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商品房既然是“商品”,有跌有涨的市场才算“正常”。

现在,买卖双方的角色互相调换,广州楼市进入买方市场。

相比好卖老破小、性价比高的新房,位于“夹心饼”的次新网红盘,目前陷入两难局面。

要么亏钱割肉离场,要么不降价无人问津,最难受的无疑是这些网红次新房的业主。

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业主亏本卖房

天河网红次新盘也“破发”

近日,冲浪时留意到,珠江花城卖出了一套二手房——

高楼层、南向,单价4.3万/㎡。

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截图来源:贝壳

先来回顾一下,珠江花城这个盘。用一个词概括,就是“楼市幸运儿”。

2018年年中,项目拿捏入市时机,在周边新盘紧缺时,抢先入市,且正好遇上楼市上升期,产品可谓是占尽天时地利,甚至开盘时,创下“五位客户抢一套房,半小时内售罄”销售神话。

项目入市,开盘即火,价格更是水涨船高,从2018年首次开盘约4.5万/㎡→ 2022年巅峰期均价卖到6.5万/㎡→ 目前一手房特惠价约4.5-4.7万/㎡→ 二手房成交单价约4.3万/㎡

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珠江花城一二期实拍图

而网红次新盘的业主,都面临着一个悲催的事实:自己两三年前高价买的新房,进入了二手市场,基本都在亏钱。

这套成交的房源是珠花的明星户型,建面约89.56㎡3+1房,以总价约385万成交,折合单价约4.3万/㎡。

要知道,同样的户型在去年的成交单价,可是要5.8万/㎡的,目前置业便宜了100多万。

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截图来源:贝壳

而且成交周期也拉长了,业主“自刀”60万离场,比一个月前中楼层的房源还要便宜18万,简直是2018年房价再现。

同时由于不满2年,需要支付5.3%的增值税。这笔费用,大概率是买方承担,即便是买卖双方各付各税,算上各种费用,业主也要亏上一点。

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截图来源:贝壳

只能说,市场好的时候,上一套成交价是业主的底价;但市场不好的时候,上一套成交价是买家的最高价位。

每一套笋盘的背后,都是一个割肉卖房的业主。

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次新盘业主选择躺平/观望

部分年轻买家选择老破小

市场下行,“一二手倒挂”现象不再,网红盘业主有心急卖的,都降价离场,甚至直接“割肉”降到破发价。

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不过,这种情况不一定具有普遍性,更多的业主选择直接躺平或者观望。

一方面是,老破小性价比突出,让不少年轻人主动降低预期,目光锁定在它。

我们统计贝壳找房成交数据,8.10-9.10广州二手住宅成交2628套。

值得注意的是,从成交房源的楼龄来看,15-20年楼龄的二手住宅成交最为活跃,占比33%,20年楼龄以上的成交占比也有31%。

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从成交价格来看,200万以下的房源占总体近六成。

这意味着,老破小是当今二手房成交的主力。

少年君问过一个“开始看次新房,后来买了老破小”的朋友,她是这样说的:

买房子的本质是为了享受生活,而不是让房子左右我们的生活。

别人买房需要掏空六个口袋,我们尽自己能力努力够够就行,万一房价下跌,压力也小很多。

老破小除了“老”“破”“小”,其他硬性条件,都很棒。不少买家图它近,图它便宜,还图它吃喝玩乐都齐全。

如果不住了,用来出租,租金回报率也挺香的。

比如这套客村地铁站沿线的金影花园2房,成交价137万,每月租金可以到2900元,租售比约1:466,跑赢大市。

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截图来源:贝壳

买老破小,也成为一种划算的买房选择。

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新房越来越卷

次新网红盘承压

另一方面,新房的产品力越来越强,且价格疯狂内卷,首付门槛又仅需1.5成,次新网红盘冲击很大。

今年全国范围土地财政收入大滑坡,广州是其中比较突出的城市之一。

为了让市中心的靓地更抢手,秋季全周期土地服务推介会改了土地新规。部分高品质住宅如天河南方面粉厂地块、白云区怡新路地块,理论上是可以做到使用率130%了。

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同地段的价值排位清晰可见:老房子<使用率8成多的次新房/新房<使用率约95%的新房<使用率100-120%新房<使用率超130%版新房

虽使用率130%暂未下放至刚改项目,但使用率超100%刚改新房比使用率8成多的次新房,还是产品力强了不止一个档次。

另外,9月、10月是一个很重要的楼市时间节点。楼市大年的“金九银十”一般是价涨量升,楼市小年的“金九银十”一般是促销走量。

刚刚过去的8月,广州新房网签4906宗,环比下跌18%。

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9月首周,广州新增供应7万㎡,环比下降4成,成交量环比下降约1成 (数据来源:合富研究院) 。

市场预期持续下跌,进一步加大促销力度走量应该是今年的主旋律。

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买房永远赚钱的神话逐渐被打破。对于次新房业主来讲,如果没有找到适合的新房房源置换,建议不要割肉卖房。

目前,新房、次新房、老房子互相伤害,供应量大的区域的房价暂时很难看到春天。

不过,对于青睐老黄埔、芳村、万博等的买家来说是好事。

接下来,会有更多选择空间,可以选择买新房,也可以等部分业主会放“笋盘”,不妨多留意。

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