随着各地新发放个人住房贷款利率不断下调，市场对于存量房贷利率继续下降的预期再起。业内人士认为，存量房贷利率下调可以减轻居民的利息支出负担，但会对银行净息差产生一定的压力，调整前需要进行多方面评估。
与现行房贷存在较大“利差”
据克而瑞研究中心的调研报告，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而当前存量房贷的平均利率约为4%。
今年以来，中国人民银行两次下调5年期以上LPR合计35个BP（基点）至3.85%，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，还有部分城市首套房贷款利率降至3%以下。
上海财经大学经济学院副教授岳翔宇对中国商报记者表示，央行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新发放个人住房贷款利率为3.45%。而据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，部分地区首套房贷利率已在3%以下。从总体上看，新发放按揭利率与存量房贷利率存在60—80个基点的利差。
北京白领小宋对记者表示，自己是在2020年买的房，当时的房贷利率是5.2%，现在北京五环内的二套房利率是3.8%左右，自己都有置换房产的想法了。“不过，我去年已经提前还了20万元，现在还贷压力小一些了。”
数据显示，截至今年第二季度末，我国存量房贷规模高达37.8万亿元。新旧房贷利率之间存在一定的差距，这种差距导致一些居民选择提前还贷，以减轻债务负担。
中泰证券研究所测算，2023年实际购房贷款投放高于2022年，但余额却有所下降，由此可见，虽然房贷投放有所回暖，但高早偿率拖累了规模增长。
星图金融研究院研究员武泽伟对中国商报记者表示，目前存量房贷利率依然处于相对较高水平，调降存量房贷利率可以减少居民还贷支出，在一定程度上刺激居民扩大消费，有助于经济增速企稳回升。不过，也要注意到，当前银行净息差已处于历史低位，银行经营明显承压。按揭贷款作为银行优质的底层资产，若存量房贷利率再降，很有可能积蓄金融风险。
或影响存款进一步降息
实际上，去年我国已进行过一轮存量房贷利率下调。
2023年8月，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后多家银行相继发布存量首套个人住房贷款利率调整的公告。当年年底，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点。
今年7月26日，中国人民银行发布的《中国区域金融运行报告（2024）》提出，存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解2022年下半年以来的居民住房贷款提前还款现象。
中国社会科学院研究生院特聘导师柏文喜对中国商报记者表示，对于银行而言，存量房贷利率下调会对其资产端收益产生压力，还会使银行的净息差收窄，营业收入和净利润受到影响。
今年8月9日，国家金融监督管理总局发布2024年第二季度银行业保险业主要监管指标数据情况，其中提到我国商业银行净息差为1.54%，与第一季度持平，仍低于净息差1.8%的“警戒线”。
中泰证券发布报告称，测算本轮存量房贷利率下调空间在50个基点左右，对上市银行25E（预估2025年）息差影响-5.6个基点，若考虑下阶段存量房贷利率调整及存款利率调整，对25E息差综合影响为-4.4个基点。中泰证券认为，辩证看存量房贷调整，长期有助于缓解银行零售资产端增长以及居民还款压力，进一步维护银行息差，优化资产质量。
柏文喜预测，如今存量房贷利率下调空间在60—80个基点之间，也不排除最大下调空间为40个基点的可能性。具体的调整方案和细则尚未明确，市场正在等待相关政策进一步明朗化。
岳翔宇对记者表示，如果按照70个基点的幅度下降，存量房贷规模接近38万亿元，那么节省的利息支出将超过2600亿元，这将高于2023年存量房贷利率调整的1700亿元。同时，调降存量房贷利率会影响银行的息差，可能会使银行息差下降约10个基点，需要通过15个基点以上的存款利率调降来对冲这一影响。
就在今年7月底，为缓解净息差压力，六大国有商业银行、12家全国性股份制银行陆续调降人民币存款利率，8月更多中小银行跟进调降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。
岳翔宇认为，总体来看，调降存量房贷利率是一个合理举措，但同时也要注意这一政策对银行息差的潜在影响，以及对居民消费促进作用的局限性。
“存量房贷利率的调整是一个复杂问题，涉及居民负担、银行利润和市场预期等多个方面。”柏文喜表示，任何调整都需要权衡不同利益相关者的影响，并考虑到整体经济环境和房地产市场的稳定性。（记者 马文博）
来源：中国商报