59（仁恒城市星瀚）；城南中心G21（中垠瑧悦府），楼面成交价降低了5150-6280元/㎡。
之前一系列的土拍成交案例，让很多人觉得郊区地块地价还会持续降低，绝无逆风翻盘的可能，然而今天土拍却出现了重大转机！
仙林汇通路G32，竞价24轮，时长40分钟，溢价12.66%，最终成交
今天之后，可能南京土拍的思维定式需要改一改了！仙林汇通路G32地块以出人意料的竞拍结果，改变了郊区地块一轮游出让的传统印象。
其实这幅地块大火，昨天江苏土拍公众号已经早有暗示，在昨天下午公布今日的土拍出让顺序时，仙林汇通路G32就被排在了最后，也就是告诉各位看客，这块地“有名堂”！
截图来自江苏土地公众号
其实江苏土地已经不止一次这样操作，之前的几幅溢价成交地块的出让顺序也都被排在了最后，如龙江G16、浦口老城中心G21等，压轴大戏才最精彩。
今天的土拍剧情也是如出一辙，9:30土拍准时开始，只用了10分钟，9:40，排在前面的7幅地块就已经进入了“待公正”状态，顺利完成了“一轮游”流程公式。
9:40开始，土拍大战正式开始！不到一分钟，G32地块就竞价达到4轮，的确有些战场硝烟弥漫那味儿了！
10分钟过后，G32地块竞价也达到了10轮，自此开始很多人才意识到“G32可能是今年南京罕见的高溢价地块。”
最终时间定格在上午的10点20分左右，仙林汇通路G32经过了长达40分钟，24轮的激烈竞价之后，以12.66%的高溢价率被民企南通万佳沉香府房地产公司拿下，让人大呼意外：南京郊区地块又行了？
G32地块进入待公正状态
G32地块最终成交总价为6.14亿元！为何这幅地块能拔得头筹，打破南京郊区地块“一轮游”的僵局？主要还是源于该地块本身极高的可塑性！
G32地块位置图
从地块的经济参数来说，G32容积率仅有1.05，限高24米，可以说今年南京出让的极少数“超低密、类别墅”地块之一。
8月中旬，G32地块刚刚挂牌时就引起了市场诸多揣测，未来这幅地块将打造怎样的产品？刚需项目还是高溢价的洋房别墅产品？仙林汇通路是一个行情分化非常明显的地方，这里别墅产品可以实现高溢价成交，而刚需新房却滞销，卖不动。
与G32地块仅一街之隔的复地大鱼VILLA，8月份最新成交单价还可以高达42509元/㎡
汇通路的标杆别墅小区山水风华，最新成交单价还在4.7万+/㎡。
反之汇通路的三大刚需盘：美都星屿熹、牡丹大观天下、新城铭著风华却一直处于打折滞销状态；其中美都星屿熹销许价格30824元/㎡，实际售价在2.6万/㎡；新城铭著风华销许价格33000元/㎡，实际售价在2.3万/㎡，并且为了去库存，已经将剩余房源纳入房票安置。
滞销最严重的牡丹大观天下，小区拟建12栋楼，自2022年9月首开2栋楼后就不再加推，目前小区也从期房卖到了现房，29989元/㎡的销许均价+2800元/㎡的装修包，目前实际售价已经降到了2万/㎡。
准现房牡丹大观天下售价2万
所以G32未来肯定是打造洋房或者类别墅产品！另一方面，别看G32地块竞价24轮、溢价12.66%成交，其实该地块的地价相较前期汇通路地块，还是便宜不少。
首先G32的起拍价低，只有11611元/㎡，即使经过众家房企的激烈争抢，最终也就定格在13081.07元/㎡，而之前而同板块之前出让的南京地铁G44地块（美都星屿熹）和G45地块成交楼面价分别为17527元/㎡和15517元/㎡！
相比而言，G32地块地价还是低了2436-4446元/㎡，不仅地价便宜，而且未来可以打造单价4万+/㎡的别墅洋房产品，G32地块的性价比不是一般的高，难怪会引起众房企争抢！
02.
