降息,继续!
随着新西兰央行8月份启动降息,
各家银行犹如听到了“发令枪”,
纷纷开启降息模式。
多家银行在10天之内2次降息。
本周,新西兰最大银行ANZ再度宣布
下调固定期限房贷利率和定存利率,
已于本周生效。这意味着,
一些房贷族的“月供”将再次下降!
综合新西兰各大银行数据,
目前,1年期的固定利率最低
可至6.19%;
18个月最低为5.99%;
2年和3年最低为5.79%;
5年最低则为5.69%.
另一方面, 根据房研机构CoreLogic
本周发布的最新房市报告,
在经过今年初的小幅上涨之后,
近期新西兰全国许多大区的房价
均出现下降!
过去3个月房价明显放缓。
那么,从长远来看,
央行这次降息是否会持续?
房贷族是否应避免锁定更长期限的利率?
NZ最大主流商业银行,
再次宣布降息
ANZ现已将一年期固定房贷标准利率下调10个基点至每年6.95%,特别利率为6.35%。
六个月期固定房贷标准利率将下调4个基点至每年7.45%,特别利率为6.85%。
同时,ANZ超过180天的定期存款利率将下调10至15个基点。最低投资额为1万纽币。拥有至少20%首付或开工资账户的ANZ客户可享受特别利率。
ANZ发言人表示,在审查利率时会考虑一系列因素,包括官方现金利率、批发利率以及平衡借款人和储户利益的需要。
“为了应对近期批发掉期利率的下降,ANZ也降低了部分定期存款利率。” 这位发言人说:“自今年3月利率开始下降以来,我们一直对贷款和储蓄利率变动采取平衡态度,每个领域的变化非常相似。”
目前,多家新西兰银行的两年期房贷利率都低于6%,减轻了房贷族的负担。
比如ANZ和Westpac两家大银行的两年期固定房贷利率已经降到了5.79%(特别利率)。同款产品,ASB和BNZ降至5.89%,Kiwibank降至5.99%,都低于6%。这也成为了市场上的主流。
根据新西兰央行的数据,上一次新西兰的两年期利率低于6%还是在2022年9月,时隔两年终于跌回到6字头。
一年期利率方面,各家银行一般在6.45%上下,而6个月固定期一般在6.85%上下。
那么,房贷该怎么选?
那么,房贷族应该选择长期还是短期利率。下面不妨比对一下:
首先,是选择6个月还是一年。
对于房贷族来说,如果100万的贷款,目前很多人讨论的、选择固定期的两种方式是:分两次锁定6个月,或一次性锁定12个月。
有业内人士指出,如按一年期6.35%汇率计算,那么半年期就需要第二次锁定时降到5.85%,才能保证和一年期利息支出一致。
也就是说,如果你认为半年期利率能够在半年内,降足足100个基点,那么就可以选择这一短期固定利率。
所以,问题在于:你是否认为,在半年内,半年期利率能降这么多?
第二个讨论的焦点,则是锁定1年期还是2年期利率。
有专家认为,分阶段拆分成不同的固定期,对房贷族来说比较有意义。
比如现在锁定一年期6.35%的利率,预期未来一年同款产品下调100个基点( 根据银行的预测这是可能的),期满后再重新选择固定期,这要比目前锁定2年期5.79%的利率(当前ANZ和Westpac的产品)要更合适,否则可能浪费了这一轮降息周期。
所以,房贷族不妨多
比对各家银行的利率,
选择适合自己的产品。
主流银行预测:
央行将降息至2.5%
未来降息是否持续,经济学家也给出了自己的声音——主要看新西兰的经济前景。
9月11日,新西兰本土银行Kiwibank发布报告,对新西兰宏观经济进行了分析,预计OCR将下调300个基点,最终将降至2.5%。
简单来说,Kiwibank经济学家Sabrina Delgado认为,新西兰经济正在筑底,央行将进入一个降息周期。
Delgado在报告中称,下周四将发布今年二季度GDP数据,Kiwibank预测将再次出现下滑,经济将萎缩0.4%,与新西兰央行0.5%的预测相似。如果按人均GDP计算,则萎缩更为严重。值得庆幸的是,随着新西兰央行降息周期的开始,前景要光明得多。
“我们继续以更大的信心预测,2025年将比2024年更好。”
对于新西兰的家庭和企业来说,其已经经历了持续两年的经济衰退。
根据Kiwibank最新预测,今年二季度经济活动下降0.4%。如果是这样,那就意味着新西兰经济在过去7个季度中有5个季度萎缩。与去年相比,经济萎缩了0.7%。
“虽然相当严峻,但新西兰经济的转折点已经到来,因为新西兰央行终于做出了调整。”Kiwibank报告称,“新西兰央行8月份的降息是12步降息中的第一步。我们预计将有12次降息,每次25个基点,总共300个基点。这将消除当前环境的限制,让经济再次运转起来。”
Delgado称,目前新西兰的利率水平仍然不低,但随着未来的降息预期,企业和家庭的状况将会好转。
“现在,对于家庭和企业来说,2025年将比2024年更好,这一点已经变得真实。”她说,“我们听到并看到客户的情绪发生了巨大变化。”
聊完利率,咱们再来
看看近期的房市状况......
