本文来源:时代周报 作者:梁争誉

忙着处置资产的万科在法拍市场掀起波澜。

近日,由颐和地产持有的广州启佑房地产开发有限公司(以下简称“广州启佑”)45%股权被司法拍卖。这场拍卖吸引两名买家报名参与,享有优先购买权的广州万科全资子公司深圳万海启佑投资有限公司(以下简称“深圳万海”)是竞价人之一。

这场拍卖横跨两天,经过407轮激烈竞价,深圳万海作价3001.5万元成功竞得广州启佑45%股权,溢价率高达567%。

广州启佑名下资产是位于广州番禺的“迎宾路厂房旧改”。这一项目于2013年启动,由广州老牌房企颐和地产操盘,并于2016年引入广州万科,二者分别持有广州启佑45%、55%股权。

由于颐和地产身陷债务危机,其持有的广州启佑45%股权被摆上货架,广州万科最终拿下迎宾路厂房旧改全部权益。

有业内人士认为,考虑到万科今年以来积极转让资产压降债务,广州万科的这一笔买入,或是为了将来更加顺利地卖出。

迎宾路旧厂房旧改虽然地段优越,但由于地块是办公性质,万科已明确清理和转让非主业的财务投资,将综合住区开发、物业服务和租赁住宅作为主业,加上广州商办市场持续萎靡,万科或许会在合适的时机将其出售。

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图源:图虫创意

八年拉扯

广州万科介入迎宾路厂房旧改已有八年。彼时,万科扮演的还是“白衣骑士”的角色。

2013年5月,颐和地产为运作迎宾路厂房旧改,成立广州启佑,注册资本1000万元。当时,颐和地产正在进行全国化布局,并涉足澳大利亚、美国等海外市场。由于扩张激进,2016年颐和地产陷入资金困境,不得不出售旗下项目求生,迎宾路旧厂房旧改便是其中之一。

2016年10月24日,深圳万海注册成立。三天后,颐和地产与万科、深圳前海基础投资基金、广州启佑签订《番禺区群贤路项目转让合同》,约定将其持有的广州启佑100%股权以对价2.5亿元转让给万科和深圳前海基础投资基金。

颐和地产在《番禺区群贤路项目转让合同》中承诺,“目标地块已纳入广州市三旧改造范围内。目标规划土地用途为商业金融用地,用地面积17039平方米,净用地面积12530平方米,容积率为4.0,总计容建筑面积50120平方米。”

2017年1月,广州万科正式进驻迎宾路厂房旧改,通过深圳万海持有广州启佑55%股权。万科20年“老将”喻敏锋任深圳万海法定代表人,操刀迎宾路厂房旧改。

广州万科如此看重迎宾路厂房旧改,在于其地段优越——位于番禺大石街道迎宾路,临近广州“南北大动脉”地铁3号线。3号线是广州运营里程最长、最繁忙的线路之一,连接天河和番禺,途经CBD珠江新城、商业中心体育西路、旅游目的地汉溪长隆等。

然而,即便有万科加盟,迎宾路厂房旧改进展并不顺利。由于地块位于城际轨道广佛环线大石站综合开发范围内,广州市国土资源和规划委员会认为,迎宾路厂房旧改不宜自行改造,应由广州市土地开发中心统一收储。

双方就自主改造抑或是统一收储曾有过多轮拉扯,深圳前海基础投资基金因为担心风险选择退出。

由于迟迟未能取得规划批复,2020年12月底,深圳万海向颐和地产发出《关于大石群贤路项目解除合作的函》,通知解除合同并要求颐和地产按约定履行义务,返还转让价款及利息。

2022年10月13日,广东自由贸易区南沙片区人民法院作出如下判决:深圳万海就颐和地产持有的广州启佑45%股权拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权,优先受偿金额以11250万元为限。

今年9月6日,广州启佑45%股权由深圳万海竞得,起拍价450万元,成交价3001.5万元。

一名接近万科的知情人士告诉时代周报记者,广州万科参与广州启佑45%股权的竞拍是出于资产保全的考虑,实际并不需要支付拍卖价款。

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广州启佑45%股权竞价记录,图源:阿里拍卖

清理非主业

强势举牌竞得广州启佑45%股权后,有声音认为这是万科重启投资的信号。但事实上,曾经的“白衣骑士”也在等待“白衣骑士”。

自卷入偿债危机以来,万科投资缩表,甚少在公开市场露面拿地,今年仅获取新项目4个,权益地价18.64亿元,而处置资产回笼资金已逾200亿元。

今年3月,万科制定并落地“一揽子方案”,加大资产处置力度。万科董事会主席郁亮介绍,2024年万科将通过大宗资产和股权交易等方式,实现不低于300亿元的回款。

万科首席运营官刘肖在8月底召开的业绩推介会上透露,截至7月底,万科资产交易已完成204亿元,涉及商业、办公、酒店、公寓等31个项目。

“未来我们会继续按照既定的路线往前走,目前也有19个项目在谈,除了商办资产,还有1个是教育类资产。”刘肖表示,万科今年确定能够完成“一揽子方案”中关于大宗交易的目标。

最新一笔交易发生在上海松江印象城。

9月4日,上海松江印象城运营主体上海力狮企业管理有限公司发生股权变更,深圳印力管理有限公司持股比例从50%降到2%,RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED则从50%增至98%。RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED隶属于新加坡政府投资公司(Government of Singapore Investment Corp,GIC)。

此外,今年7月,印力曾将上海南翔印象城MEGA48%股份出售予GIC。

此次广州万科在法拍市场举牌百轮,亦非扩储需要。

前述知情人士称,从商业角度看,万科以3000万元的价格拿下两块地的45%股权是很划算的,有利于该公司后续进行相关资产处置。

万科董事会秘书朱旭称,随着“一揽子方案”的推进,万科渡过近两年的阶段性困难后,集团业务将更加聚焦,投资将更加聚焦,能力将更加聚焦。