今日时隔5年，金茂再进江宁青龙山新城，地价大降172%！浦口桥林地价腰斩！
除了仙林汇通路G32这幅大热地块，今天土拍的其余7幅底价成交地块之中，最受关注还要数江宁青龙山新城的G34地块。
G34地块如此受关注，主要有3个原因！第一，这是江宁殡仪馆搬走之后，青龙山板块挂出的第一幅宅地。
就在一个多月以前，江宁区GW发布了江宁区殡仪馆新馆建设项目批前公示，规划正式出炉，标志着原本位于青龙山新城的江宁殡仪馆搬迁的消息实锤，新馆选址定在江宁区横溪街道钟家塘以南、泗陇水库以西。
江宁殡仪馆新馆效果图
阻碍江宁青龙山新城发展的最大障碍被清除，同时8月该板块也挂出了一幅新宅地：G34地块，南京楼市圈都想看看，殡仪馆搬迁后，青龙山楼市能否焕发新的生机？
第二：“青龙山国际新城”变成了“宜居新城”，50万商业规划消失了！
之前青龙山之所以被称之为“国际新城”，源于2014年所做的宏伟规划，当年青龙山新城成为南京第二个一二级联动开发项目，目标“三年建设，五年成城”，比肩河西。
当初规划在江宁殡仪馆原址上兴建50万方的综合商业巨擘，涵盖五星级酒店、主题商业中心、甲级写字楼、公寓等。
当初青龙山国际新城规划
今年6月，官方发布《南京江宁上坊组团核心区城市设计》，青龙山核心区的规划调整，原本立于殡仪馆之上的50万方商业，消失了。
此前核心区规划的商业，现在变成了住宅、绿地、幼儿园用地、基层社区中心等。
青龙山新城最新规划
城市面貌大变，之前规划中的约100米、约150米、约200米地标，全没了。
第三：青龙山新城已经5年之久没有新地出让！G34地块可以说是江宁青龙山新城时隔5年之后出让的首幅地块，市场也想看看，经历了多年的楼市下行，青龙山新城地块能否像以前一样受房企追捧。
G34地块位置
而且为了让这幅地块市场接受程度更高，南京土地规划BM将土地的经济参数做了大幅度调整，尤其是地价方面，G34起拍楼面价仅为8020元/㎡，5年前的G106地块（雅居乐雅郡兰庭）成交楼面价为21840元/㎡，江宁青龙山新城地价降幅达到13820元/㎡，整体降幅达到172%。
对于房企来说，地价如此降幅，可以大大节省拿地成本，开发新项目的性价比也会更高。
作为今天土拍，第一幅出让的地块，青龙山G34仅用了一分钟，就底价被国企金茂联合城投公司一轮底价拿下。
其实金茂与青龙山新城渊源极深！2014年，金茂就与江宁区政府签约，合作开发青龙山生态新城，是该板块的一二级联动开发者，除了招揽融侨、朗诗、深业、招商、金地、雅居乐等房企进驻青龙山拿地开发。金茂自身也在青龙山开发了东城金茂悦一二期和江宁金茂悦3个项目。
G34地块全貌
此次金茂拿下的G34地块与之前开发的东城金茂悦一街之隔，未来即将连点成片，建成更大的金茂居住区。
今天土拍，金茂拿下青龙山G34，有媒体认为的确时机比较恰当，原因首先地价的确足够低，8020元/㎡的成交楼面价，为金茂的后续开发留足了利润空间。
第二，青龙山经过一系列的规划整改和多年的建设开发，板块自身条件也更上一层楼，交通上，润麒路贯通整个青龙山新城，现已通车；万安西路连接江宁东山；文靖东路高架已经通车，大大缩短了江宁东山与上坊的车程距离。
润麒路实景
生活配套上，青龙山的餐饮、超市、药店等各种业态已经丰富起来；肯德基、霸王茶姬、罗森、百果园等品牌商家，这里都有。
教育上，青龙山新城有琅琊路小学江宁分校（2016年就已经签约入驻）；此外上方新城中学目前确定与东山外国语学校合作办学，引入东外的人文教育理念和教育资源，建成后将新形成10轨30班的教学规模。
上坊新城中学实景
医疗上，青龙山新城有三甲级别的江宁医院湖山路院区，也是江宁首家智慧型医院。
所以金茂在此时二度进驻青龙山新城，可谓是恰逢其时！据有关媒体透露，此次金茂拿下G34地块预计打造全新的“棠”系产品，该产品系是今年3月发布的“金玉满堂”系列产品之中的一个，目标受众是首次置业的年轻人。该产品系关注“亲子、收纳、活力、颜值”等关键词，此外最重要的一个特点就是相对低价。
此次金茂青龙山G34的成交楼面价8020.15元/㎡，其实与板块目前新房实际售价相当贴近，青龙山目前唯一在售楼盘是雅居乐雅郡兰庭，最新现房售价为130万起步，买76㎡，折算下来实际单价也在1.71万/㎡左右。
雅居乐雅郡兰庭实景
地价基本上是房价的0.47倍左右，目前青龙山次新房价格也是在这个水平，1.5-1.7万/㎡左右。
由此判断未来金茂青龙山新盘售价预计也在1.7万/㎡上下。
今天土拍其余地块，受关注程度都不算高！
浦口城南中心G40地块，容积率降到了1.3，可谓是城南中心板块诞生以来出让的首幅“1.5容积率以下的低密地块”。
浦口城南中心G40地块
城南中心G40地块位置与8月30日土拍出让的城南中心G22地块毗邻，几乎就是一街之隔。然而此次城南中心G40虽也是底价成交，但楼面成交价却比上次土拍略高，此次G40的成交楼面价为11131.48元/㎡，8月30日出让的G22地块成交楼面价为10090.84元/㎡，略高约1000元/㎡。
然而G40也有可能成为城南中心首个低密洋房项目。
此外今日出让的浦口桥林G41，较该板块前期出让地价，出现腰斩！
浦口桥林G41位置
该地块今日成交楼面价仅为5434.25元/㎡，而在售项目国贸璟原当年拿地价格为12057元/㎡，地价降低6623元/㎡。
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主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。