长期范围内房市“好坏参半”,
但短期范围内可谓“低迷”
CoreLogic的报告显示,过去一年中,新西兰全国范围内的情况“好坏参半”,一半地区的房价在过去一年中出现上涨,但季度数据显示出,近期房价跌幅更大,尤其是奥克兰、内皮尔、惠灵顿以及尼尔森等地区。
专家预计,尽管近期房贷利率的下降可能会给买家带来短期缓解,但房市的“低迷期”可能将持续到明年。
自去年9月以来,该机构统计的全国范围内的951个地区中,有480个地区的房价中位数上涨了1%以上。
CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson将这一数据描述为“不错”,但同时警告称,经济放缓的迹象现在更加明显,尤其是在奥克兰。
“例如,在截至9月的3个月里,East Tamaki和Northpark等地区的房价下跌了超6%。”
“过去一年里,房市由两个不同阶段组成:去年末至今年初的‘复苏期’,以及过去3个月的‘低迷期’。”
报告还显示,自6月以来,有674个地区的房价出现下降,占总数的71%,其中175个地区的房价下降了超2%。
报告显示,在截至9月的一年中,有8个地区的房价录得两位数增长。 Davidson表示,涨幅较高的地区通常房价较便宜,8个地区中有5个地区的房价中位数均在50万纽币以下。
奥克兰
奥克兰大区的房市经历了显著下滑,200个地区中,有129个地区的房价均在过去一年中出现了下跌。其中,有57个地区的房价下跌超2%。
在过去3个月里,奥克兰有183个地区的房价出现下跌,其中East Tamaki、Northpark和Somerville的房价均下跌了超6%。
Herne Bay仍然是全国以及奥克兰房价最高的地区,房价中位数为338万纽币,而Auckland Central的房价是所有主要城市中最低的,为528,100纽币。
Davidson表示:“奥克兰房市的再次疲软,反映了更广泛的负担能力压力和谨慎的买家情绪,这两种情况现在在奥克兰以外的几个大区也都很明显。”
汉密尔顿
汉密尔顿的房市在过去一年表现出一定的弹性,其35个地区中只有3个地区的房价中位数出现下降。其中,Whitiora的跌幅最大(略高于1%)。
有4个地区的房价上涨了超4%,其中Queenwood表现最佳,上涨了9.4%。
陶朗加
过去一年中,陶朗加房市表现好坏参半,20个地区中有10个地区的房价出现下跌。其中Ohauiti和Otumoetai下跌了超3%,而Poike上涨了5%。Mount Maunganui仍是陶朗加房价最高的地区,为131万纽币。
而在过去3个月,陶朗加的房价势头明显减弱。自6月以来,有17个地区的房价出现下跌,其中Papamoa Beach下跌了3.1%。
惠灵顿
惠灵顿的市场周期初期表现稳健,96个地区中,只有12个地区在过去一年中房价中位数下跌了超1%。
在房价出现上涨的地区中,Elderslea和Wilton涨幅居前,分别上涨了7.1%和6.7%。
基督城
基督城的房市最初表现强劲,84个地区中只有3个地区在过去一年中房价出现下跌。
在房价出现上涨的地区中,Aranui和Kennedys Bush的涨幅超过8%。
不过,自6月以来,基督城有52个地区的房价出现下跌。Scarborough是该市房价最高的地区,为184万纽币。
但尼丁
过去一年中,但尼丁房市也表现出稳健的增长势头,63个地区中,只有5个地区房价出现下跌。
在房价出现上涨的地区中,Helensburgh和Glenross出现了超7%的涨幅。
新西兰房价何去何从?
下一次OCR的宣布时间,是下个月的9号,不到一个月。
坊间的普遍预测是降息25基点,但也有专家预测,不排除降息50基点的可能性。
房市在失去上半年创下的上涨势头后,Davidson表示,最近官方现金利率(OCR)的 下调 和房贷利率的下降可能会给买家带来短期缓解。
但Davidson预计,房价在上季度下跌后不会迅速反弹。相反,未来几个月可能将进一步走软。
“虽然较低的房贷利率将减轻一些买家的压力,但负担能力仍然是一个主要障碍,且工作不稳定性开始抑制需求。”
“目前,房源库存水平处于多年来的最高水平,为买家提供了更多的选择,但获得贷款的渠道仍然‘很棘手’,限制了可以利用当前条件的人数。”
Davidson预计,市场将在明年继续保持低迷。
“房贷利率的下降可能会阻止房价急剧下跌,但短期内我们不太可能看到强劲增长。”
对于银行降息,你怎么看?
你认为房市何时会出现反转?
欢迎留言告诉天维菌!
*本文不构成任何投资建议,也未考虑到任何用户投资目标、财务状况或需要。用户有全部责任思考本文中的任何看法、意见、观点或结论是否符合本身的特定状况,并对自己的投资行为负全部责任。